Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 531918 CV EXPL 11-13894
datum uitspraak: 14 augustus 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap Hollandse Machinefabriek Haarlemmermeer B.V.
te Nieuw-Vennep, gemeente Haarlemmermeer
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: HMF
gemachtigde: mr. A. van Dorsten
tegen
1.
[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
te [plaats], gemeente [gemeente]
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
gemachtigde mr. S.H.W. Le Large
Het verdere verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 26 september 2012 is de vordering in conventie afgewezen en is een deel van de vordering in reconventie toegewezen. Voorts is de zaak in reconventie verwezen naar de rol voor het nemen van een akte in verband met een door [gedaagde 1] aan te passen overzicht betreffende na 1 maart 2011 verschuldigde rente en boete en in verband met de datum van oplevering van het gehuurde na sanering. Daarop heeft [gedaagde 1] een akte overlegging producties, tevens akte wijziging, vermeerdering, van eis genomen, waarop HMF heeft gereageerd bij akte na vonnis. Vervolgens is vonnis bepaald.
Op 20 februari 2013 is naar aanleiding van een verzoek van HMF een verbetervonnis gewezen.
De verdere beoordeling in reconventie
1.
Voordat zal worden ingegaan op hetgeen partijen bij akte hebben aangevoerd wordt het volgende opgemerkt. Op blad 19 (r.o. 13) van het tussenvonnis van 26 september 2012 is in reconventie overwogen dat de vordering van [gedaagde 1] tot huurontbinding zal worden toegewezen. Daarmee hebben de kantonrechters bedoeld de huurovereenkomsten per
26 september 2012 te ontbinden. De door [gedaagde 1] onder b1 bij akte van 29 mei 2012 gevorderde verklaring voor recht stuit immers af op artikel 7:231 lid 1 BW.
Uit de akten die partijen na het tussenvonnis hebben genomen blijkt dat zij er op grond van voormelde overweging ook van zijn uitgegaan dat de gerechtelijke ontbinding per 26 september 2012 een feit was. Dienaangaande wordt verwezen naar randnummer 23 van de akte van [gedaagde 1] en randnummer 32 van de akte van HMF. Per abuis is echter verzuimd de beslissing tot huurontbinding te vermelden in het dictum in reconventie van het tussenvonnis. Dit zal in het dictum van dit vonnis alsnog worden gedaan.
De eveneens door [gedaagde 1] gevorderde ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen, nu vast staat dat ontruiming al heeft plaatsgehad.
Eiswijziging betreffende huurachterstand.
2.
[gedaagde 1] heeft bij akte haar vordering tot betaling van achterstallige huur vermeerderd, omdat zij aanvankelijk te lage bedragen had gevorderd als gevolg van een rekenfout.
Zij wenst alsnog een veroordeling tot betaling van € 32.948,72 aan huurachterstand.
3.
In haar reactie heeft HMF terecht aangevoerd dat de onderhavige eisvermeerdering in dit stadium van de procedure niet meer mogelijk is, nu over de achterstallige huur al een eindvonnis is gewezen. Bij voormeld tussenvonnis is HMF reeds veroordeeld tot betaling van een bedrag ad € 104.526,56 aan huurachterstand en is het vonnis op dit punt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Ingevolge artikel 130 lid 1 Rv is de vermeerdering van eis dan ook niet meer mogelijk en zal deze verder buiten behandeling blijven.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.
Verder voert [gedaagde 1] aan dat over de door hem gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 2.500,00 nog geen beslissing is genomen. Deze vordering was volgens [gedaagde 1] opgenomen in zijn vordering sub a in reconventie. In haar reactie daarop stelt HMF zich op het standpunt dat over de vordering sub a in reconventie al is beslist, zodat die vordering niet meer aan de orde kan komen. Daarnaast voert HMF aan dat niet is voldaan aan de “dubbele redelijkheidtoets” zodat deze vordering moet worden afgewezen.
5.
