ECLI:NL:RBNHO:2014:13465

• Datum uitspraak: 24 december 2014
• Publicatiedatum: 16 augustus 2023
• Zaaknummer: C/14/152825 / HA ZA 14-90
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. van Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst recreatiewoning en rechtsgeldigheid van de ontbinding

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 24 december 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen een besloten vennootschap (hierna: eiseres) en een natuurlijke persoon (hierna: gedaagde) over de ontbinding van een koopovereenkomst betreffende een recreatiewoning. Eiseres had op 12 november 2013 een recreatiewoning verkocht aan gedaagde voor een bedrag van € 246.840,-, met de levering gepland op 15 december 2013. Gedaagde heeft de koopovereenkomst op 15 november 2013 ontbonden, binnen de contractueel vastgelegde bedenktijd van drie dagen, en voerde aan dat hij de overeenkomst had ontbonden omdat hij niet goed op de hoogte was van de fiscale gevolgen van de aankoop en de verhuurovereenkomst. Eiseres vorderde nakoming van de koopovereenkomst en betaling van de koopsom, terwijl gedaagde zich op het standpunt stelde dat hij als consument handelde en recht had op de bedenktijd.

De rechtbank oordeelde dat gedaagde de koopovereenkomst rechtsgeldig had ontbonden. De rechtbank overwoog dat gedaagde niet handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf, en dat hij derhalve recht had op de bedenktijd zoals vastgelegd in de koopovereenkomst en het Burgerlijk Wetboek. Eiseres had niet voldoende onderbouwd dat een beroep op de bedenktijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechtbank wees de vorderingen van eiseres af en veroordeelde haar in de proceskosten van gedaagde.

In een latere zitting op 4 maart 2015 heeft de rechtbank enkele wijzigingen aangebracht in de proceskostenveroordeling, waarbij de verschotten zijn aangepast. De uitspraak benadrukt het belang van de bedenktijd voor consumenten en de noodzaak voor verkopers om duidelijk te zijn over de voorwaarden van een koopovereenkomst.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

LK/KD

zaaknummer / rolnummer: C/14/152825 / HA ZA 14-90

Vonnis van 24 december 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. H.M.G. van Lotringen te Ede,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. M. Huijben te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties van 4 maart 2014;
• de conclusie van antwoord met producties;
• het tussenvonnis van 7 mei 2014;
• het proces-verbaal van comparitie van 6 oktober 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] heeft op 12 november 2013 een recreatiewoning aan [gedaagde] verkocht voor een bedrag van € 246.840,- inclusief omzetbelasting. Het betrof de recreatiewoning met nummer [nummer ] , gelegen op het park ‘ [parknaam] ’ aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats 2] , gemeente Bergen (hierna: de woning).

De levering van de woning zou plaatsvinden op 15 december 2013.

2.2.

Op 12 november 2013 heeft [gedaagde] voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst de woning voor het eerst van binnen bezichtigd.

2.3.

De koopovereenkomst is tot stand gekomen middels tussenkomst van de recreatiemakelaar van [eiseres] , de heer [recreatiemakelaar] (hierna: [recreatiemakelaar] ).

2.4.

In de koopovereenkomst is een contractueel beding over de bedenktijd opgenomen. Het beding luidt:
“De koper verklaart dat op de datum van ondertekening door hem van deze overeenkomst deze ook daadwerkelijk aan hem ter hand is gesteld inclusief de daarbij behorende algemene bepalingen. Gedurende drie werkdagen na deze terhandstelling heeft de koper, die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, het recht om deze overeenkomst te ontbinden (bedenktijd). Als de datum van ontbinding geldt de datum waarop de koper de ontbindingsverklaring heeft uitgebracht.” (productie 1 bij dagvaarding).

2.5.

Artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst luidt:
“Koper is voornemens het Verkochte als volgt te gebruiken voor recreatief gebruik of als beleggingsobject voor de verhuur.” .

2.6.

In artikel 16 van de koopovereenkomst is een verhuurbepaling opgenomen die de koper verplicht de verhuur te laten plaatsvinden door bemiddeling van de door [eiseres] daartoe aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie.

2.7.

Bij brief van 15 november 2013 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden (productie 10 bij dagvaarding). [gedaagde] schrijft - voor zover hier van belang - het volgende:
“Wij maken gebruik van de bepaling in de koopovereenkomst (en de wet) waarin een bedenktijd van 3 dagen is opgenomen.”.

De reden is dat wij een koopbedrag van € 204.000 v.o.n. zijn overeengekomen en dat in de koopovereenkomst de BTW wordt opgenomen in het aankoopbedrag. (…) Omdat we nog niet precies weten hoe het met de BTW werkt is dit voor ons de enige optie om tijd te winnen voor een afgewogen besluit, en rest ons niets anders dan gebruik te maken van onze bedenktijd.” .

