Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 12/4343
Uitspraakdatum: 7 juni 2013
Uitspraak in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [adres](gemeente Zaanstad) (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 254.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2013. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen I. Kooijman, tot bijstand vergezeld van B.J. Admiraal, taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen de inhoud van de woning na te meten.
Partijen hebben nadere stukken ingediend. De nadere stukken zijn over en weer in afschrift naar partijen verzonden.
De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 16 april 2013. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen I. Kooijman, tot bijstand vergezeld van B.J. Admiraal, taxateur.
Feiten
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een huis in een rij met twee dakkapellen. De oppervlakte van het perceel is 435 m².
Geschil en beoordeling
1.
In geschil is in de eerste plaats of het beroep van eiseres ontvankelijk is. Voorts is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011 in geschil.
2.
Eiseres stelt dat het beroep ontvankelijk is en bepleit voorts een waarde van € 235.000. Eiseres voert daartoe aan dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de ligging van de woning aan de rondweg. De (geluids)overlast van de rondweg is sinds het openstellen voor overig verkeer van de busbrug die in verbinding staat met de rondweg enorm toegenomen, aldus eiseres. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde naar een in het kader van een bezwaarprocedure opgesteld taxatierapport van de buurwoning [adres]. Op de zitting van 7 februari 2013 stelt eiseres dat de door verweerder gehanteerde inhoud van de woning onjuist is; de inhoud is volgens eiseres 391 m³. Tot slot klaagt eiseres over de motivering van de uitspraak op bezwaar.
3.
Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat eiseres geen belang heeft bij het beroep. Subsidiair stelt verweerder dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 november 2012 door B.J. Admiraal. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 254.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een viertal vergelijkingsobjecten. Op de nadere zitting van 16 april 2013 heeft verweerder verklaard dat bij de waardering moet worden uitgaan van de door eiseres berekende inhoud van 391 m³ en dat de waarde daarom moet worden verlaagd naar € 242.000.
Beroep ontvankelijk?
4.
Verweerder heeft betoogd dat eiseres geen belang heeft bij deze procedure nu in de bezwaarfase tussen de voormalige gemachtigde van eiseres en de gemeente Zaanstad reeds overeenstemming is bereikt over de waarde van de woning. In dat verband heeft verweerder gewezen op een verslag van een op 11 mei 2012 gehouden hoorzitting. Naar het oordeel van de rechtbank biedt het verslag geen steun voor verweerders stelling dat overeenstemming over de waarde is bereikt. Van enige overeenstemming is de rechtbank overigens niet gebleken. Dat verweerder wel uitspraak op bezwaar heeft gedaan, weerspreekt bovendien dat overeenstemming was bereikt. Gelet op het voorgaande, is het beroep van eiseres dus ontvankelijk.
Waarde van de woning
5.
Verweerder heeft zich op de nadere zitting op het standpunt gesteld dat uitgaande van een inhoud van de woning van 391 m³ de waarde verlaagd dient te worden tot € 242.000. Reeds daarom zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Volgens eiseres is de waarde evenwel nog steeds te hoog, met name omdat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging aan de rondweg.
6.
De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.
Verweerder heeft daartoe onder meer gewezen op het door hem overgelegde taxatierapport. Het in dat rapport genoemde vergelijkingsobject [adres] acht de rechtbank niet bruikbaar. Hoewel wat betreft type, omvang en ligging (aan de rondweg) voldoende met de woning vergelijkbaar, betreft dit vergelijkingsobject (naar niet in geschil is) een voormalige huurwoning, verkocht op basis van een speciale koopregeling. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat verweerder ter zitting desgevraagd niet kon toelichten of en zo ja in welke mate hij rekening met voornoemde omstandigheden heeft gehouden bij het herleiden van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres]. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres] zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging (zelfde wijk) en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden.
8.
In dat verband heeft eiseres gewezen op het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning is, anders dan de vergelijkingsobjecten, gelegen naast de rondweg waarvan als gevolg van het openstellen van de busbrug voor overig verkeer de (geluids)overlast toegenomen is. De tuin van de woning is enkel door een stoep van twee meter breed gescheiden van de rondweg en is gelegen op hetzelfde niveau als de rondweg; op de stoep is naast de tuin een bushalte, aldus eiseres. Volgens door eiseres overgelegde overzichten “Etmaalintensiteiten gemotoriseerd verkeer” is het aantal motorvoertuigen per etmaal toegenomen van 5.000 naar 7.000. Het verkeer is mede intensiever geworden door het ontsluiten van de wijk naast de wijk van eiseres. Verweerder heeft gesteld dat voornoemde omstandigheid subjectief is en dat daar daarom geen rekening mee is gehouden. Volgens verweerder ervaren sommige mensen de toename van verkeer als negatief vanwege de (geluids)overlast en andere mensen ervaren de toename als positief in die zin dat de wijk beter bereikbaar wordt.
9.
De rechtbank acht de ligging van de woning (en de tuin) aan de rondweg waarop het verkeer is toegenomen een omstandigheid waarmee bij onderhavige waardering rekening moet worden gehouden. Immers, niet gezegd kan worden dat bij de prijsvorming van woningen een rustige woonomgeving (dus geen doorgaand verkeer) geen rol zou spelen. Dat een potentiële koper van een woning welke is gelegen aan de rondweg bereid zou zijn meer te betalen omdat die woning is gelegen aan een rondweg, waarmee een andere wijk wordt ontsloten, acht de rechtbank niet aannemelijk. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de voor de woning vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd. Verweerder heeft de door hem voorgestane waarde van € 242.000 derhalve niet aannemelijk gemaakt. De grief van eiseres slaagt.
10.
Eiseres bepleit een waarde van € 235.000. Rekeninghoudend met de toegenomen verkeersdrukte op de rondweg en de ligging van de woning (en de tuin) aan die rondweg, acht de rechtbank deze waarde aannemelijk; hetgeen eiseres overigens in dit verband heeft aangevoerd behoeft geen bespreking. Daarbij overweegt de rechtbank dat zij niet meer kan toewijzen dan waarom verzocht is. De rechtbank zal de waarde verminderen tot € 235.000.
11.
Voor wat betreft de klacht van eiseres over de motivering van de uitspraak op bezwaar, overweegt de rechtbank het volgende. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Dat eiseres zich in de bezwaarfase heeft laten bijstaan door een gemachtigde laat onverlet dat verweerder (ongeacht eventuele afspraken met die gemachtigde) een uitspraak op bezwaar voldoende dient te motiveren. In de uitspraak op bezwaar wordt niet ingegaan op de klachten van eiseres (met name over de busbrug). Nu de waarde wordt verlaagd en het beroep gegrond is, zodat eiseres recht heeft op het door haar betaalde griffierecht en een vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten, heeft voormeld oordeel verder geen gevolgen.
12.
De slotsom luidt dat het beroep gegrond is. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres in deze procedure gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze vast op € 18, zijnde de reiskosten per openbaar vervoer, tweede klasse, om de zitting en de nadere zitting bij te kunnen wonen. Overige op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten zijn gesteld noch gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 235.000 en stelt de ter zake van de woning opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen vast tot een aanslag berekend naar die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 18;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. C. Lambeck, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2013.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 -
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.