ECLI:NL:RBMNE:2026:958

• Datum uitspraak: 2 maart 2026
• Publicatiedatum: 13 maart 2026
• Zaaknummer: 12012077 \ MV EXPL 25-200
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M. van Wegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning na verboden onderverhuur en huurachterstand

Ymere vordert ontruiming van de woning aan een huurder die zonder toestemming de woning onderverhuurde aan derden en een huurachterstand heeft opgebouwd. De huurder erkent het onderverhuren, maar stelt dat dit een tijdelijke hulpactie was en verzet zich tegen ontruiming.

De kantonrechter oordeelt dat sprake is van verboden onderverhuur, omdat de onderhuurders langdurig en tegen betaling in de woning verbleven zonder toestemming van Ymere. Dit vormt een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast is er een huurachterstand van €817,00 tot en met december 2025.

De vordering tot ontruiming wordt toegewezen tegen de huurder, die de woning binnen veertien dagen moet verlaten en de achterstand en lopende huur moet betalen. De vorderingen tegen de onderhuurders worden afgewezen omdat zij de woning inmiddels hebben verlaten. De huurder wordt veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen en betaling van de huurachterstand en lopende huur.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 12012077 \ MV EXPL 25-200

Vonnis in kort geding van 2 maart 2026

in de zaak van

STICHTING YMERE ,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Ymere,

gemachtigde: mr. L.C. Strating,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende in [plaats] ,

procederend in persoon,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

verblijvende in [plaats] ,

procederend in persoon,

hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,

verblijvende in [plaats] ,

niet verschenen,

hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,
4.
ZIJ DIE VERBLIJVEN ,

in de onroerende zaak aan het adres [adres] in [plaats] ,

niet verschenen,

hierna te noemen: de bewoners,

gedaagde partijen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties;
- de mondelinge behandeling van 16 februari 2026, waarbij [A] en [B] namens Ymere, bijgestaan door mr. Strating, zijn verschenen. Van de gedaagden zijn en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat met partijen is besproken.

1.2.

Op de mondelinge behandeling is bepaald dat op 2 maart 2026 uitspraak zal worden gedaan.

2. De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 22 september 2020 van Ymere de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk

€ 724,20 per maand. Ymere wil dat [gedaagde sub 1] de woning ontruimt, omdat [gedaagde sub 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en hij de woning aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in onderhuur zou hebben gegeven. Ymere heeft geen toestemming gegeven voor de onderhuur, waardoor [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in de woning verblijven. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn inmiddels verhuisd, maar [gedaagde sub 1] heeft laten weten de woning niet te willen verlaten. [gedaagde sub 1] heeft verder vanaf 2021 een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan. Ymere vordert in deze procedure dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en andere bewoners van de woning worden veroordeeld om de woning te ontruimen, dat [gedaagde sub 1] de huurachterstand tot en met december 2025 betaalt en dat [gedaagde sub 1] vanaf januari 2026 tot aan de datum van ontruiming elke maand de huurprijs van € 724,20 betaalt, met rente en kosten.

3. De beoordeling

Toetsingskader

3.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

Spoedeisend belang

3.2.

Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van Ymere niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Van een spoedeisend belang van Ymere bij haar vordering tot ontruiming is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken. Ymere heeft als toegelaten instelling (sociale verhuurder) als taak om woonruimte in huur te geven aan mensen die daar op grond van hun inkomen voor in aanmerking komen. De wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn groot. Als een huurder ernstig tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft Ymere er belang bij om aan die situatie zo snel mogelijk een einde te maken en de woning aan een ander te verhuren die wel aan zijn/haar verplichtingen voldoet. Om proceseconomische redenen kan Ymere de vordering tot betaling van de huurachterstand in deze procedure meenemen.

3.3.

Ter zitting is gebleken dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning in januari 2026 hebben verlaten, dat zij ergens anders onderdak hebben gevonden en dat [gedaagde sub 1] sinds hun vertrek alleen in de woning woont. De kantonrechter zal daarom de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] afwijzen en de vordering tot ontruiming van Ymere tegen [gedaagde sub 1] toewijzen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] de woning moet ontruimen, [gedaagde sub 1] de huurachterstand tot en met december 2025 moet betalen en [gedaagde sub 1] vanaf januari 2026 tot aan de datum van ontruiming maandelijks de huur moet betalen. Hierna legt de kantonrechter uit hoe zij tot dit oordeel komt.

[gedaagde sub 1] moet het gehuurde ontruimen

3.4.

