Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
CVZ/AS
KG nummer: C/14/158309/KG ZA 14/370
datum: 15 december 2014
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HAZERA SEEDS B.V.,
statutair gevestigd te Made,
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat aanvankelijk mr. M.A. Jacobs te Rotterdam,
thans mr. D.L.J. Martens te Rotterdam,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid OUDEVAART-ZUID B.V.,
gevestigd te Warmenhuizen,
2) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[GEDAAGDE 2],
gevestigd te Zuid-Scharwoude,
3) [ [GEDAAGDE 3],
wonende te Zuid-Scharwoude,
GEDAAGDEN IN KORT GEDING,
advocaat mr. G. de Wit te Alkmaar.
Partijen zullen verder worden genoemd eiseres “Hazera” en gedaagden gezamenlijk “Oudevaart c.s.” dan wel ieder afzonderlijk “Oudevaart”, “[gedaagde 2]” en “[gedaagde 3]”.
1.HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 1 december 2014 zijn verschenen namens Hazera [naam persoon], hoofd veredeling, vergezeld van mr. Martens voornoemd en namens Oudevaart c.s. [gedaagde 3]voornoemd vergezeld van [naam persoon ](werkzaam bij Peutz) en bijgestaan door
mr. De Wit voornoemd.
Hazera heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Oudevaart c.s. hebben de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Hazera de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2.DE UITGANGSPUNTEN
2.1
Hazera houdt zich bedrijfsmatig onder meer bezig met zaadteelt en zaadveredeling.
2.2
Oudevaart houdt zich bezig met het beheer en de exploitatie van onroerende zaken.
2.3 [
[gedaagde 2] is enig aandeelhouder en bestuurder van Oudevaart. [gedaagde 3] is indirect bestuurder van [gedaagde 2].
2.4
Hazera en Oudevaart zijn eigenaar van twee aan elkaar grenzende percelen grond. Het perceel van Hazera zal hierna aangeduid worden als ‘registergoed B’. Het perceel van Oudevaart zal hierna aangeduid worden als ‘registergoed A’.
2.5
Hazera is bezig om haar zaadveredelingsbedrijf te verplaatsen en uit te breiden op de locatie Economische ontwikkelingszone Oudevaart Zuid. [gedaagde 2] is bezig met uitbreiding van het bedrijventerrein Oudevaart Zuid.
2.6
Tussen Hazera, [gedaagde 3] en de gemeente Harenkarspel is in april 2012 een samenwerkingsovereenkomst gesloten omtrent de gezamenlijke landschappelijke inpassing van de projecten van Hazera en [gedaagde 3] op de percelen. In die periode was Hazera nog genaamd ‘Nickerson Zwaan B.V.’.
2.7
Op 2 mei 2012 is tussen Nickerson Zwaan, [gedaagde 2] en Oudevaart een overeenkomst gesloten ter inkadering van de verplichtingen ten aanzien van de ontwikkeling van de uitbreiding van het bedrijventerrein Oudevaart-Zuid. Deze overeenkomst houdt voor zover hier van belang het volgende in:
“(…)
Artikel 1 – Definities
(…)
Project 2 de verplaatsing en uitbreiding van het binnen de gemeente Harenkarspel gevestigde zaadveredelingsbedrijf van NZ [ vzr: Hazera], op de locatie Economische ontwikkelingszone Oudevaart Zuid, zoals aangeduid en omschreven in de Sok.
(…)
Artikel 5 – Bebouwingsvrije zone
5.1
Voor Project 2 is het van groot belang dat de vrije ligging in de toekomst wordt gewaarborgd. Om die reden garanderen NZ [gedaagde 3] en Oudevaart-Zuid B.V. dat zij al datgene zullen doen dat nodig is om te komen tot vestiging van een kwalitatieve verplichting waarvan de tekst als bijlage 3 onderdeel uitmaakt van deze overeenkomst.”
2.8
Bijlage 3 houdt voor zover hier van belang het volgende in:
“De comparanten, handelend als gemeld, verklaren dat de hierna omschreven bepaling als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek bij deze wordt gevestigd ten behoeve van (de eigenaar van) Registergoed B, dan wel diens rechtsopvolger(s) en ten laste van (de eigenaar van) Registergoed A, zodanig dat die bepaling blijft rusten op Registergoed A en van rechtswege zal overgaan op degene(n) die Registergoed A onder algemene of bijzonder titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt
bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de eigenaar/rechthebbende van Registergoed A (danwel diens rechtsopvolger) een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen:
Bebouwingsverbod
Registergoed B maakt onderdeel uit van het (toekomstige) bestemmingsplan Economische
ontwikkelingszone Oudevaart-Zuid te Warmenhuizen, omvattende de realisatie van een
zaadveredelingsbedrijf.
(…)
Daarnaast voldoet Registergoed B, vanwege haar vrije ligging naar het zuiden en westen (agrarisch gebied), aan de windvang die zaadveredelingsbedrijven aan hun locatie stellen. Deze locatie voldoet ook aan de criteria die zaadveredelingsbedrijven aan de bodemkwaliteit, zonneschijn en afstand tot bebouwing stellen.