2.8.

Partijen zijn vervolgens tot 29 november 2013 met elkaar in gesprek geweest over de inhoud van de verhuurovereenkomst en de mogelijkheden om de btw te verleggen. Daarnaast heeft [gedaagde] zich door derden nader laten informeren.

2.9.

In een e-mail van 25 november 2013 schrijft [recreatiemakelaar] :
“(…) In aansluiting op ons telefoongesprek van zojuist het volgende; ik ga nu tempo maken om de levering in december te waarborgen (conform overeenkomst), zodat je geen risico loopt dat de fiscus het pas in januari 2015 in behandeling neemt. Jij stuurt mij z.s.m. de vragen m.b.t. de verhuurovereenkomst derhalve ik dit kan opnemen met Topparkenvakanties, overigens staat dat los van de levering, maar dan is dat maar klaar. Specifiek punt is dat er niet langer dan 6 maanden aan dezelfde huurder verhuurd zal worden. Zie graag zsm je mail tegemoet (…)” .

2.10.

Op 25 november 2013 antwoordt [gedaagde] :
“(…) Helemaal prima/accoord.

De mail zou ondertussen al bij je binnen moeten zijn (…)” .

2.11.

Op 27 november heeft de notaris van [gedaagde] een ingevulde vragenlijst inzake de aankoop en een kopie van zijn paspoort en het samenlevingscontract ontvangen.

2.12.

Bij e-mail van 29 november 2013 laat [gedaagde] aan [recreatiemakelaar] weten dat hij samen met zijn geregistreerd partner, [partner van gedaagde] (hierna: [partner van gedaagde] ), heeft besloten om de onderhandelingen over eventuele aankoop van de woning te stoppen.

[gedaagde] schrijft:

“We hadden al afgezien van de aankoop op 12 november 2013 door binnen de bedenktijd van drie dagen de koopovereenkomst te laten ontbinden. Een nieuwe koopovereenkomst aangaan is voor ons geen optie meer (…). Het gedoe dat de laatste weken ontstaan is rond de BTW en het verhuurcontract geven ons niet meer het vertrouwen dat we dit moeten doorzetten (…). Het feit dat het verhuurcontract in wezen in beton gegoten is heeft de emmer doen overlopen.”.

2.13.

Bij aangetekende brief van 3 januari 2014 heeft de raadsman van [eiseres]

[gedaagde] gesommeerd om binnen acht dagen een afspraak te maken met notariskantoor Hekkelman en aangezegd dat anders rechtsmaatregelen strekkende tot nakoming van de overeenkomst zouden worden genomen, alsmede dat anders een boete van 10% van de totale koopprijs verschuldigd zou zijn. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert primair samengevat - veroordeling van [gedaagde]

a. om zijn medewerking te verlenen aan de tenuitvoerlegging van de tussen partijen op 12 november 2013 gesloten koopovereenkomst, door binnen twee weken na dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de levering van de door hem aangekochte zaken overeenkomstig het concept van de akte, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats zal komen van de akte van levering;

b. tot betaling van de koopsom van € 246.840,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 december 2013 tot aan de dag van volledige betaling;

c. tot betaling van de verschuldigde boete van € 24.684,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling.

Subsidiair vordert [eiseres] - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet.

Een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eiseres] legt aan haar vordering - kort gezegd - primair ten grondslag dat

[gedaagde] bij de aankoop van de woning heeft gehandeld in de uitoefening van beroep of bedrijf. [gedaagde] heeft er immers voor gekozen om als kleine ondernemer te worden aangemerkt, met dien verstande dat hij heeft geopteerd, dan wel heeft laten weten te willen opteren voor een belaste levering in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968 door de woning voor activiteiten te gaan gebruiken die tenminste voor 90% belast zijn voor de omzetbelasting, zodat er sprake is geweest van aankoop voor commerciële verhuur. [gedaagde] komt derhalve noch op de contractuele, noch op de wettelijke bedenktijd een beroep toe.

4.2.

Subsidiair stelt [eiseres] dat zij er op grond van de geschetste omstandigheden gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde] zich niet meer op de ontbindingsverklaring zou beroepen, zodat er sprake is van rechtsverwerking.

Meer subsidiair stelt [eiseres] dat het bedenktijdbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en meest subsidiair dat [gedaagde] misbruik van zijn bevoegdheid heeft gemaakt door ondanks toezeggingen om de woning te zullen afnemen opnieuw een beroep heeft gedaan op de eerdere ontbindingsverklaring.

4.3.

