Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/3254
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2013 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning van eiser voor het belastingjaar 2011 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 november 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2012. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door [naam 1], [naam 2]. Tevens is aanwezig geweest [naam 3].
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [adres] te [plaatsnaam] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 344.000. Verweerder is daarbij uitgaan van de waardepeildatum 1 januari 2010 en de staat van eisers woning op 1 januari 2011.
1.2. Eisers woning is een appartement met een inhoud van 385 m³ en met een berging van 8 m² en een parkeerplaats. Voor deze woning is eiser in 2008 een koop/aannemingsovereenkomst aangegaan waarbij een vrij op naam prijs (VON prijs) van € 344.000 is overeengekomen. Deze prijs betreft het totaal van de te betalen koop/aanneemsommen. In mei 2010 is de woning opgeleverd.
1.3. De woning maakt deel uit van een appartementengebouw met tweeëntwintig woningen, gelegen in ‘Park Groenwijck’ te Hoorn. In dit park is vrijwel gelijktijdig eenzelfde appartementengebouw gerealiseerd met eenenveertig woningen. Alle woningen zijn medio mei 2010 opgeleverd. Door de projectontwikkelaar zijn de VON prijzen voor het appartementengebouw met de eenenveertig woningen in 2007 bekend gemaakt, voor het appartementengebouw met de tweeëntwintig woningen is begin 2008 de lijst met VON prijzen bekendgemaakt.
Overwegingen
2. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning van eiser voor 2011. Eiser stelt dat de waarde tenminste 6% lager dient te worden vastgesteld dan door verweerder is gedaan. Verweerder blijft bij de vastgestelde waarde.
3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De rechtbank stelt voorop dat het waardebegrip dat de Wet WOZ hanteert een specifiek waardebegrip is. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt bij het bepalen van die waarde ervan uitgegaan dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. En naar de bedoeling van de wetgever is die waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5. In het verweerschrift heeft verweerder gesteld dat de vastgestelde WOZ-waarde is gebaseerd op de VON prijs die eiser voor de woning heeft betaald. Dat deze VON prijs nog steeds de marktconforme prijs is blijkt volgens verweerder uit het door hem in het verweerschrift opgenomen overzicht van transactieprijzen van andere woningen in de bovengenoemde appartementengebouwen in de periode juni 2010 tot en met december 2011. Gebleken is dat de in deze periode voor de woningen betaalde bedragen nauwelijks afwijken van de VON prijzen. Daarom kan aldus verweerder voor de woning van eiser de op die lijst vermelde en door eiser betaalde VON prijs als uitgangspunt worden genomen bij de WOZ-waarde vaststelling. Hoewel ook volgens verweerder de door de projectontwikkelaar aan gegadigden verstrekte renteloze lening een waarde vertegenwoordigt, is dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde volgens verweerder niet relevant omdat het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Verweerder houdt vast aan de in het kadaster vermelde transactieprijzen.
6. Eiser betwist niet dat in beginsel als uitgangspunt voor de waarde in het economisch verkeer kan worden genomen de VON prijs die voor de woning is betaald maar voert aan dat daarop een correctie toegepast dient te worden. Eiser stelt dat alle woningen die na 1 december 2009 zijn verkocht, zijn verkocht met toepassing van de zogenoemde 25% kortingsregeling, een door de projectontwikkelaar geboden mogelijkheid 25% van de transactieprijs renteloos te lenen waarbij de lening pas bij vervreemding van de woning hoeft te worden afgelost en waarbij het bedrag van de aflossing zal worden verminderd met een eventuele waardedaling in de periode tussen koop en vervreemding.
Aldus eiser zijn van de in zijn appartementengebouw gelegen woningen veertien stuks bij aanvang van de verkoop in 2008 voor de gevraagde VON prijs verkocht en is de verkoop nadien, tot december 2009 gestagneerd. De resterende negen woningen zijn pas na december 2009 voor de gevraagde VON prijzen verkocht, sinds de 25% regeling aan kopers is aangeboden.