Daarnaast is het voor Nickerson Zwaan van groot belang dat ten behoeve van de uitoefening van het zaadveredelingsbedrijf op Registergoed B er sprake is en blijft van een vrije ligging, waardoor de benodigde windvang optimaal is en er geen schaduwwerking plaatsvindt door middel van een bebouwingsvrije zone van vijftig meter breed, te rekenen vanaf de westelijke oever van de gemeenschappelijke scheidingssloot, gelegen tussen Registergoed A en Registergoed B.
In verband met de hiervoor omschreven benodigde bebouwingsvrije zone is het de eigenaar/rechthebbende van Registergoed A niet toegestaan om - zolang Nickerson Zwaan dan wel diens rechtsopvolger(s) Registergoed B gebruikt ten behoeve van de
zaadveredeling - welke bebouwing dan ook op te richten dan wel bomen te planten, en wel op dat gedeelte van Registergoed A dat met kruisarcering is aangegeven op de aan deze akte te hechten situatietekening.
Indien de eigenaar/rechthebbende van Registergoed A in strijd handelt met hetgeen waartoe hij zich in dit artikel jegens ‘de eigenaar/rechthebbende van Registergoed B heeft verplicht, zal de eigenaar/rechthebbende van Registergoed A veertien dagen na daartoe door de eigenaar/rechthebbende van Registergoed B gedane schriftelijke ingebrekestelling en de eigenaar/rechthebbende van Registergoed A in gebreke is gebleven de strijdigheid op te heffen – een dadelijk opeisbare boete ten behoeve van Nickerson Zwaan verbeuren van één miljoen euro (€ 1.000.000,00), onverminderd het recht van Nickerson Zwaan op verdere schadevergoeding.
(…)
Deze verplichtingen gaan van rechtswege over op degene die Registergoed A geheel of gedeeltelijk verkrijgt en binden mede degenen die van de rechthebbende het recht tot gebruik van Registergoed A verkrijgen.”
2.9
Op 22 oktober 2014 heeft Hazera Oudevaart c.s. gesommeerd hun medewerking te verlenen aan de vestiging van de kwalitatieve verplichting.
2.1
Op 23 oktober 2014 heeft [gedaagde 3] namens Oudevaart c.s. toegezegd dat medewerking zal worden verleend. De mail bevat als aanduiding van de afzender “drs. [naam] [naam] [gedaagde 2] / Oudevaart-Zuid B.V.”
2.11
Tot op heden is de kwalitatieve verplichting niet gevestigd.
3.DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Hazera vordert – verkort weergegeven – dat Oudevaart c.s. worden veroordeeld onherroepelijk en onvoorwaardelijk uitvoering te geven aan de vestiging en kadastrale inschrijving van de kwalitatieve verplichting als bedoeld in bijlage 3 bij de overeenkomst, op straffe van een dwangsom. Voorts vordert Hazera dat indien Oudevaart c.s. hieraan niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zullen voldoen, het vonnis in de plaats zal treden van de notariële akte voor de vestiging van de kwalitatieve verplichting. Een en ander met veroordeling van Oudevaart c.s. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente en nakosten.
3.2
Hazera legt aan haar vordering ten grondslag dat Oudevaart c.s hun verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen niet nakomen. Zij stellen dat Oudevaart c.s. ten onrechte trachten te heronderhandelen over de inhoud van de kwalitatieve verplichting, maar dat Hazera niet tot heronderhandelen bereid is en daarmee ook niet hoeft in te stemmen.
3.3
Oudevaart c.s. hebben verweer gevoerd. In de eerste plaats hebben zij het standpunt ingenomen dat gedaagde sub 3, [gedaagde 3] in privé, ten onrechte in de procedure is betrokken. Zij hebben aangevoerd dat de handelingen die [gedaagde 3]heeft verricht steeds uitsluitend zijn verricht als indirect bestuurder van Oudevaart c.s. Daarnaast hebben zij verklaard dat Oudevaart c.s. bereid zijn mee te werken aan het vestigen van de kwalitatieve verplichting zoals overeengekomen en betwist dat zij trachten te heronderhandelen over de inhoud van de overeenkomst. Zij wijzen erop dat er tussen partijen een verschil van mening blijkt te bestaan over de invulling van het begrip ‘bebouwing’. Volgens Oudevaart c.s. staat de uitsluiting van bebouwing in de overeenkomst niet in de weg aan verharding van de strook grond waar de kwalitatieve verplichting op ziet en is het andersluidende standpunt van Hazera in strijd met tussen partijen is besproken.
3.4
Voor zover voor de beslissing van belang zal hierna inhoudelijk worden ingegaan op de verschillende standpunten.