[gedaagde] betwist dat hij bij het ondertekenen van de koopovereenkomst handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf. Verhuur van de woning was voor de eerste periode na de aanschaf weliswaar het uitgangspunt, maar [gedaagde] had daarbij geen commerciële verhuur voor ogen. Wel wilde hij zich verdiepen in de mogelijkheden daarvan. Daartoe had [gedaagde] reeds een afspraak gemaakt met zijn financieel adviseur voor 15 november 2013, derhalve ná het ondertekenen van de koopovereenkomst. Artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst laat beide opties ook nadrukkelijk open. Na de bezichtiging op 12 november 2013 kreeg

[gedaagde] de koopovereenkomst pas voor het eerst onder ogen en werd hij geconfronteerd met de vermelding van een koopprijs inclusief omzetbelasting. Hij voelde zich onder druk gezet om de koopovereenkomst direct te ondertekenen. Op dat moment was [gedaagde] niet in de gelegenheid om deze door een derde te laten beoordelen. Evenmin was hij op dat moment voldoende op de hoogte van de fiscale gevolgen van (tijdelijke) verhuur van de woning. [gedaagde] heeft de koopovereenkomst getekend als ondeskundige en heeft de woning als particulier aangekocht, aldus [gedaagde] .

4.4.

In de eerste plaats dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde] de koopovereenkomst door middel van de brief van 15 november 2013 rechtsgeldig heeft ontbonden.

De rechtbank overweegt in dat verband allereerst dat niet in geschil is dat

[gedaagde] de schriftelijke ontbindingsverklaring tijdig heeft uitgebracht. Vervolgens dient te worden beoordeeld of [gedaagde] de woning heeft gekocht als natuurlijk persoon, niet handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf, zoals bedoeld in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en zoals opgenomen in het bedenktijdbeding in de koopovereenkomst. Partijen twisten over de vraag of [gedaagde] in het kader van de gesloten koopovereenkomst aan te merken is als consument en zoeken daarbij ieder aansluiting bij verschillende jurisprudentie, waarnaar zij verwijzen in de overgelegde pleitnota’s.

4.5.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen om als kleine ondernemer in de zin van de btw te worden aangemerkt, verwijst [eiseres] naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 7 maart 2006 (ECLI:GHARN:2006:AV4864). [gedaagde] heeft echter terecht opgemerkt dat het feitencomplex zodanig anders is dat dit arrest niet op de onderhavige situatie kan worden toegepast. Dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen om als kleine ondernemer in de zin van de btw te worden aangemerkt, staat immers geenszins vast en wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist. De e-mail van [gedaagde] waarin hij schrijft dat het hem en [partner van gedaagde] primair om de verhuur gaat is daartoe onvoldoende.

De door [gedaagde] genoemde bedragen die hij bereid was te betalen voor de woning waren exclusief btw en in artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst wordt het voornemen om de woning recreatief te gaan gebruiken ook genoemd.

De rechtbank leidt hieruit af dat ten tijde van het aangaan van de overeenkomst nog niet duidelijk was of voor btw-belaste levering zou worden geopteerd. Bij de onderhandelingen over de prijs ging [gedaagde] daar in ieder geval nog niet van uit en de informatie met betrekking tot de btw-problematiek is eerst na de ontbindingsbrief van 15 november 2013 aan hem verstrekt. In lijn met de door

[gedaagde] genoemde (weliswaar lagere, maar meer recente) rechtspraak, waarin is geoordeeld dat (zelfs) al zou zijn ingestemd met verhuur in het eerste jaar, dit enkele feit koper nog geen professionele koper maakt, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] moet worden gezien als een particulier die als consument heeft te gelden. Nu de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] enkel en alleen kocht voor de verhuurexploitatie wordt verworpen, laat de rechtbank het door [eiseres] aangehaalde arrest van het Europese Hof van Justitie van 20 januari 2005 onbesproken.

4.6.

Nu de rechtbank oordeelt dat [gedaagde] niet heeft gehandeld in de uitoefening van beroep of bedrijf komt hem een beroep toe op de bedenktijd die partijen contractueel hebben vastgelegd, als ook bedoeld in artikel 7:2 BW.

Dit brengt mee dat [gedaagde] de koopovereenkomst in beginsel rechtsgeldig heeft ontbonden.

4.7.

[eiseres] stelt subsidiair dat een beroep op het bedenktijdbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar laat na deze stelling te onderbouwen. Zoals hiervoor reeds overwogen kwam [gedaagde] rechtsgeldig een beroep toe op de bedenktijd. Zonder nadere toelichting ziet de rechtbank dan ook niet in dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat dit anders zou zijn.

4.8.