Hem is voorts slechts één verkoop bekend van een woning in het andere appartementengebouw van na 1 december 2009 waarbij geen toepassing is gegeven aan deze regeling. Deze koper heeft echter een korting bedongen van € 25.000 op de VON prijs van € 314.000 en verkregen, zoals uit de inschrijving in het kadaster blijkt.
Voorts verwijst eiser naar de uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en de Nederlandse Vereniging voor Makelaars blijkende algemene waardedaling van woningen.
7.1. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de sinds 1 december 2009 door de projectontwikkelaar geboden en door degenen die nadien een koop-/aannemingsovereenkomst zijn aangegaan, geaccepteerde regeling niet los kan worden gezien van de waarde van de betreffende woningen in het economisch verkeer. Een regeling die niet persoonsgebonden maar objectgebonden is en waarmee in feite een korting wordt gegeven op het object. Weliswaar is de transactieprijs van deze woningen de prijs zoals blijkt in het kadaster, echter door de kopers hoefde bij de levering niet de volle maar slechts 75% van de transactieprijs te worden gefinancierd. Feitelijk is dus slechts 75% van de transactieprijs betaald, waarbij het restant pas bij vervreemding en slechts voor zover de woning per die datum een zelfde waarde heeft als de transactieprijs moet worden voldaan. Als bij de vervreemding blijkt dat de waarde lager is dan de transactieprijs wordt het verschil op het af te lossen bedrag in mindering gebracht. In het geval de woning niet wordt vervreemd hoeft er niet te worden afgelost. Deze omstandigheden leiden naar het oordeel van de rechtbank tot de conclusie dat de overeengekomen en in het kadaster vermelde transactieprijs niet gelijk gesteld kan worden aan de economische waarde van de woningen per datum transactie, zoals verweerder stelt en waarop verweerder de WOZ-waarde vaststelling heeft gebaseerd. Aldus bezien heeft verweerder de door hem vastgestelde WOZ-waarde dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.
7.2. Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd.
7.3. Daarmee komt de rechtbank toe aan de beoordeling of eiser de door hem voorgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is met eiser van oordeel dat aan de door de projectontwikkelaar sinds 1 december 2009 aan gegadigden geboden regeling een economische waarde heeft en dat zonder deze regeling de woningen niet voor de nu betaalde bedragen zouden zijn verkocht. De rechtbank is met eiser van oordeel dat ter bepaling van die waarde aansluiting kan worden gezocht bij de door de projectontwikkelaar in het door eiser genoemde – en door verweerder niet betwiste - geval waarin geen toepassing is gegeven aan de 25% regeling maar een korting is gegeven van € 25.000. Een korting die in dat geval neerkomt op een prijsverlaging van plusminus 8%. Of ten aanzien van de woning van eiser een zelfde korting aan de orde is, kan op basis van de beschikbare informatie onvoldoende worden vastgesteld. Wel is naar het oordeel van de rechtbank daarmee voldoende aannemelijk geworden dat de waarde van de woning per 1 januari 2010 tenminste 6% lager dient te worden vastgesteld dan door verweerder is gedaan.
7.5. Nu eiser geen concrete WOZ-waarde heeft genoemd, ziet de rechtbank aanleiding deze waarde zelf vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van eisers woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, vast op € 319.000. De rechtbank heeft daarbij op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde een correctie toegepast van € 25.000 wat neerkomt op een verlaging van plusminus 7%.
7.6. Verweerder dient eiser het griffierecht te vergoeden.
7.7. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep van eiser tegen de bestreden uitspraak van 10 november 2011 over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011 gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de woning van eiser voor het belastingjaar 2011 vast op € 319.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 41,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. de Feijter, rechter, in aanwezigheid van E.A.D. Horn, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2013.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.