Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11955448 \ AC EXPL 25-2453
Vonnis van 4 maart 2026
in de zaak van
STICHTING OMNIA WONEN,
gevestigd in Amersfoort,
eisende partij,
hierna te noemen: Omnia Wonen,
gemachtigde: mr. J.M. Wisseborn,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 oktober 2025 met producties 1 t/m 6,
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 12 november 2025, aan te merken als de conclusie van antwoord, met één productie,
- de brieven waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 12 november 2025, aan te merken als de conclusie van antwoord, met één productie,
- de brieven waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte van 30 januari 2026 van [gedaagde] met vier producties,
- de akte wijziging van eis van Omnia Wonen van 9 februari 2026 met productie 7,
- de akte van [gedaagde] van 11 februari 2026 met twee producties,
- de akte van [gedaagde] van 11 februari 2026 met drie producties,
- de e-mail van Omnia Wonen van 13 februari 2026 met producties 9 en 10,
- de e-mail van Omnia Wonen van 16 februari 2026 met productie 11.
1.2.
Op 17 februari 2026 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren namens Omnia Wonen de heer [A] , huur incasso specialist, mevrouw [B] en de gemachtigde van Omnia Wonen, mr. P. Zeeman, aanwezig. [gedaagde] was niet aanwezig. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2. De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 13 november 2019 de woning aan de [adres] in [plaats] van Omnia Wonen. Hij betaalt hiervoor maandelijks een huurprijs van (inmiddels) € 1.349,50. Volgens Omnia Wonen heeft [gedaagde] de huur ondanks aanmaningen meerdere maanden niet (volledig) betaald. Hij heeft een huurachterstand van € 10.563,19 tot en met 16 februari 2026. [gedaagde] erkent dat hij niet alle huur heeft betaald, maar hij zegt dat hij dit niet heeft gedaan omdat er meerdere gebreken zijn aan de woning en Omnia Wonen deze niet heeft opgelost. Daarom wil hij een lagere huurprijs betalen. De kantonrechter gaat niet mee in dit verweer van [gedaagde] en oordeelt dat hij de achterstallige huur aan Omnia Wonen moet betalen. Vanwege de omvang van de huurachterstand ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst, zoals Omnia Wonen gevraagd heeft, en oordeelt zij dat [gedaagde] de woning moet ontruimen.
3.De beoordeling
[gedaagde] moet de huurachterstand van € 10.563,19 aan Omnia Wonen betalen
3.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat [gedaagde] een huurachterstand van € 10.563,19 heeft. Omnia Wonen heeft de huurachterstand onderbouwd met meerdere specificaties: eerst in de dagvaarding, later met een actueel overzicht van 13 februari 2026 en een rekening-courant overzicht van 16 februari 2026. Uit de overzichten volgt dat [gedaagde] € 10.563,19 aan huur niet heeft betaald. [1] [gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft. Hij zegt wel dat hij tot juli 2025 betalingen heeft gedaan aan Omnia Wonen en dat hij daarmee onder andere de maand mei 2025 heeft betaald. Omnia Wonen zegt dat zij deze betalingen al in mindering heeft gebracht op de huurachterstand. Dat Omnia Wonen dit heeft gedaan is inderdaad terug te zien in het rekening courant overzicht van Omnia Wonen. [2] [gedaagde] heeft verder niet gezegd dat hij de huur van de maanden die Omnia Wonen vordert, al betaald heeft. De huurachterstand van € 10.563,19 staat daarom vast. [gedaagde] moet deze huurachterstand aan Omnia Wonen betalen.
3.2.
De kantonrechter gaat niet mee in het verweer van [gedaagde] dat de woning gebreken heeft en dat hij daarom minder huur zou hoeven betalen. Volgens [gedaagde] bladdert het plafond van de douche af, krijgt hij geen extra sleutels terwijl hij daar wel om gevraagd heeft en is er een probleem met de waterafvoer bij de vaatwasser. [gedaagde] heeft om deze reden langere tijd helemaal geen huur betaald en heeft later laten weten dat hij vanwege de gebreken nog maar 80% van de huurprijs zal betalen. [3] Als een huurwoning gebreken heeft, zou dit een grond kunnen zijn om de huurprijs te verminderen. Maar, dan moet de huurder de verhuurder wel in de gelegenheid stellen om de gebreken te verhelpen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Omnia Wonen geeft aan dat zij al meerdere keren heeft geprobeerd een afspraak te maken met [gedaagde] om bij hem langs te komen, maar [gedaagde] houdt dit af. [gedaagde] heeft Omnia Wonen ook niet op de hoogte gesteld van het probleem van de afvoer van de vaatwasser. Hij noemt hij dit voor het eerst in de conclusie van antwoord. De door [gedaagde] gestelde gebreken zijn daarom geen reden om de huur niet (volledig) aan Omnia Wonen te betalen. Zeker niet om helemaal geen huur te betalen, zoals [gedaagde] eerst gedaan heeft.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
3.3.