De kantonrechters oordelen als volgt. Uit de wijze waarop [gedaagde 1] zijn vorderingen bij conclusie van eis in reconventie heeft gespecificeerd (blz. 28, 29 en 30) volgt dat in het toen door hem onder a. gevorderde bedrag de incassokosten niet begrepen waren. Voorts volgt uit het tussenvonnis dat het toegewezen bedrag van € 104.526,56 uitsluitend ziet op de achterstallige huur en dat daarin geen incassokosten zijn begrepen. De onderhavige vordering moet daarom worden beschouwd als een vermeerdering van eis die thans nog is toegestaan. De vordering wordt echter afgewezen. HMF heeft deze vordering (gemotiveerd) betwist. Niet is gesteld of gebleken dat de door [gedaagde 1] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
Contractuele boete en wettelijke rente
6.
In het tussenvonnis is overwogen dat HMF vanaf 1 maart 2011, de datum waarop de allonge is gesloten, rente en boete verschuldigd is over de toen al verschenen huurtermijnen. Rente en boete over huurtermijnen die na 1 maart 2011 opeisbaar zijn geworden, zijn echter pas per die latere data verschuldigd. [gedaagde 1] diende daarom de door hem in het geding gebrachte overzichten op dit punt aan te passen.
7.
In reactie hierop heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat niet valt in te zien waarop de conclusie dat pas vanaf 1 maart 2011 rente en boete verschuldigd zijn, is gebaseerd. Zij houdt dan ook vast aan haar vordering dat vanaf de vervaldatum van de huur boete verschuldigd is. Subsidiair heeft [gedaagde 1] de boetes over de huurpenningen die vanaf 1 maart 2011 niet dan wel te laat zijn voldaan, berekend en beperkt tot een rentevergoeding van 24% per jaar. Van (ambtshalve) matiging van de boete kan volgens [gedaagde 1] gelet op alle verdere omstandigheden geen sprake zijn. Het gaat hier om een prikkel tot tijdige betaling van de huur en HMF heeft zich met betrekking tot de asbestbesmetting laakbaar gedragen, waardoor de schade voor [gedaagde 1] is opgelopen. [gedaagde 1] maakt naast de boetes aanspraak op betaling van de wettelijke handelsrente.
8.
Volgens HMF is de beslissing van de kantonrechters over rente en boete alleen in hoger beroep nog aan te vechten. Voor zover dat anders zou zijn, stelt HMF zich op het standpunt dat betaling van boetes niet door partijen was overeengekomen en dat [gedaagde 1] daar niet achteraf nog aanspraak op kan maken of dat hij zijn vermeende rechten daarop heeft verwerkt. Verder voert HMF aan dat het boetebeding onredelijk bezwarend is omdat hieraan geen maximum is gesteld en de omvang van de boete daardoor uiteindelijk in geen enkele redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Derhalve is, aldus HMF, sprake van een onereus beding en dient de gevorderde boete te worden gematigd. HMF betwist dat de door [gedaagde 1] genoemde omstandigheden aan matiging in de weg zouden staan: [gedaagde 1] heeft van de boete als prikkel tot tijdige betaling nooit eerder gebruik gemaakt en gelet op de asbestbesmetting in het gehuurde is er juist wel reden om te matigen. Voor zover HMF al boetes verschuldigd zou zijn, dienen deze uitsluitend te worden berekend vanaf 1 maart 2011 en tot 26 september 2012, de datum waarop de huurovereenkomst is ontbonden. Voorts kan [gedaagde 1] volgens HMF naast de contractuele boetes geen aanspraak maken op de wettelijke rente. [gedaagde 1] heeft bovendien geen recht op wettelijke rente omdat partijen de intentie tot geleidelijke aflossing van de huurachterstand hadden. Subsidiair voert HMF aan dat [gedaagde 1] geen aanspraak heeft op de wettelijke handelsrente. Uiterst subsidiair betwist HMF de door [gedaagde 1] gebruikte wijze van berekening van de rente.
9.
