Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 582121 \ CV EXPL 12-15165
datum uitspraak: 18 april 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[A. 1]
te [woonplaats 1]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [A. 1]
gemachtigde Flanderijn en Eliens
tegen
[B. 2]
te [woonplaats 1]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [B. 2]
gemachtigde [C. 3]
In conventie en in reconventie
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 oktober 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewezen en op 31 januari 2013 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 20 maart 2013 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van [A. 1] aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden toelichting in conventie en het antwoord in reconventie, met producties.
De feiten
[B. 2] heeft aan [A. 1] verhuurd het gestoffeerde appartement aan het adres [adres], hierna: de woning.
De huur is ingegaan op 1 september 2009 en beëindigd per 31 juli 2012.
Bij aanvang van de huur heeft [A. 1] als waarborgsom € 725,00 betaald aan [B. 2].
Bij brief van 2 juli 2012 heeft [B. 2] het volgende aan [A. 1] geschreven:
“Hierbij willen wij jou aangeven dat wij uw brief hebben ontvangen voor het opzeggen van de huur.
Na inspectie van de woning zullen wij gaan kijken of de woning in oude staat netjes wordt opgeleverd door u.
Indien wij geen geborgen gebreken aantreffen in de woning zullen wij direct na sleutel overdracht u de waarborgsom per bank overmaken.
(…)
Aangezien wij met vakantie periode zitten hebben wij al onze verhuur en beheer werkzaamheden aan [X.] verhuurmakelaar o.g. in beheer gegeven.
Graag verzoeken wij u om met [X.] in contact te gaan voor de verdere afhandeling.
(…)”
Bij brieven van 15 augustus 2012 en 23 augustus 2012 heeft [A. 1] [B. 2] (met kopie aan de gemachtigde van [B. 2]) aangemaand om tot betaling over te gaan van € 725,00 met de mededeling dat bij niet ontvangst van het bedrag binnen de in die brieven genoemde termijn buitengerechtelijke incassokosten tot het in die brieven genoemde bedrag verschuldigd zullen zijn door [B. 2].
[B. 2] heeft de waarborgsom van € 725,00 niet aan [A. 1] terugbetaald.
In conventie
De vordering
[A. 1] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [B. 2] zal veroordelen om aan [A. 1] tegen kwijting te betalen € 835,68, vermeerderd met de wettelijke rente over de (nog openstaande) hoofdsom, gerekend vanaf 23 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [B. 2] in de kosten van het geding.
[A. 1] heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:
[B. 2] is in gebreke gebleven met de terugbetaling van de waarborgsom van € 725,00.
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [B. 2] [A. 1] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven. [A. 1] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van € 108,75. [B. 2] dient deze kosten ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan [A. 1] te voldoen.
Voorts is [B. 2] de wettelijke rente verschuldigd geworden. Deze bedraagt, berekend tot 23 oktober 2012, € 1,93.
Het verweer
[B. 2] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
[B. 2] trof de sleutels van de woning aan in de brievenbus van haar gemachtigde. Er is aanzienlijk veel schade geconstateerd aan de woning die door [A. 1] is veroorzaakt.
Het document van de sleuteloverdracht is niet door [B. 2] ondertekend.
[B. 2] heeft haar woning met zoveel schade aangetroffen dat zij niet bereid is om de waarborgsom terug te betalen. [B. 2] eist in reconventie een schadevergoeding van € 2.800,00.
In reconventie:
De vordering
[B. 2] vordert dat de kantonrechter [A. 1] zal veroordelen tot betaling van € 2.950,00.
[B. 2] heeft naast haar verweer in conventie het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:
[B. 2] eist ook de kosten terug die zij heeft gemaakt voor het opmaken van een nieuwe huurovereenkomst.
De reden hiervan is dat [A. 1] de opdrachtgever is geweest bij de makelaar Luxor Wonen. Wettelijk mag de makelaar (Luxor Wonen) slechts één partij belasten met zijn of haar courtage. De opdrachtgever was in dit geval [A. 1]. [B. 2] eist € 150,00 van de betaalde contractskosten terug van [A. 1].
Het verweer
[A. 1] heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer zal, voor zover relevant bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling
In conventie en in reconventie
1.
