Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11880135 \ UC EXPL 25-7209
Vonnis van 25 februari 2026
in de zaak van
DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSOON GEMEENTE WOERDEN,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Gemeente Woerden,
gemachtigde: mr. C.M.E. Verhaegh,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s. of afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars en mr. J. Wijnmaalen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- De dagvaarding van 9 september 2025 met 8 producties;
- De conclusie van antwoord;
- De brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- De akte van Gemeente Woerden met producties 9 tot en met 13.
- De mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
Gemeente Woerden huurt sinds 2018 een strook grond van [gedaagde sub 1] c.s.. Gemeente Woerden vordert in deze procedure een verlaging van de huurprijs met ingang van de datum van het aangaan van de huurovereenkomst, althans met ingang van 1 januari 2024 en tevens terugbetaling van de volgens haar te veel betaalde huur. Volgens Gemeente Woerden verkeerde en verkeert zij in een afhankelijk situatie en maken [gedaagde sub 1] c.s. daar misbruik van door een onredelijk hoge huurprijs te bedingen en daaraan vast te houden. [gedaagde sub 1] c.s. zijn het hier niet mee eens. Volgens hen is er geen juridische grond voor aanpassing van de huurprijs en bevindt Gemeente Woerden zich niet in een afhankelijke positie. [gedaagde sub 1] c.s. vragen een volledige proceskostenveroordeling omdat Gemeente Woerden volgens hen misbruik van recht maakt door deze procedure te starten. De kantonrechter wijst de vorderingen van Gemeente Woerden af. Gemeente Woerden wordt veroordeeld in de proceskosten op basis van het liquidatietarief.
3.De beoordeling
De huurovereenkomsten
3.1.
[gedaagde sub 1] en Gemeente Woerden hebben in 2018 twee huurovereenkomsten gesloten voor de verhuur van een strook grond op twee percelen, ten behoeve van de aanleg van een fietspad door Gemeente Woerden. De huurprijs voor deze grond bedroeg in 2018 € 23.184,00 per jaar en wordt jaarlijks geïndexeerd, zodat de huurprijs in 2026 € 29.093,71 per jaar bedraagt. In 2025 heeft [gedaagde sub 1] een van de percelen in eigendom overgedragen aan zijn zoon, [gedaagde sub 2] , die daardoor mede verhuurder van de grond is geworden.
De standpunten van partijen
3.2.
Gemeente Woerden heeft aangevoerd dat het fietspad aanvankelijk tijdelijk bedoeld was, in verband met de verkeersveiligheid, maar dat in 2021 is besloten er een permanente situatie van te maken. Zij meent dat [gedaagde sub 1] c.s. misbruik maken van de omstandigheden door vast te houden aan de huurprijs uit de in 2018 gesloten huurovereenkomsten. Volgens Gemeente Woerden was zij bij het tot stand komen van de huurovereenkomsten afhankelijk van [gedaagde sub 1] Hierdoor kon [gedaagde sub 1] de inhoud van de overeenkomst bepalen en heeft hij een onredelijk hoge huurprijs bedongen. Gemeente Woerden zou de huurovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten als er geen spoed bij kwam kijken of als er andere partijen waren geweest met wie zij een huurovereenkomst had kunnen sluiten. Zij is daarom onder protest akkoord gegaan met de gevraagde huurprijs. Volgens Gemeente Woerden wist [gedaagde sub 1] dat Gemeente Woerden zich in die afhankelijke positie bevond en heeft hij er niets aan gedaan om dat tegen te gaan. Gemeente Woerden heeft in 2024 een verzoek gedaan om de huurprijs te verlagen, maar dat heeft [gedaagde sub 1] afgewezen. Volgens Gemeente Woerden bevindt zij zich nog steeds in een afhankelijke positie, omdat de situatie niet veranderd is. Verder voert Gemeente Woerden aan dat er inmiddels in totaal al € 219.000,00 aan huur is betaald. De hoge huurprijs is volgens haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en niet meer te verantwoorden. Zij vraagt verlaging van de huurprijs naar een bedrag van € 5,000,00 per jaar. Haar belangen bij wijziging van de huurovereenkomst naar een lagere huurprijs wegen volgens Gemeente Woerden zwaarder dan de belangen van [gedaagde sub 1] c.s. om vast te houden aan de afgesproken huurprijs.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. zijn het daar niet mee eens. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is Gemeente Woerden een professionele partij die de consequenties van haar afspraken kon en moest overzien. De huurovereenkomsten zijn in 2018 na onderhandelingen tot stand gekomen en Gemeente Woerden heeft de afspraken jarenlang zonder enig voorbehoud nageleefd. Nadat in 2021 het fietspad een permanente status kreeg, heeft Gemeente Woerden ook een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurprijs aan [gedaagde sub 1] c.s. voorgelegd. Gemeente Woerden had in 2018 en ook nadien meer opties dan alleen huren van [gedaagde sub 1] c.s.. Bijvoorbeeld het onteigenen van de grond of het sluiten van een huurovereenkomst met een andere landeigenaar voor een lagere prijs. Het fietspad had volgens [gedaagde sub 1] c.s. namelijk ook op een andere plek aangelegd kunnen worden. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is er geen juridische grondslag voor verlaging van de huurprijs en kan de gemeente, als zij de huur te hoog vindt, de huur opzeggen. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. wil Gemeente Woerden de huurprijs omlaag krijgen om in het in gang gezette onteigeningstraject de waarde van de grond zo laag mogelijk te laten vaststellen. Ook stellen [gedaagde sub 1] c.s. zich op het standpunt dat als er al sprake zou zijn van misbruik van omstandigheden bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2018, een beroep op vernietiging van de huurovereenkomst intussen is verjaard.
De grondslag en het juridisch kader
3.4.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat niet helemaal duidelijk is welke juridische grondslag Gemeente Woerden aan haar vorderingen ten grondslag wil leggen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Gemeente Woerden toegelicht dat zij zich erop beroept dat sprake is van misbruik van omstandigheden, dat de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat een belangenafweging tussen partijen moet plaatsvinden. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.
3.5.
Een van de basisbeginselen met betrekking tot het sluiten van overeenkomsten is de contractsvrijheid. Dit houdt in dat een partij zelf mag bepalen met wie zij een overeenkomst sluit en wat de inhoud daarvan is. Dat is het uitgangspunt en de rechtsgevolgen van een overeenkomst worden dus in de eerste plaats bepaald door wat partijen zijn overeengekomen. De contractsvrijheid is echter niet onbeperkt. Er kan in bijzondere omstandigheden worden ingegrepen in de contractsvrijheid van partijen. Zo is in artikel 3:44 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaald dat een overeenkomst vernietigbaar is als deze door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. In lid 4 van dit artikel is bepaald wanneer misbruik van omstandigheden kan worden aangenomen, namelijk ‘wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden’. Verder bepaalt artikel 6:248 lid 2 BW Pro dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Geen misbruik van omstandigheden
3.6.
Daargelaten dat Gemeente Woerden geen vernietiging van de overeenkomst tussen partijen heeft gevorderd en ook daargelaten het verweer dat een beroep op vernietiging wegens misbruik van omstandigheden verjaard is, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van misbruik van omstandigheden door [gedaagde sub 1] c.s. Weliswaar heeft Gemeente Woerden in 2018 in een mail vermeld dat zij ‘onder protest’ akkoord ging met de door [gedaagde sub 1] gevraagde huurprijs, maar dat neemt niet weg dat zij willens en wetens deze overeenkomst is aangegaan. Gemeente Woerden is hier de grote, professionele partij tegenover één (en later twee) individuele burger(s). Bovendien maakt de hoge huurprijs nog niet dat [gedaagde sub 1] misbruik heeft gemaakt van de positie van Gemeente Woerden en al zeker geen misbruik van omstandigheden als bedoeld in het hiervoor geciteerde artikel, waarvoor veel meer nodig is. [gedaagde sub 1] c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de bij het fietspad behorende ‘bypass’ over het bij de woning behorende land loopt, wat voor [gedaagde sub 1] c.s. een deel van de tuin was, en dat dat een prijs heeft. Gemeente Woerden was vrij om daar al dan niet op in te gaan. Zij heeft bovendien in 2021 zelf nieuwe huurovereenkomsten aan [gedaagde sub 1] voorgelegd met dezelfde huurprijs, waarbij niet is gebleken dat Gemeente Woerden zich tegen de hoogte van de huur verzette.