De overige subsidiaire stellingen (rechtsverwerking en misbruik van bevoegdheid) zijn gebaseerd op omstandigheden die zich hebben voorgedaan ná de rechtsgeldige ontbinding door [gedaagde] en komen er - kort gezegd - op neer dat [gedaagde] zich niet langer of niet opnieuw op zijn ontbindingsverklaring zou mogen beroepen. Nu [gedaagde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden,

valt niet in te zien waarom van rechtsverwerking of misbruik van bevoegdheid sprake zou zijn.

4.9.

Ter zitting heeft [eiseres] bepleit dat indien [gedaagde] als consument zou moeten worden aangemerkt, op 18 november 2013 opnieuw onderhandelingen zijn gestart die op of omstreeks 25 november 2013 opnieuw tot overeenstemming tussen partijen hebben geleid en op grond waarvan [gedaagde] gehouden was om zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning. Voor het moment waarop opnieuw overeenstemming tussen partijen tot stand zou zijn gekomen, zoekt [eiseres] aansluiting bij een telefonisch onderhoud tussen partijen op

25 november 2013, de daaropvolgende e-mailwisseling tussen hen op diezelfde dag en het feit dat [gedaagde] de voor de levering benodigde gegevens op eigen initiatief naar de notaris heeft gestuurd. [gedaagde] betwist dat er een nieuwe overeenkomst tot stand zou zijn gekomen en stelt zijnerzijds dat bij brief van 29 november 2013 uitsluitend kenbaar is gemaakt dat er geen bereidheid meer was om verder te onderhandelen.

4.10.

De rechtbank stelt voorop dat de koopovereenkomst op 15 november 2013 rechtsgeldig was ontbonden. Vervolgens is [gedaagde] door derden geïnformeerd met betrekking tot de mogelijkheden en de fiscale aspecten van het verleggen van de btw. Blijkens de daaropvolgende e-mailwisseling streefden partijen naar de eerder beoogde leveringsdatum van 15 december 2013, echter had [gedaagde] nog vragen met betrekking tot de verhuurovereenkomst. Bij brief van 29 november 2013 heeft [gedaagde] vervolgens laten weten dat hij van mening is dat het verhuurcontract in beton gegoten is en dat hij om die reden geen nieuwe koopovereenkomst wenst aan te gaan. Uit voornoemde feiten kan niet worden geconcludeerd dat er, zoals [eiseres] stelt, op of omstreeks 25 november 2013 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank kent geen betekenis toe aan het feit dat [gedaagde] reeds zijn gegevens aan de notaris had toegezonden. Dit betreft enkel een handeling om de administratieve afwikkeling van de koop te bespoedigen. [gedaagde] heeft verklaard dat hij hiermee slechts zeker wilde stellen dat de btw nog vóór 1 januari 2014 zou kunnen worden teruggevraagd indien volledig overeenstemming zou worden bereikt en deze verklaring komt de rechtbank aannemelijk voor.

4.11.

Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dat nadien geen nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. De vorderingen van [eiseres] zullen om die reden worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 3.906,52 aan verschotten, zijnde € 77,52,- kosten dagvaarding en € 3.829,- aan griffierecht, en op € 4.000,- aan salaris van de advocaat (2 punten x tarief VI).

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 3.906,52 aan verschotten en op € 4.000,- aan salaris van de advocaat.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op

24 december 2014.

Bepaalt dat nr. 4.11 van het op 24 december 2014 tussen [eiseres] en [gedaagde] gewezen vonnis, waar staat

“ [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op

€ 3.906,52 aan verschotten, zijnde € 77,52,- kosten dagvaarding en € 3.829,- aan griffierecht, en op € 4.000,- aan salaris van de advocaat (2 punten x tarief VI).”

dit wordt gewijzigd in

“ [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op

€ 1.596,52 aan verschotten, zijnde € 77,52,- kosten dagvaarding en € 1.519,- aan griffierecht, en op € 4.000,- aan salaris van de advocaat (2 punten x tarief VI).”

en dat nr. 5.2. van het dictum van het op 24 december 2014 tussen [eiseres] en

[gedaagde] gewezen vonnis, waar staat

“veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 3.906,52 aan verschotten en op € 4.000,- aan salaris van de advocaat.”

dit wordt gewijzigd in

“veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.596,52 aan verschotten en op € 4.000,- aan salaris van de advocaat.”.

Bepaalt voorts dat na nr. 5.2. in het dictum van het op 21 augustus 2013 tussen [eiseres]

en [gedaagde] gewezen vonnis dient te worden toegevoegd:

“5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.”

Verbeteringen en aanvulling, partijen gehoord, uitgesproken door de rechter mr. K. van Dijk

ter openbare terechtzitting van 4 maart 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.