Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie kanton – locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 580602 / CV EXPL 12-8692
datum uitspraak: 21 februari 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
In de zaak van
Vereniging van Eigenaren Kogerveld II
te Zaandam
eisende partij
hierna te noemen VvE Kogerveld II
gemachtigde deurwaarder W.Th.Schoonebeek
tegen
[gedaagde]
te Zaandam
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
procedeert in persoon.
De procedure
VvE Kogerveld II heeft op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen [gedaagde].
Hierop heeft [gedaagde] geantwoord. Bij antwoord is een (deels zelfstandige) tegenvordering ingesteld.
Vervolgens zijn partijen ter terechtzitting verschenen voor het geven van inlichtingen en voor een mogelijke schikking. Aansluitend is de kantonrechter met de griffier en partijen naar het in deze procedure bedoelde appartementengebouw gegaan en heeft hij de galerij voor het appartement van [gedaagde] bezichtigd. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt.
Vervolgens is schriftelijk voort geprocedeerd.
Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
De inhoud van alle processtukken, waaronder begrepen de mogelijk door partijen overgelegde producties, wordt als hier overgenomen beschouwd.
De vorderingen
VvE Kogerveld II vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen aan VvE Kogerveld II te betalen een bedrag van € 273,65 met (verdere) rente en kosten. In hoofdsom (€ 226,89) gaat het om een door VvE Kogerveld II aan [gedaagde] opgelegde boete wegens het overtreden van een of meer bepalingen van het splitsingsreglement.
[gedaagde] vordert, naast afwijzing van de vordering van VvE Kogerveld II ‘inclusief bijkomende kosten en leges’, dat VvE Kogerveld II wordt verplicht te stoppen met treiterijen en pesterijen, verder een verklaring voor recht dat de ‘huidige buitensituatie inclusief hek’ mag worden behouden en tenslotte, dat een ‘aanstaande energierekening’ van € 732,-- teniet wordt gedaan.
De verweren
De verweren strekken tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de respectieve vorderingen. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
De feiten
In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
1. Bij akte verleden op 14 juni 1962 is overgegaan tot splitsing van het aan het [adres] te Zaandam gelegen appartementengebouw met ondergrond, toen kadastraal bekend als Gemeente zaandam, sectie M, nummer 1604, in 16 appartementsrechten. Bij die gelegenheid is opgericht de Vereniging van Eigenaren Kogerveld II en is een splitsingsreglement vastgesteld.
2. [gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht recht gevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning met berging, plaatselijk bekend als [adres] 1 te Zaandam.
3. Het appartementengebouw betreft een zogenaamde galerijflat met drie woonlagen (begane grond, eerste en tweede verdieping). De eerste woonlaag bestaat uit slechts twee appartementen, met huisnummer 1 en 2. Daarnaast bevinden zich op die woonlaag nog een aantal bergingen en (de toegang tot) het trappenhuis.
4. De appartementen op de tweede en derde woonlaag zijn alleen via het trappenhuis toegankelijk. De twee appartementen op de eerste woonlaag (begane grond) zijn (ook) buiten het trappenhuis om toegankelijk en wel ieder via een eigen toegangspad vanaf de openbare weg.
5. Met toestemming van de ledenvergadering van VvE Kogerveld II hebben [gedaagde] en haar buren van nummer 2 de vrije toegang tot en over de voor hun appartementen gelegen galerij mogen beperken, door het plaatsen van hekje op de kopse kant. Dit in verband met ondervonden overlast van passanten, die niets in het appartementengebouw hebben te zoeken. De toegangshekjes kunnen zonder sleutel worden geopend. Betrokkenen hebben echter om dezelfde reden ook een hekwerk aan de lange zijde aangebracht.
6. [gedaagde], die de vrije doorgang ter plaatse zoveel mogelijk wil belemmeren, heeft daarnaast nog de nodige spullen op de galerij voor haar appartement geplaatst, waaronder meubilair, fietsen, houten kratten en plantenbakken.
