Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB 12/516 en AWB 12/522
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 februari 2013 in de zaken tussen:
1. de besloten vennootschap [naam eiseres],
te [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: mr. H. Zoetendal),
2. [naam eiser], te [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. H. Zoetendal),
tezamen te noemen: eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, verweerder
(gemachtigde: R. Schoon).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 25 februari 2011 heeft verweerder op grond van de
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het bedrijfspand aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het object) voor het jaar 2011 vastgesteld op
€ 794.000. Op basis van deze heffingsgrondslag van € 794.000 is aan eiseres voor het belastingjaar 2011 een aanslag onroerende zaaksbelasting (OZB) “gebruikers” opgelegd en aan eiser een aanslag OZB “eigenaren”.
Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 28 januari 2012 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder zaaknummer AWB 12/516.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder zaaknummer AWB 12/522.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2013. De rechtbank heeft de zaken gevoegd behandeld. Eisers zijn vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Namens eiseres is tevens [naam X] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 794.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.2. Het object, dat in eigendom is bij eiser, betreft de begane grond van een in ca. 1955 gebouwd hoofdgebouw met overkapping waarin door eiseres een restaurant wordt geëxploiteerd. In of omstreeks 1995 is het restaurantgedeelte uitgebouwd en later is aan de [straatnaam] de overkapping gerealiseerd. Over de oppervlakte van het object hebben partijen ter zitting overeenstemming bereikt. Deze bedraagt in totaal 270 m². Het restaurantgedeelte heeft een oppervlakte van 225 m² en de overkapping een oppervlakte van 45 m².
Geschil en beoordeling
2. De rechtbank overweegt dat ter zitting vast is komen te staan dat het beroep van eisers uitsluitend is gericht tegen de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van het object. De vastgestelde WOZ-waarde voor de in het hoofdgebouw boven het object gelegen woning is niet in geschil.
3. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. Eisers stellen dat verweerder deze te hoog heeft vastgesteld, verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
4.1. Eisers stellen dat de WOZ-waarde van het object tussen 1 januari 1999 en
1 januari 2010 vreemde sprongen heeft gemaakt. De stijging van de kapitalisatiefactor en de wijzigingen in de huurwaarde in deze periode zijn niet onderbouwd. Eisers achten dit onzorgvuldig en stellen dat om deze reden de vastgestelde WOZ-waarde niet kan worden gehandhaafd.
4.2. Verweerder voert aan dat in het deze procedure alleen gaat om de waarde die is vastgesteld voor het belastingjaar 2011.
4.3. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2010, is de waardestijging ten opzichte van de voorgaande belastingjaren vastgestelde waarden niet relevant. Het stijgingspercentage en de schommelingen in de waarden tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2010 alleen kunnen dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Deze beroepsgrond van eisers treft dus geen doel.
5.1. Voorts stellen eisers dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde het door hen overgelegde taxatierapport van 7 december 2005 als uitgangspunt dient te nemen. Dit taxatierapport is opgesteld ten behoeve van de onderhandse verkoop van het hoofdgebouw (restaurant met bovenwoning) door [naam X] aan [naam eiser]. De waarde van het hoofdgebouw is getaxeerd op € 730.000, waarvan € 530.000 voor het object en
€ 200.000 voor de bovenwoning. Eisers stellen dat de waarde van € 530.000 dient te worden verhoogd met een reële jaarlijkse waardestijging van 2%, zodat de waarde voor het object voor het belastingjaar 2011 moet worden vastgesteld op € 573.689.
5.2. Verweerder voert aan dat het door eisers overgelegde taxatierapport van
7 december 2005 te ver van de waardepeildatum is opgesteld om te kunnen worden gebruikt bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2011. Ook ontbreken er marktgegevens waarmee de getaxeerde waarde is onderbouwd.
5.3. De rechtbank is van oordeel dat het door eisers overgelegde taxatierapport van
7 december 2005 geen uitgangspunt kan zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011. De rechtbank overweegt hiertoe dat dit rapport is opgesteld ten behoeve van een onderhandse verkoop, waardoor de waardevaststelling niet bruikbaar is in het kader van de Wet WOZ. Ook is de getaxeerde waarde niet onderbouwd met bijvoorbeeld rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare panden, zoals de Wet WOZ voorschrijft. Daar komt nog bij dat het taxatierapport ruim vier jaar vóór de hier in geding zijnde waardepeildatum is opgesteld. Dit is te ver van de waardepeildatum verwijderd om als onderbouwing van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011 te kunnen dienen. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen dient de waarde voor elk tijdvak opnieuw te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Het jaarlijks met 2% indexeren van de op 7 december 2005 vastgestelde waarde, de methode die eisers voorstaan, is daarom geen juiste methode voor het bepalen van de WOZ-waarde. Deze beroepsgrond van eisers slaagt daarom evenmin.
6. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van het object heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit houdt in dat de waarde wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. De toepassing van deze wijze van waardebepaling is tussen partijen niet in geschil en acht de rechtbank ook juist.
7.1. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport van R. Schoon van 24 april 2012 blijkt dat de huurwaarde van het object is afgeleid van de gerealiseerde huurprijzen van een viertal referentiepanden, te weten [referentiewoning 1], [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4], alle te [plaatsnaam]. Ter zitting hebben eisers desgevraagd verklaard dat deze referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met hun bedrijfspand. Ook de rechtbank is van oordeel dat deze referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfspand van eisers. De referentiepanden zijn eveneens horecapanden/restaurants in het centrum van [plaatsnaam].
7.2. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde voor het object van eisers aannemelijk is. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
Voor het in het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het object heeft verweerder een vierkante meterprijs gehanteerd van € 275 en voor de overkapping een vierkante meterprijs van € 125. Dat verweerder voor de referentiepanden [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] een lagere vierkante meterprijs heeft gehanteerd kan de rechtbank volgen vanwege de aanzienlijk grotere oppervlakte van deze referentiepanden en de minder gunstige ligging. De door verweerders taxateur gehanteerde vierkante meterprijzen voor de referentiepanden [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] liggen juist hoger dan de voor het object gehanteerde vierkante meterprijzen. Gelet op de oppervlakte en mindere ligging van deze referentiepanden acht de rechtbank de voor het object gehanteerde huurwaarde zeker niet te hoog. Ter zitting hebben eisers gesteld dat het object geen terras heeft, hetgeen een waardedrukkende invloed heeft. Verweerders gemachtigde heeft daar tegenover gesteld dat het ontbreken van een terras opweegt tegen de zeer gunstige ligging van het object, zodat met het ontbreken van een terras geen extra rekening hoeft te worden gehouden bij het vaststellen van de waarde. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan deze stelling van verweerder. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat het ontbreken van een terras een waardedrukkende invloed heeft. Voorts hebben eisers ter zitting gesteld dat verweerder ook rekening dient te houden met de waardedrukkende factor dat het object niet beschikt over een aparte leveranciersingang. Nu eisers dit standpunt op geen enkele wijze hebben onderbouwd ziet de rechtbank geen aanleiding om eisers hierin te volgen.
Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de huurwaarden van de referentiepanden de huurwaarde van het object is afgeleid en dat de voor het object gehanteerde huurwaarde niet te hoog is vastgesteld.
8.1. Voorts is tussen partijen de hoogte van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor voor het object in geschil. Verweerders taxateur heeft met behulp van het rekenblad Bruto Aanvangsrendement uit de “Taxatiewijzer 2010 Kapitalisatiefactor” van de VNG een berekening gemaakt van de kapitalisatiefactor en is uitgekomen op een factor van 12. Ter zitting heeft verweerders gemachtigde verklaard dat voor de berekening van de kapitalisatiefactor, zoals opgenomen in het taxatierapport van 24 april 2012, de in de bestreden uitspraak genoemde verkoop- en huurcijfers van de referentiepanden
[referentiewoning 5], [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] geen rol hebben gespeeld.
8.2. De rechtbank kan de door verweerders taxateur gemaakte berekening van de kapitalisatiefactor volgen. Eisers zijn niet specifiek opgekomen tegen de door verweerders taxateur gemaakte berekening van de kapitalisatiefactor. De enkele algemene stelling van eisers dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld is onvoldoende om de berekening van verweerders taxateur in twijfel te trekken.
9. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor voor het object niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank tot het oordeel dat de WOZ-waarde van € 794.000 voor het object niet te hoog is. Verweerder heeft daarom terecht op basis van deze heffingsgrondslag aan eiseres een aanslag OZB “gebruikers” opgelegd en aan eiser een aanslag OZB “eigenaren”.
10. De beroepen van eisers zijn ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.B. Klaus, voorzitter, mr. drs. C.M. van Wechem en
mr. T. Luigjes, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Dittmer, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2013.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.