Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/154
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2013 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning van eiser voor het belastingjaar 2011 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2012.
Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2]. Ook is verschenen [naam 3], werkzaam bij verweerder.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [adres] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2011 bij beschikking van 28 februari 2011 vastgesteld op
€ 452.782. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.2. De woning van eiser is een vrijstaande woning met een inhoud van 630 m3, gebouwd in 2000 op een perceel van 488 m². De woning heeft een garage met een oppervlakte van 15 m².
1.3. Bij beschikking van 23 december 1998 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Noord Holland met betrekking tot de locatie Kersenboogerd 4e fase, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie X], Nummer [nummer A] (gedeeltelijk) (later gewijzigd [nummer B]) besloten dat met betrekking tot vorengenoemde locatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, welke deel uitmaakt van een groter geval van bodemverontreiniging. Omdat er geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico’s aanwezig zijn wordt de sanering van vorengenoemde locatie niet als urgent beschouwd. Ten aanzien van het toenmalig bodemgebruik (tuinbouw) en het voorziene (inmiddels huidig) bodemgebruik (wonen met tuin) is vastgesteld dat er geen ontoelaatbaar actueel humaan risico aanwezig is, omdat is gebleken dat de in de bodem aangetroffen gehalten aan nikkel niet leiden tot een overschrijding van het maximum toelaatbaar risico voor de mens. Voorts is in de beschikking overwogen dat ook niet gebleken van een actueel ecologisch risico of verspreidingsrisico.
Overwegingen
2. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning van eiser voor 2011. Eiser stelt dat verweerder deze te hoog heeft vastgesteld. Eiser is van mening dat de WOZ-waarde op € 333.862 moet worden vastgesteld. Verweerder blijft bij de vastgestelde waarde.
3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft dit gedaan door toepassing van de vergelijkingsmethode. Dit betekent dat verweerder de WOZ-waarde vaststelt door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde op de verkoopgegevens van de volgende referentiewoningen: [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [woonplaats].
4.1. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum.
4.2. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning dient in dit geval te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum van 1 januari 2010 behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten.
5.1. Eiser stelt dat de waarde van zijn woning is gestegen terwijl de woningen in eisers marktsegment juist het meeste last hebben van een waardedaling in een markt die als geheel is gedaald. Ter onderbouwing verwijst eiser naar grafieken waarin de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde over een bepaalde periode tot uitdrukking wordt gebracht. Eiser verwijst ook naar een notitie van de Waarderingskamer van 1 maart 2011 met betrekking tot de marktontwikkeling van woningen in de periode tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010. Hierin is tot uitdrukking gebracht de landelijke gemiddelde daling van de woningwaarde en de gemiddelde marktontwikkeling van woningen per gemeente.
5.2. De door eiser ingebrachte grafieken en notitie zijn gebaseerd op informatie van grote groepen niet vergelijkbare woningen in verschillende gebieden en kunnen om die reden afwijken van marktgegevens van identieke of vergelijkbare woningen in de directe omgeving van een gemeente. Daarom is de uit de grafieken af te leiden tendens en de in de notitie gegeven informatie onvoldoende om de door verweerder voorgestane waarde niet aannemelijk te achten.
6.1. Eiser voert verder aan dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Ze zijn groter en nieuwer ten opzichte van eisers woning.
6.2. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Deze woningen zijn net als eisers woning vrijstaande woningen, gelegen in dezelfde wijk en gebouwd in dezelfde bouwperiode en van een vergelijkbare grootte.