7. In artikel 1 aanhef Pro en onder d. van het splitsingsreglement worden als ‘gemeenschappelijke gedeelten’ van het gebouw aangeduid, alle gedeelten welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Volgens artikel 1 aanhef Pro en onder c wordt onder ‘flat’ verstaan, elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Volgens artikel 2 lid 1 heeft Pro ieder van de eigenaren het recht op het ‘uitsluitend gebruik’ van de hem toekomende flat. In artikel 2 lid 6 is Pro voorgeschreven, dat iedere eigenaar het genot zal hebben van de gemeenschappelijke gedeelten, met inachtneming van de bestemming hiervan en van het reglement. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegenot van de andere eigenaren. In artikel 8 lid 2 is Pro (onder meer) bepaald, dat geen veranderingen in het gebouw mogen worden aangebracht, waardoor het architectonisch uiterlijk ervan gewijzigd zou worden.
8. Volgens artikel 39 lid 2 van Pro het splitsingsreglement kan de ledenvergadering van VvE Kogerveld II een boete opleggen bij overtreding van een bepaling van dat splitsingsreglement, maar alleen indien betrokkene geen gevolg geeft aan een schriftelijke waarschuwing (volgens lid 1 te geven door de administrateur) daarmee op te houden. Deze boete bedraagt (in euro’s omgerekend) ten hoogste € 226,89.
9. Op de ledenvergadering van VvE Kogerveld II van 13 februari 2012 is besloten, dat [gedaagde] schriftelijk zou worden verzocht haar spullen van de galerij te verwijderen. Als zij niet zou reageren op deze brief dan ‘zullen wij een boete opleggen die in de splitsingsakte staat.’
10. Bij brief van 27 februari 2012 is [gedaagde] vervolgens door het bestuur van VvE Kogerveld II (onder meer) gewaarschuwd om de galerij voor haar appartement vrij te maken en alle spullen te verwijderen, inclusief alle hekwerk. Daarbij is [gedaagde] gewezen op de hiervoor aangehaalde boetebepaling uit het reglement. Nadat [gedaagde] had nagelaten daaraan te voldoen heeft het bestuur van VvE Kogerveld II op 16 mei 2012 een rekening gestuurd aan [gedaagde] van € 226,89 wegens de boete conform de splitsingsakte. Deze boete is ondanks herhaalde aanmaning niet betaald.
11. In de ledenvergadering van VvE Kogerveld II van 27 september 2012 is slechts gemeld dat er een incassoprocedure loopt tegen [gedaagde] wegens de haar opgelegde boete wegens het niet vrijhouden van de algemene ruimtes. Daarop is toen niet nader ingegaan. Wel is [gedaagde] en haar buurman van nummer 2 verzocht om het hekwerk aan de lange zijde weg te halen. De kopse kanten mogen blijven staan, zoals al eerder was afgesproken.
12. In de ledenvergadering van 27 september 2012 is verder nog discussie ontstaan over een rekening voor [gedaagde] van € 732,-- wegens energieverbruik in haar voormalige box. Die kwestie is tot op heden niet opgelost en de rekening is niet betaald.
De beoordeling van het geschil
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
In de kern blijken partijen verdeeld over het antwoord op de vraag, of [gedaagde] gerechtigd is om de galerij voor haar appartement vol te zetten met spullen, zoals hiervoor onder 6. bedoeld. Met VvE Kogerveld II beantwoordt de kantonrechter die vraag ontkennend. Artikel 2 lid 6 van Pro het splitsingsreglement, in samenhang gelezen met de artikelen 2 lid 1 en 1, aanhef en onder c. en d., verbiedt het onttrekken van gemeenschappelijke gedeeltes aan het algemeen gebruik, waarop alle appartementseigenaren recht hebben. Of anders gezegd: het is [gedaagde] niet toegestaan om de voor haar appartement gelegen galerij in te richten en/of te gebruiken als privégedeelte, zoals zij feitelijk heeft gedaan. Ook al hebben de overige appartementseigenaren daar normaal gesproken misschien niets te zoeken, het is de uitdrukkelijke bedoeling van het splitsingsreglement, dat alle galerijen (en dus ook die voor het appartement van [gedaagde]) vrij toegankelijk blijven voor alle appartementseigenaren en niet worden ingericht als privébalkon. Door dat toch te doen handelt [gedaagde] dus inderdaad in strijd met het splitsingsreglement en kan aan haar in beginsel een boete worden opgelegd, zoals in dat reglement bepaald. Daarop wordt hierna nader ingegaan.