De over en weer ingestelde vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
2.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 20 maart 2013 heeft [C. 3]als de gemachtigde van [B. 2] verklaard:
- dat hij met [A. 1] op 31 juli 2012 in de woning is geweest voor de eindinspectie,
- dat hij het door [A. 1] opgestelde document met betrekking tot de sleuteloverdracht en oplevering niet heeft ondertekend omdat hij niet bekend was met de toestand van de woning bij aanvang van de huur aangezien de verhuur destijds door Luxor Wonen is gedaan,
- dat hij op 31 juli 2012 gebreken in de woning heeft geconstateerd, maar dat hij daarvan geen rapport heeft opgesteld omdat hij zich bedreigd voelde door [A. 1] die eiste dat hij het door [A. 1] opgestelde document over de sleuteloverdracht en oplevering zou ondertekenen.
3.
Gelet op deze verklaring van [C. 3] staat thans vast dat [A. 1] en [C. 3] op 31 juli 2012 samen in de woning zijn geweest om de eindinspectie te doen plaatsvinden. De vraag of [C. 3] toen wel of niet het door [A. 1] opgestelde document heeft ondertekend kan in het midden op grond van het navolgende.
4.
Gesteld noch gebleken is dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zoals bedoeld in artikel 7:224 BW.
5.
De kantonrechter moet er dus van uitgaan dat er geen beschrijving is opgemaakt. Dat brengt op grond van artikel 7:224 BW met zich dat [A. 1], behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
6.
Op grond van de zinsnede
“behoudens tegenbewijs”ligt de stelplicht en de bewijslast op [B. 2] dat de staat anders was bij aanvang van de huur en dat [A. 1] het volgens die oorspronkelijke staat weer moet opleveren.
“behoudens tegenbewijs”ligt de stelplicht en de bewijslast op [B. 2] dat de staat anders was bij aanvang van de huur en dat [A. 1] het volgens die oorspronkelijke staat weer moet opleveren.
7.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [B. 2] niet voldaan aan die stelplicht en bewijslast. [B. 2] beroept zich op gebreken die op 6 september 2012 buiten aanwezigheid van [A. 1] zouden zijn geconstateerd nadat de woning aan een andere huurder was verhuurd. Gelet op de verklaring van [C. 3] dat hij de gebreken al op 31 juli 2012 had geconstateerd valt niet te verklaren waarom hij daarvan niet al op 31 juli 2012 een rapport heeft opgemaakt. Dat hij niet bekend was met een beschrijving van de woning bij aanvang van de huur hoeft voor het opstellen van een rapport van eindinspectie geen enkele belemmering te zijn. Van enige bedreiging door [A. 1] is onvoldoende gebleken. Voorts is gesteld noch gebleken dat [A. 1] in de gelegenheid is gesteld aanwezig te zijn bij de controle door [B. 2] met betrekking tot de gebreken die op 6 september 2012 zouden zijn geconstateerd. Daarbij komt dat [B. 2] onvoldoende heeft onderbouwd wat de staat van de woning was bij aanvang van de verhuur aan [A. 1].
8.
Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat niet komt vast te aan dat [A. 1] de woning niet in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd, zodat het daarop betrekking hebbende verweer van [B. 2] faalt.
9.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat [B. 2] de waarborgsom aan [A. 1] moet terugbetalen en geen aanspraak kan maken op het bedrag van € 2.800,00 wegens de gestelde herstelkosten.
10.
[A. 1] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [A. 1] heeft aan [B. 2] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 5 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
11.
De door [A. 1] gevorderde wettelijke rente is als steunend op de wet eveneens toewijsbaar.
12.
Met betrekking tot het bedrag van € 150,00 dat ook door [B. 2] wordt gevorderd is de kantonrechter van oordeel dat daarvoor iedere rechtsgrond ontbreekt. Indien [B. 2] van mening is dat zij ten onrechte € 150,00 aan Luxor Wonen heeft betaald, zal zij dit bedrag van Luxor Wonen moeten terugvorderen.
13.
[B. 2] zal als de zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Veroordeelt [B. 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A. 1] te betalen € 835,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (nog openstaande) hoofdsom van € 725,00, berekend vanaf 23 oktober 2012 tot aan de dag der algehele voldoening.
Veroordeelt [B. 2] in de proceskosten, aan de zijde van [A. 1] tot op heden vastgesteld op de volgende bedragen:
dagvaarding € 83,17
griffierecht € 207,00
salaris gemachtigde € 200,00.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [B. 2] in de proceskosten, aan de zijde van [A. 1] tot op heden vastgesteld op € 350,00 wegens salaris gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.