De huurovereenkomst tussen Omnia Wonen en [gedaagde] wordt door de kantonrechter ontbonden. Uit de wet volgt dat wanneer een partij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de overeenkomst, de andere partij dan de overeenkomst mag ontbinden. [4] Hierop geldt een uitzondering wanneer de tekortkoming zo ‘klein’ is, dat zij de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt. Een huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Zoals hiervoor is besproken staat het vast dat [gedaagde] de huur niet (volledig) heeft betaald en dat er een huurachterstand is van € 10.563,19. Dit is bijna 8 maanden aan huur. [gedaagde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en deze tekortkoming is vanwege de hoge huurachterstand niet aan te merken als een ‘kleine’ tekortkoming.
3.4.
Een andere voorwaarde aan het toewijzen van een ontbindings- en ontruimingsvordering, is dat de verhuurder de huurder met een betalingsachterstand moet hebben aangemeld bij de gemeente voor de schuldhulpverlening in het kader van vroegsignalering. Omnia Wonen heeft deze melding gedaan bij de gemeente Woudenberg. [gedaagde] heeft echter aangegeven geen hulp te willen.
3.5.
Als gevolg van de ontbinding, wordt ook de ontruiming toegewezen. Dat betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor veertien dagen de tijd. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis door de deurwaarder bij hem is bezorgd.
[gedaagde] moet een gebruiksvergoeding betalen voor de periode dat de woning nog niet is ontruimd
3.6.
Omnia Wonen vordert een vergoeding van € 1.349,50 per maand, voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 november 2025 en de daadwerkelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke of krachtens de overeenkomst toegestane huurverhogingen. Inmiddels is de maandelijkse huur verhoogd naar € 1.349,50.
3.7.
De kantonrechter wijst deze vordering toe vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. In de periode gelegen tussen 1 november 2025 en de datum van ontbinding bestaat de huurovereenkomst nog en is [gedaagde] op basis van deze overeenkomst verplicht om een bedrag van € 1.349,50 per maand aan huur aan Omnia Wonen te voldoen. De huur tot en met 16 februari 2026 is al meegenomen in de toegewezen huurachterstand. [5] De kantonrechter zal een bedrag van € 1.349,50 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming toewijzen. [6] Hierbij geldt dat een ingegane maand als volle maand mag worden gerekend en dit bedrag mag worden vermeerderd met verdere wettelijke of contractueel toegestane huurverhogingen.
[gedaagde] hoeft de buitengerechtelijke incassokosten en rente niet te betalen
3.8.
De huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf (Omnia Wonen) en een consument ( [gedaagde] ). Een huurder wordt hiervoor gelijk gesteld aan een consument. Op zo’n overeenkomst zijn consumentenbeschermende bepalingen van toepassing. Sommige belangrijke consumentenbeschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd.
3.9.
Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn, [7] moet de kantonrechter die bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. In deze procedure gaat het met name om bedingen over rente en een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Ook het boetebeding is relevant.
3.10.
Het incassokostenbeding in artikel 13.2 is in overeenstemming met de wet [8] en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit beding is daarom op zichzelf niet onredelijk bezwarend. In combinatie met het boetebeding in artikel 14 is Pro het incassokostenbeding wel onredelijk bezwarend. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete op overtreding van enige bepaling uit de algemene voorwaarden of huurovereenkomst, dus ook op het niet tijdig betalen van de huur, naast buitengerechtelijke incassokosten levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het incassokostenbeding wordt daarom vernietigd.
3.11.
Het rentebeding in artikel 13.2 is in overeenstemming met de wettelijke regeling. [9] Dit beding is daarom op zichzelf niet onredelijke bezwarend. Ook voor het rentebeding geldt dat dit in combinatie met het boetebeding in artikel 14 wel Pro onredelijk bezwarend is. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast rente levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding wordt daarom vernietigd.
3.12.
Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig moeten worden afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.13.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Omnia Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.697,14
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] in [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de in 4.1 genoemde woning te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Omnia Wonen, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Omnia Wonen te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Omnia Wonen te betalen:
- € 10.563,19 aan achterstallige huur tot en met 16 februari 2025;
- € 1.349,50 aan gebruikersvergoeding, voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daadwerkelijke ontruiming, eventueel te vermeerderen met de wettelijk of contractueel toegestane huurverhoging;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.697,14, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
62938