Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/4282 en UTR 24/4711
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2026 de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op respectievelijk € 187.000,- en € 174.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
14 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
14 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 16 februari 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser is, ondanks een correcte uitnodiging daartoe, niet op de zitting verschenen. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank het vooronderzoek op zitting gesloten.
1.5
Na sluiting van het onderzoek heeft mr. D.A.N. Bartels MRE (hierna: Bartels) zich gesteld als gemachtigde van eiser zonder hierbij een machtiging van eiser over te leggen. De rechtbank ziet geen aanleiding om enkel om die reden het onderzoek te heropenen. Daarnaast zijn geen bijzondere omstandigheden gemeld, die aanleiding geven tot heropening van de zaak. Dit betekent dat de uitspraak aan eiser in persoon zal worden gestuurd.
Overwegingen
Feiten
2. De woningen zijn in 2000 gebouwde appartementen. [adres 1] heeft een gebruiksoppervlakte van 57 m², [adres 2] heeft een gebruiksoppervlakte van 53 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 100.000,- per woning. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 3] , verkocht op 20 december 2022 voor € 230.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 augustus 2022 voor € 265.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 27 juni 2022 voor € 265.000,-;
- [adres 6] verkocht op 3 augustus 2022 voor € 352.038,-;
- [adres 7] , verkocht op 6 maart 2023 voor € 340.000,-.
Beoordeling van het geschil
De objectafbakening
7. Eiser voert aan dat uit de splitsingsakte/tekening duidelijk te herleiden is dat het om één pand gaat. Het appartement is enkel voorzien van twee aparte huisnummers zodat de huurders zich legaal kunnen inschrijven en niet als fiscaal partner worden aangemerkt. Het is volgens eiser financieel niet haalbaar om de woning in een splitsingsakte naar twee appartementen te splitsen. Dit in verband met de flinke notariële kostenpost om de huidige splitsingsakte te herzien. Dit zou volgens eiser moeten betekenen dat bij een eventuele verkoop, de huisnummer [adres 1] en [adres 2] niet apart kunnen worden verkocht.
8. De heffingsambtenaar geeft aan dat in onderdeel c van artikel 16 van Pro de Wet WOZ is op genomen dat een gedeelte dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, een afzonderlijk WOZ-object vormt. Dat betekent, dat een belastingobject moet worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. [1] Bij de beoordeling of sprake is van een zelfstandige eenheid, is het relevant of een gedeelte afsluitbaar is en of het gedeelte beschikt over de voor bewoning noodzakelijke voorzieningen (een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair), waarbij sommige van die voorzieningen beperkt kunnen zijn. Ook volgt uit rechtspraak dat als een object niet over eigen meters beschikt, niet gesplitst is en ook niet aan de voorwaarden voor splitsing voldoet, het object nog steeds geschikt kan zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
9. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er is geen juridische belemmering om de appartementen afzonderlijk van elkaar te verkopen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar een juiste toepassing gegeven van onderdeel c van artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Voor zover eiser beroep doet op artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ en stelt dat het vanwege de fictie onmogelijk is om de appartementen afzonderlijk te verkopen volgt de rechtbank dit niet. In artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Onbetwist is dat er een omgevingsvergunning is verleend voor het huidige gebruik als twee appartementen en dat daarmee sprake is van legaal gebruik. Dat het aanpassen van de splitsingsakte kosten met zich mee brengt levert juridisch gezien geen beletsel op. Daarmee heeft de heffingsambtenaar op de juiste manier toepassing gegeven aan artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ. De beroepsgronden slagen niet.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaardes een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Het door eiser ingediende taxatierapport is van langer geleden en alleen daarom al niet relevant. Daarnaast is het doel van de taxatie (her)financiering, waardoor het taxatierapport niet voldoet aan de uitgangspunten van een taxatie in het kader van de Wet WOZ.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.