De kantonrechters overwegen als volgt. In het tussenvonnis is zonder voorbehoud overwogen dat HMF vanaf 1 maart 2011 rente en boete verschuldigd is over de toen al verschenen huurtermijnen, maar dat rente en boete over huurtermijnen die na 1 maart 2011 opeisbaar zijn geworden, pas per die latere data verschuldigd zijn. Partijen hebben geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd die ertoe nopen op die beslissing terug te komen.
10.
Nog wel aan de orde is het verweer van HMF dat het boetebeding vernietigbaar is omdat het onredelijk bezwarend zou zijn. Voor de vraag of sprake is van onredelijke bezwarendheid, is (mede) van belang of boetes op grond van artikel 6:94 BW, waarop HMF een beroep heeft gedaan, kunnen worden gematigd. Daarvan kan alleen sprake zijn indien de billijkheid dat klaarblijkelijk eist, hetgeen de rechter noopt tot terughoudendheid. Dit leidt ertoe dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
11.
Gelet op het voorgaande overwegen de kantonrechters als volgt. De boete waarvan [gedaagde 1] betaling vordert, volgt voor wat betreft [adres 1] uit artikel 18 lid 2 van de algemene voorwaarden waarin staat:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”In artikel 14 lid 2 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van [adres 2] van toepassing zijn, is bepaald:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f. 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”In artikel 14 lid 2 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van [adres 2] van toepassing zijn, is bepaald:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f. 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
12.
De betreffende boetes zijn dus opgenomen in de (standaard) algemene voorwaarden waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. De boetes zien op alle soorten betalingen die de huurder aan de verhuurder verschuldigd is, dus niet alleen op huurachterstand.
De in die voorwaarden weergegeven berekeningswijze (iedere maand dat niet wordt betaald, mag weer twee procent over de huurachterstand in rekening worden gebracht, derhalve cumulatief) kan leiden tot hoog oplopende bedragen te meer nu aan de boetes geen maximum verbonden is. De schade die een verhuurder door het niet (tijdig) betalen van huur lijdt, bestaat vooral uit derving van rente. Er kan vanuit worden gegaan dat de gevorderde boetes, in totaal € 90.629,66, een veelvoud zijn van de gemiste (wettelijke) rente over de gemiste huurpenningen. De som van de primair door [gedaagde 1] gevorderde boetes en wettelijke rente, € 116.895,02, is hoger dan het bij tussenvonnis toegewezen bedrag aan huurachterstand. Verder is van belang dat [gedaagde 1] gedurende enige tijd heeft ingestemd met uitstel van de huurbetalingsverplichting en (aanvankelijk) geen aanspraak op betaling van boetes heeft gemaakt. Gelet hierop zien de kantonrechters aanleiding de gevorderde boetes te matigen.
13.
Nu de boetes voor matiging vatbaar zijn en daartoe ook zal worden overgegaan, is er onvoldoende grond om de boetebedingen als onredelijk bezwarend te kwalificeren.
Van vernietiging van de boetebedingen kan derhalve geen sprake zijn.
14.
[gedaagde 1] heeft aan boetes over de periode 1 maart 2011 tot 24 oktober 2012 voor [adres 2] gevorderd een bedrag van € 34.200,15 en voor [adres 1] een bedrag van € 27.217,59. Aangezien de huurovereenkomst per 26 september 2012 is ontbonden, is HMF per die datum ook geen boetes meer verschuldigd: de grondslag daarvoor is immers weggevallen. De kantonrechters zullen de tot 26 september 2012 verschuldigde boetes, gelet op hetgeen onder 12 is overwogen, matigen tot € 12.000,- ([adres 2]) respectievelijk € 10.000,- ([adres 1]).
15.
Daarnaast heeft [gedaagde 1] wettelijke handelsrente over de periode 1 maart 2011 tot
24 oktober 2012 periode gevorderd, waarbij het rentebedrag voor [adres 2]
€ 10.992,13 bedraagt en voor [adres 1] € 8.718,45. HMF heeft er terecht op gewezen dat ingevolge artikel 6:92 lid 2 BW hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. De wettelijke
handelsrente is een vorm van schadevergoeding op grond van de wet, wat betekent dat
deze niet naast de reeds toegewezen boetes, die bovendien op een hoger bedrag uitkomen dan de gevorderde rente, verschuldigd is. Gelet op hetgeen onder 14 is overwogen, is HMF vanaf 26 september 2012 in elk geval geen rente over de huur
meer verschuldigd. De gevorderde wettelijke rente zal dan ook worden afgewezen.