3.7.
Gemeente Woerden heeft verder onvoldoende toegelicht dat er geen andere opties waren om de volgens haar ontstane ‘noodsituatie’ rondom het fietspad op te heffen. Niet is gesteld of gebleken dat Gemeente Woerden ook maar enige poging heeft gedaan om met een iets langer traject over het terrein van een ander een alternatieve aansluiting op de bestaande fietspaden te onderzoeken. Daarnaast valt niet te begrijpen waarom Gemeente Woerden niet veel eerder hét instrument bij uitstek, het starten van een procedure tot onteigening van de grond van [gedaagde sub 1] c.s., in gang heeft gezet. Als er al een knellende situatie is of was, biedt juist die procedure soelaas. Gemeente Woerden heeft echter de toestemming om tot onteigening over te gaan pas in 2025 aangevraagd en ten tijde van de mondelinge behandeling was er nog altijd geen onteigeningsprocedure gestart. Dat valt niet goed te rijmen met de verwijten aan het adres van [gedaagde sub 1] c.s.
Geen strijd met de redelijkheid en billijkheid
3.8.
De drempel voor een geslaagd beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is hoog. De kantonrechter moet de nodige terughoudendheid betrachten. De formulering; naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mag volgens vaste rechtspraak niet worden verkort tot ‘strijd met redelijkheid en billijkheid’ of ‘niet redelijk’. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is voor de kantonrechter niet duidelijk geworden waarom het in de omstandigheden van deze zaak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat Gemeente Woerden de tussen partijen overeengekomen huur zou betalen. Het enkele feit dat de situatie langer duurt dan oorspronkelijk verwacht, of dat Gemeente Woerden al veel geld heeft moeten uitgeven aan de huur is hiervoor niet voldoende.
Geen belangenafweging
3.9.
Volgens Gemeente Woerden wegen haar belangen bij wijziging van de huurprijs zwaarder dan de belangen van [gedaagde sub 1] c.s. De gemeente heeft niet duidelijk gemaakt op grond waarvan er hier een belangenafweging tussen partijen zou moeten plaatsvinden. De kantonrechter ziet daar geen ruimte voor.
Geen ongerechtvaardigde staatssteun
3.10.
Voor zover Gemeente Woerden in de dagvaarding nog heeft aangevoerd dat de overeenkomst moet worden aangepast omdat er sprake is van ongerechtvaardigde staatssteun, gaat dit niet op. Niet gesteld of gebleken is dat aan de daarop betrekking hebbende voorwaarden is voldaan.
Conclusie
3.11.
De kantonrechter oordeelt dat er geen grondslag is op basis waarvan de vorderingen tot verlaging respectievelijk terugbetaling van de (te veel betaalde) huur kan worden toegewezen. De vorderingen van Gemeente Woerden zullen daarom worden afgewezen.
Gemeente Woerden moet de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. vergoeden volgens het liquidatietarief
3.12.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat zij de werkelijke proceskosten vergoed willen krijgen. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. heeft Gemeente Woerden de vordering alleen ingesteld, zodat zij financieel voordeel heeft in de komende onteigeningsprocedure en dit is misbruik van recht. De kantonrechter volgt [gedaagde sub 1] c.s. daarin niet.
3.13.
Een veroordeling tot betaling van de werkelijke proceskosten kan alleen worden uitgesproken in geval van bijzondere omstandigheden, waarbij te denken valt aan misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, is in deze procedure geen sprake. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] c.s. de werkelijke proceskosten niet onderbouwd en is er geen vordering ingesteld in het petitum van de dagvaarding.
3.14.
Gemeente Woerden is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.230,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van Gemeente Woerden af,
4.2.
veroordeelt Gemeente Woerden in de proceskosten van € 1.230,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Gemeente Woerden niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
64510