Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 12/4348
Uitspraakdatum: 13 mei 2013
Uitspraak in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
12/4348
1.
Ontstaan en loop van het geding
Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [adres], gemeente Zaanstad (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 266.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekendgemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2013. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen I. Kooijman en J. Dekker.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
Eiser is eigenaar en bewoner van de woning. De woning is een tussenwoning met twee bergingen. De inhoud van de woning is ongeveer 417 m³ en de oppervlakte van het perceel is 144 m².
3.Geschil
3.1.
In geschil is of verweerder de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Eiser bepleit hiertoe een waarde van de woning van € 236.150. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur T.A.P.H. Valkering, die de woning per waardepeildatum heeft getaxeerd op € 245.000.
3.3.
Verweerder staat in beroep een waarde van € 261.000 voor en concludeert in zoverre tot gegrondverklaring van het beroep.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Verweerder heeft aangegeven de in de bezwaar toegezegde verlaging van de waarde van de woning met € 5.000 tot € 261.000 nog niet te hebben doorgevoerd. Reeds daarom dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal in deze zaak verder beoordelen of de door verweerder voorgestane waarde van € 261.000 voor de woning niet te hoog is.
4.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Het in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobject [adres] kan niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, nu dit object is verkocht op basis van een speciale koopregeling en bij de vaststelling van de WOZ-waarde van dit object met name rekening is gehouden met de betere staat van onderhoud van de woning vergeleken met die van dit object ten tijde van haar verkoop. De overige in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.4.
Eiser heeft aangevoerd dat er sprake is van waardeverminderende factoren. De woning grenst aan de achterkant grenst aan een randweg welke de wijk waarin de woning is gelegen, ontsluit. Door de openstelling van een busbrug in 2010 geeft de randweg meer verkeersdrukte dan voorheen. Direct achter de woning bevindt zich aan de randweg een bushalte. Door het plaatsen van een smiley aan de randweg vlak achter de woning is er sprake van overlast van remmende en optrekkende auto’s.
4.5.
Verweerder heeft deze gestegen overlast erkend, echter is van mening dat deze overlast onvoldoende is om tot een waardevermindering van de woning te kunnen leiden en overigens dat, mede door het ontbreken van relevante verkopen, het moeilijk is een bedrag toe te kennen aan de waardedrukkende invloed van de gestelde overlast. Verweerder heeft daarom met deze overlast bij de waardering van de woning geen rekening gehouden.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de ligging van de woning aan een van de drukste delen van de randweg, het mede door de openstelling van de busbrug in 2010 toegenomen verkeer op deze randweg, de aanwezigheid van een bushalte direct achter en een smiley nabij de woning een waardedrukkende factor vormt bij het waarderen van de woning. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten liggen geen van alle aan de randweg. Het is aannemelijk dat een woning welke direct aan de randweg is gelegen, hiervan meer overlast ondervindt dan woningen die verder van de randweg zijn gelegen. Nu verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning geen rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde overlast, deze overlast volgens de rechtbank voldoende aannemelijk is en groter is dan bij de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten, heeft naar het oordeel van de rechtbank verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.7.
Ook eiser heeft de door hem voorgestane waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het door eiser genoemde vergelijkingsobject Westerzoom 12 is te ver van de waardepeildatum verkocht om als onderbouwing van de waarde van de woning te kunnen dienen. Van het door eiser in het door hem overgelegde taxatierapport genoemde vergelijkingsobject [adres] zijn geen verkoopgegeven beschikbaar. Vergelijking met de voor dit object vastgestelde WOZ-waarde miskent dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt - gelet op het hiervoor in onderdeel 4.2 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ – een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. Nu de door eiser voorgestane waarde is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport en de in dit rapport genoemde voorgestane waarde is gebaseerd op de WOZ-waarde van één ander object, kan niet worden gezegd dat dit rapport voldoet aan de eisen die de Wet WOZ stelt aan de onderbouwing van de WOZ-waarde. Nu voor de waardering gekeken dient te worden of verkoopprijzen in hun geheel de waarde onderbouwen, leidt betwisting door eiser van een enkel onderdeel van de onderbouwing door verweerder, te weten de waardering van de dakkapellen, niet tot een lagere waarde van de woning. In zoverre kan eisers stelling dat verweerder de dakkapellen te hoog heeft gewaardeerd niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Eiser heeft derhalve de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.8.
Nu zowel verweerder als eiser de voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning bepalen. De rechtbank bepaalt met inachtneming van de door de aanwezigheid van de randweg, de bushalte en de smiley veroorzaakte overlast, de waarde van de woning op € 250.000. Het beroep wordt daarom gegrond verklaard.
5.Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Niet gebleken is dat eiser kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft gemaakt. Verweerder wordt met toepassing van het Besluit Proceskosten bestuursrecht veroordeeld de door eiser gemaakte reiskosten te vergoeden tot een bedrag van € 9.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 250.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 250.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 9;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2013.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.