6.3 De rechtbank is van oordeel dat van deze drie referentiewoningen de referentiewoning [referentiewoning 3] zelfs bij uitstek geschikt is om de waarde van eisers woning te onderbouwen. Deze vrijstaande woning ligt in dezelfde straat, is in hetzelfde jaar gebouwd en is slechts 9 m³ groter dan eisers woning. Verder heeft deze woning een garage die even groot is als eisers garage. De oppervlakte van het perceel van deze woning is slechts 40 m² groter. De bij deze woning behorende berging/schuur en tuinhuis heeft verweerder afzonderlijk gewaardeerd. Deze woning is op 1 april 2010 en derhalve dichtbij de waardepeildatum verkocht voor € 470.000, dus voor ruim € 27.000 meer dan de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde. Rekening houdend met de verschillen tussen de twee woningen, waaronder ook de omstandigheid dat de geconstateerde verontreiniging zich bevindt op het perceel van eiser en ter plaatse van het perceel van [referentiewoning 3] geen verontreiniging is geconstateerd, acht de rechtbank het verschil tussen de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning en deze verkoopprijs niet onredelijk.
7.1. Eiser wijst verder op een Calcasa waardebepaling van 4 december 2012, waaruit blijkt dat de waarde op 1 januari 2010 € 420.000 vastgesteld zou moeten worden.
7.2. Uit de door eiser ingebrachte waardebepaling blijkt niet hoe uit de verkoopprijzen van de drie in de waardebepaling genoemde woningen de waarde van de woning van eiser is herleid. In de waardebepaling staan geen objectkenmerken vermeld zodat niet kan worden beoordeeld in hoeverre de in dit overzicht genoemde woningen van elkaar verschillen. Verder blijkt uit de waardebepaling dat de transactiedatum van de woningen aan de [referentiewoning 4] en de [referentiewoning 5] te ver gelegen is van de waardepeildatum. Daarom is deze waardebepaling niet bruikbaar ter bepaling van de WOZ-waarde van eisers woning en geeft geen aanleiding om de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk te achten .
8.1. Eiser stelt dat tevens sprake is van ernstige bodemverontreiniging van zijn grond met nikkel. Dit heeft tot gevolg dat er kosten van saneren zullen zijn die hij op € 75.000 begroot en die voor zijn rekening zullen komen. Daarnaast stelt hij dat hij beperkt is in het gebruik van zijn tuin omdat grondwaterontrekking dient te worden gemeld en het grondwater niet mag worden gebruikt voor bewatering van een moestuin. Ook zouden er beperkingen zijn voor het gebruik van gewassen die in de tuin worden gekweekt en gelden er verplichtingen bij het afvoeren van grond.
8.2. De rechtbank overweegt dat uit de beschikking van gedeputeerde staten weliswaar blijkt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, maar dat de sanering van de locatie niet als urgent wordt beschouwd. Van een verplichting tot sanering en van daarmee samenhangende saneringskosten voor eiser is dan ook niet gebleken. Ook ten aanzien van de andere door eiser genoemde beperkingen is de rechtbank van oordeel, daargelaten of er daadwerkelijk sprake is van al die beperkingen, dat, gelet op de beschikking van gedeputeerde staten, geen sprake is van een waardedrukkende factor, althans dat deze waardedrukkende factor zodanig zal zijn dat daarmee de door verweerder voorgestane waarde voldoende aannemelijk is. Dat de betreffende verontreiniging waarop de beschikking van gedeputeerde staten ziet zich op dan wel onder het perceel van eiser bevindt, geeft de rechtbank geen aanleiding anders te oordelen.
9. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2010 van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld.
10.1. Tenslotte verzoekt eiser de rechtbank de WOZ-waarde van zijn woning over de afgelopen negen jaar te herzien en te bepalen dat te veel betaalde heffing wordt terugbetaald.
10.2. In het bestreden besluit heeft verweerder aangegeven daartoe niet bereid te zijn. Omdat een herziening van de WOZ-waarde en een weigering daartoe een ambtshalve beslissing is, staat tegen de weigering de WOZ-waarden over de afgelopen jaren te herzien geen beroep open. Voor zover het beroep zich richt tegen de weigering is het dan ook niet-ontvankelijk.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond voor zover het zich richt tegen de vaststelling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011 en voor zover het zich richt tegen de weigering de WOZ-waarden voor eisers woning over de jaren voorafgaand aan het belastingjaar 2011 te herzien, niet ontvankelijk.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. de Feijter, rechter, in aanwezigheid van E.A.D. Horn, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2013.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.