De kantonrechter heeft kennis genomen van het beleid van de ledenvergadering van VvE Kogerveld II om de aanwezigheid van een enkel bankje of een enkele bloembak op de galerijen te gedogen. Daaraan kan [gedaagde] echter niet het recht ontlenen om de voor haar appartement gelegen galerij vol te zetten met spullen. De kantonrechter heeft verder kennis genomen van het besluit tot gedogen van de hekjes op de kopse kant van de galerij op de eerste woonlaag. Daaraan mag VvE Kogerveld II (in elk geval vooralsnog) worden gehouden. Ook het hekwerk langs de lange zijde van de galerij op de eerste woonlaag kan echter blijven. In redelijkheid kan immers niet worden volgehouden, dat dit keurige hekwerk afbreuk doet aan het architectonische uiterlijk van het appartementsgebouw en/of de rechten van de andere appartementseigenaren.
Terugkomend op de hiervoor gedane vaststelling, dat [gedaagde] in strijd handelt met het splitsingsreglement, door de galerij voor haar appartement in te richten en/of te gebruiken als privéruimte, moet thans worden nagegaan of daarop een rechtsgeldig boetebesluit is genomen. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Daargelaten of de waarschuwingsbrief van 27 februari 2012 van het bestuur wel mag worden gelijkgesteld met de volgens artikel 39 lid 1 van Pro het splitsingsreglement vereiste schriftelijke waarschuwing door de administrateur, blijkt uit niets dat de ledenvergadering daarna (dat wil zeggen nadat [gedaagde] geen gevolg had gegeven aan die waarschuwing) de in deze procedure bedoelde boete heeft opgelegd. Weliswaar is een dergelijk boetebesluit in de ledenvergadering van 13 februari 2012 in het vooruitzicht gesteld, maar dat besluit had dan op de eerstkomende ledenvergadering van 12 september 2012 moeten worden genomen, wat volgens de door VvE Kogerveld II overgelegde notulen niet is gebeurd. De ‘rekening’ van 16 mei 2012 was toen overigens al door het bestuur verstuurd.
In zoverre VvE Kogerveld II mocht hebben gemeend, dat de ledenvergadering op 13 februari al op voorhand had besloten om die boete op te leggen, wat overigens niet blijkt uit de tekst van de notulen, dan miskent zij dat deze gang van zaken niet strookt met de in het splitsingsreglement voorziene procedure. Anders gezegd: pas nadat [gedaagde] geen gehoor had gegeven aan de waarschuwingsbrief van 27 februari 2012 had de ledenvergadering mogen besluiten tot het opleggen van een boete. Daaruit volgt dat de boete wegens strijdigheid met het splitsingsreglement ten onrechte is opgelegd, zodat de vordering tot betaling daarvan als ongegrond moet worden afgewezen, met veroordeling van VvE Kogerveld II in de proceskosten
Blijft over te beslissen die onderdelen van de tegenvordering, die gelet op het voorgaande nog behandeling behoeven.
Van pesterijen en pesterijen is niets gebleken, zodat een verbod daartoe al daarom niet aan de orde is. Het is VvE Kogerveld II toegestaan om naleving te verlangen van het splitsingsreglement. Het is eerder [gedaagde] die dwarsligt, door in strijd met dat reglement te blijven handelen. [gedaagde] wordt dringend in overweging gegeven nu alsnog per ommegaande de galerij voor haar appartement vrij te maken, omdat zij anders een volgende procedure over zich afroept. Behoud van de huidige buitensituatie is, behoudens voor wat betreft het hekwerk, niet aan de orde.
Voor wat betreft de energierekening van € 732,-- kan de kantonrechter geen voor [gedaagde] gunstig oordeel geven, omdat dit onderdeel van de tegenvordering onvoldoende feitelijk is onderbouwd. De gegrondheid van die verwachte vordering van VvE Kogerveld II kan beter worden beoordeeld, zo gauw die vordering daadwerkelijk is ingesteld. Samenvattend kan de tegenvordering slechts voor een klein deel worden toegewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Beslissing
Voor wat betreft de vordering van VvE Kogerveld II.
De vordering van VvE Kogerveld II wordt afgewezen, met veroordeling van VvE Kogerveld II in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot op heden worden begroot op nihil.
Voor wat betreft de tegenvordering van [gedaagde].
Voor recht wordt verklaard dat de hekwerken op en langs de galerij voor het appartement van [gedaagde] mogen blijven staan. De tegenvordering van [gedaagde] wordt voor het overige afgewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van VvE Kogerveld II tot op heden worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 21 februari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.