Schadevergoeding
16.
Vervolgens zijn aan de orde de reconventionele vorderingen tot betaling van huur vanaf het moment van vrijgave van het gehuurde tot de datum van ontbinding van de huur en tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de gederfde huur vanaf het moment van ontbinding van de huur tot de einddata van de huurcontracten. In dat verband is de zaak aangehouden voor een toelichting van partijen op de vraag per wanneer het gehuurde uiteindelijk geheel is vrijgegeven.
17.
[gedaagde 1] heeft daarover aangevoerd dat aanvankelijk [adres 1] per 2 januari 2012 en [adres 2] per 1 april 2012 geschoond en vrijgegeven waren, maar dat de arbeidsinspectie - na een melding van HMF - de panden op 27 april 2012 weer heeft gesloten, waarna een nadere sanering noodzakelijk bleek. Uiteindelijk zijn de panden per 16 oktober 2012 geheel vrijgegeven en, gelet op de ontbinding van de huurovereenkomsten per 26 september 2012, maakt HMF vanaf 16 oktober 2012 tot de einddatum van de huurcontracten (28 februari 2014) aanspraak op schadevergoeding gelijk aan de gederfde huur ad € 147.406,35.
18.
HMF heeft ook in het kader van deze schadevergoeding een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW. Verder heeft zij aangevoerd dat de panden in elk geval in april 2012 nog niet gereed waren voor gebruik omdat de sanering ondeugdelijk was. Daarna is weliswaar nader gesaneerd, maar [gedaagde 1] heeft nagelaten de panden weer opnieuw in te richten: de plafonds zijn verwijderd, de muren zijn deels gesloopt en worden niet meer gesteund door het plafond, de brandwering is er uit en de stroompunten zijn weggehaald. Daarmee zijn de panden niet meer geschikt voor gebruik. Verhuur aan derden is in deze staat ook niet mogelijk. Voorts stelt HMF dat schadevergoeding pas aan de orde is wanneer de tekortschietende partij in verzuim is en daarvan is vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst geen sprake. Ten slotte voert HMF aan dat de omvang van de schade nog onvoldoende vast staat, nu [gedaagde 1] gehouden is schadebeperkende maatregelen te nemen en de panden aan derden te verhuren.
19.
Nu ook volgens [gedaagde 1] zelf het gehuurde niet eerder is vrijgegeven dan per
16 oktober 2012 kan, gelet op de ontbinding van de huurovereenkomst per
26 september 2012, alleen nog sprake zijn van een verplichting tot betaling van schadevergoeding, bestaande uit gederfde huur. Het beroep van HMF op het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW wordt verworpen: over de periode vanaf 26 september 2012 is zij immers geen boete meer verschuldigd (zie rechtsoverweging 14). Ook het verweer van HMF dat [gedaagde 1] geen recht op schadevergoeding heeft omdat geen sprake zou zijn van verzuim wordt gelet op het bepaalde in artikel 6:277 BW verworpen.
20.
De vraag die dan nog voorligt, is in hoeverre de omstandigheid dat het gehuurde na de sanering niet opnieuw is ingericht, van invloed is op schade en de verplichting tot vergoeding van schade. Uitgangspunt is dat de wanprestatie van HMF heeft geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst en dat vast staat dat [gedaagde 1] als gevolg daarvan
schade lijdt. Op grond van de huurovereenkomsten kon en mocht hij er immers op rekenen dat hij tot de contractuele einddata huurinkomsten zou hebben, die hij nu misloopt. Op grond van het bepaalde in artikel 6:277 BW is HMF vervolgens gehouden die schade te vergoeden.
21.
Het is aan de rechter om de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en deze desnoods te schatten. Daarbij zijn onder meer van belang de aard van de aansprakelijkheid, de aard van de schade en de aard van de normschendende gedraging.