4.DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
De vordering tegen [gedaagde 3] in privé
4.1
Door Hazera is betoogd dat zij [gedaagde 3] in privé hebben gedagvaard omdat hij de toezegging heeft gedaan in de e-mail van 23 oktober 2014 dat Oudevaart c.s. zou meewerken. Omdat [gedaagde 3] het in de hand heeft dat er wordt nagekomen en tot op heden nog niet is nagekomen, kan van hem in privé nakoming van die toezegging in rechte gevorderd worden, aldus Hazera.
4.2
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [gedaagde 3] indirect bestuurder is van Oudevaart c.s. De als productie 10 overgelegde
e-mail van 23 oktober 2014 biedt op zichzelf genomen geen grond voor de aanname dat [gedaagde 3] die e-mail anders dan in zijn hoedanigheid van (indirect) bestuurder van Oudevaart c.s. heeft opgesteld en verzonden. Voorts geven noch de samenwerkingsovereenkomst noch de overeenkomst ter inkadering van de verplichtingen aanleiding om [gedaagde 3] in privé aan te spreken. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat [gedaagde 3] in privé aangesproken kan worden op het vestigen van de kwalitatieve verplichting. Om die reden wordt de vordering tegen [gedaagde 3] in privé afgewezen.
De vordering tegen de overige gedaagden
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat overeengekomen is om de kwalitatieve verplichting (zoals hiervoor onder 2.8 weergegeven) te vestigen ten gunste van Hazera. Partijen blijken echter van mening te verschillen over de reikwijdte van het begrip ‘bebouwing’ in de tekst van de kwalitatieve verplichting. Oudevaart en [gedaagde 2] wil eerst zekerheid hebben over die reikwijdte alvorens de verplichting te vestigen. Naar hun opvatting kan de overeenkomst niet anders worden uitgelegd dan door hen verdedigd. Zij hebben benadrukt dat zij gedurende alle onderhandelingen als uitgangspunt hebben genomen en benoemd dat de bebouwingsvrije zone wel verhard zou mogen worden om als ontsluitingsweg voor hun perceel gebruikt te kunnen worden.
4.4
Door Hazera is het standpunt ingenomen dat het in dit kort geding uitsluitend gaat om nakoming van de vestiging van de kwalitatieve verplichting en dat later wel bekeken kan worden of er onduidelijkheid is over de term ‘bebouwing’. Voorts heeft zij benadrukt dat zij er belang bij heeft dat de bebouwingsvrije zone niet verhard zal worden omdat verharding in de toekomst eerder zal kunnen uitnodigen tot het plaatsen van objecten in de bebouwingsvrije zone. Zij heeft verklaard dat zij de afspraken rond de kwalitatieve verplichting juist zo gemaakt heeft dat deze ook in de toekomst niet tot nieuwe discussies zullen kunnen leiden.
4.5
De voorzieningenrechter stelt voorop dat Hazera niet van Oudevaart en [gedaagde 2] kan verlangen dat zij meewerken aan de vastlegging van een overeenkomst indien die vastlegging niet strookt met wat tussen partijen is afgesproken. Indien, zoals hier, tussen partijen verschil van opvatting bestaat over de inhoud van de overeenkomst zal in kort geding alleen tot tekening van een schriftelijke vastlegging daarvan kunnen worden veroordeeld indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat die vastlegging strookt met wat tussen partijen is overeengekomen. Bij een dergelijke veroordeling heeft de partij die deze vraagt in beginsel een spoedeisend belang. Deze opvatting berust op de gedachte dat een voorlopig oordeel in kort geding over deze kwestie ook los van een dictum dat zich richt tegen bepaald feitelijk handelen een gedragsregulerende functie kan hebben.
4.6
Aan de orde is daarmee de vraag hoe de bodemrechter naar verwachting zal oordelen over wat er is afgesproken. Oudevaart c.s. heeft betoogd dat zij haar standpunt omtrent de verharding tijdens de onderhandelingen over de overeenkomst uitdrukkelijk als voorwaarde aan Hazera kenbaar heeft gemaakt. Oost heeft desgevraagd namens Hazera bevestigd dat tijdens de onderhandelingen door [gedaagde 3] is gesproken over het verharden van de bebouwingsvrije zone om deze te gebruiken als ontsluitingsweg voor het perceel en dat hij, Oost, niet heeft laten weten dat de te sluiten overeenkomst aan realisatie daarvan in de weg stond c.q. dat Hazera hoe dan ook verlangde dat de betrokken strook grond onverhard zou blijven. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zal de bodemrechter op grond van deze uitlatingen oordelen dat verharding van de bebouwingsvrije zone niet valt binnen het bereik van het begrip ‘bebouwing’ als bedoeld in de kwalitatieve verplichting. Dat brengt mee dat de vorderingen in dit kort geding ook tegen de overige gedaagden niet toewijsbaar zijn.
Proceskosten
4.7
Hazera zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde 3] gevallen, begroot op € 618,-- aan verschotten en € 816,-- aan salaris.
5.DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Hazera in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Oudevaart c.s. begroot op € 608,-- aan verschotten en op € 816,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
15 december 2014in tegenwoordigheid van
15 december 2014in tegenwoordigheid van
C. Vis-van Zanden, griffier.
Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.
Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.