22.
Gelet op voormelde maatstaf overwegen de kantonrechters als volgt.
De aansprakelijkheid van HMF vloeit voort uit de niet-nakoming van een voor de huurder essentiële verplichting, te weten het betalen van de huur. HMF heeft die huur bovendien willens en wetens en ondanks sommaties onbetaald gelaten terwijl de gronden die zij daarvoor als rechtvaardiging had aangevoerd blijkens het tussenvonnis ondeugdelijk zijn gebleken. Het betreft hier een verplichting tot vergoeding van vermogensschade op grond van de wet. Weliswaar heeft [gedaagde 1] als verhuurder de verplichting om zijn schade te beperken, maar ook van HMF kan onder de gegeven omstandigheden worden verlangd dat zij tracht de schade te beperken, bijvoorbeeld door zelf andere huurders aan te dragen. De omstandigheid dat de panden na de sanering niet opnieuw zijn ingericht, kunnen de verhuur aan derden mogelijk bemoeilijken, maar maken die verhuur niet onmogelijk. Het is bij verhuur van bedrijfsruimte niet ongebruikelijk dat dergelijke ruimtes casco worden opgeleverd en door de huurder zelf worden ingericht, terwijl ook niet is uit te sluiten dat [gedaagde 1] het gehuurde inricht op basis van de specifieke wensen van een toekomstige huurder. Overigens is gesteld noch gebleken dat [gedaagde 1] actief op zoek is naar een andere huurder.
23.
Gelet hierop is de conclusie dat de omstandigheid dat de panden niet opnieuw zijn ingericht op zichzelf niets afdoet aan de schade, maar wel, zij het in beperkte mate, van invloed is op de hoogte van het toe te wijzen schadebedrag dat HMF dient te vergoeden. Daarop is tevens van invloed de mogelijkheid dat de schade nog beperkt kan worden indien een andere huurder gevonden wordt en de omstandigheid dat [gedaagde 1] nog niet actief op zoek is naar een andere huurder.
24.
Nu de schade deels toekomstige schade betreft, kan de hoogte daarvan niet precies worden begroot. De kantonrechters zien aanleiding deze te schatten en zullen aan schade een bedrag van € 75.000,00 toewijzen. Daarbij is dan ook rekening gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde 1] op dit moment al de beschikking krijgt over gelden die hij, wanneer HMF de huurovereenkomsten wel deugdelijk zou zijn nagekomen, pas in de toekomst zou hebben gekregen.
Conclusie
25.
De conclusie van het voorgaande is dat in reconventie nog zal worden toegewezen:
- € 12.000,00 aan boete voor [adres 2]
- € 10.000,00 aan boete voor [adres 1]
- € 75.000,00 aan schadevergoeding.
Alle overige vorderingen (huurachterstand voor zover niet toegewezen bij tussenvonnis, incassokosten, het meerdere aan boetes, wettelijke rente) zullen worden afgewezen.
- € 12.000,00 aan boete voor [adres 2]
- € 10.000,00 aan boete voor [adres 1]
- € 75.000,00 aan schadevergoeding.
Alle overige vorderingen (huurachterstand voor zover niet toegewezen bij tussenvonnis, incassokosten, het meerdere aan boetes, wettelijke rente) zullen worden afgewezen.
26.
De proceskosten komen voor rekening van HMF omdat zij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Daarbij wordt HMF ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde 1] worden gemaakt.
De beslissing
De kantonrechter:
In reconventie
- verklaart voor recht dat de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot
de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] per
26 september 2012 zijn ontbonden;
- veroordeelt HMF tot betaling aan [gedaagde 1] of [gedaagde 2] van € 97.000,00;
- veroordeelt HMF tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot en met vandaag worden begroot op € 2.100,00 aan salaris voor de gemachtigde en veroordeelt HMF tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gemaakt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechters mrs. E.P. Stolp, als voorzitter, S. Schipper en J.J. Dijk en uitgesproken door mr. E.P. Stolp op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.