Ymere verwijt [gedaagde sub 1] dat hij de woning heeft onderverhuurd, terwijl hij daarvoor geen toestemming van Ymere had. Deze tekortkoming staat vast en is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en vooruitlopend op die beslissing [gedaagde sub 1] kan worden veroordeeld tot ontruiming van de woning is dan ook toewijsbaar om de volgende redenen.

3.5.

[gedaagde sub 1] heeft erkend dat hij de woning in gebruik heeft gegeven aan anderen, namelijk aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . [gedaagde sub 1] vernam van kennissen dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] met een klein kindje op straat stonden. [gedaagde sub 1] verklaart dat hij hen heeft willen helpen door een kamer in de woning aan te bieden waar zij tijdelijk konden verblijven. [gedaagde sub 1] is zes weken naar Suriname geweest, maar heeft na terugkomt daarvan ook zelf in de woning gewoond. [gedaagde sub 1] meent dat daarom geen sprake is geweest van onderverhuur. Op het moment dat Ymere tegen hem zei dat hij anderen niet zomaar in de woning mocht laten verblijven, heeft hij direct tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gezegd dat zij de woning moesten verlaten. [gedaagde sub 1] weet dat hij een fout heeft gemaakt, maar stelt dat een ontruiming niet passend is, omdat hij het gezin alleen maar heeft willen helpen.

3.6.

Van onderhuur is sprake wanneer een hoofdhuurder de woonruimte geheel of gedeeltelijk doorverhuurt aan een derde partij, de onderhuurder. Dit kan doordat de verhuurder een kamer of een gedeelte van de woning aan een ander verhuurt, terwijl hij zelf ook in de woning blijft wonen of doordat de verhuurder de hele woning verhuurt en er zelf niet meer verblijft. Vast staat dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in april 2025 in de woning zijn komen wonen op het moment dat [gedaagde sub 1] naar Suriname vertrok. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] mochten de hele woning gebruiken en betaalden daarvoor € 900,00 per maand aan [gedaagde sub 1] . Zij hebben op voorhand € 2.700,00 aan [gedaagde sub 1] moeten betalen voor twee maanden huur en een borg van € 900,00. [gedaagde sub 1] heeft niet kenbaar gemaakt dat hij na zes weken terug zou komen. Pas een week voor zijn terugkeer hoorden [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dat hij naar huis zou komen. Toen [gedaagde sub 1] terug was, hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] samen met [gedaagde sub 1] in de woning gewoond. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hadden toen een slaapkamer tot hun beschikking waarvoor zij € 400,00 per maand betaalden. Hieruit volgt dat [gedaagde sub 1] [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gedurende een lange periode tegen betaling in de woning heeft laten wonen. Uit het feit dat hij [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] vooraf twee maanden huur en borg heeft laten betalen blijkt ook niet de intentie van [gedaagde sub 1] om na zes weken naar huis te komen en hen alleen maar tijdelijk onderdak te geven. Voor de voorzieningenrechter is op grond van deze omstandigheden voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 1] de woning heeft onderverhuurd. Alleen omdat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] contact hebben opgenomen met Ymere, is de onderhuur aan het licht gekomen en heeft hij [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gesommeerd om de woning te verlaten. Het onderverhuren van de woning is ingevolge het bepaalde in artikel 6.10 en 6.11 van de Algemene Voorwaarden zonder toestemming van Ymere niet toegestaan. [gedaagde sub 1] heeft die toestemming niet gevraagd en niet gekregen en is derhalve zijn verplichtingen niet nagekomen.

3.7.

Het is voor de beoordeling of sprake is van verboden onderverhuur niet relevant of [gedaagde sub 1] winst heeft willen maken op de huurprijs. Onderhuur is onderhuur, ongeacht of er verschil is tussen de huurprijzen in de hoofdhuur- en onderhuursituatie. Overigens is de kantonrechter uit de verklaringen die tijdens de zitting zijn afgelegd gebleken dat [gedaagde sub 1] wel degelijk heeft geprobeerd om winst te maken. Hij heeft [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] immers

€ 900,00 per maand aan huur laten betalen, hen twee maanden huur en borg vooruit laten betalen en hen voor het gebruik van de slaapkamer € 400,00 laten betalen. Hieruit volgt dat er geen sprake was van een (tijdelijke) vriendendienst, maar van echte onderverhuur.

3.8.

Het onderverhuren van de woning zonder toestemming van Ymere levert een ernstige tekortkoming op van [gedaagde sub 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde sub 1] heeft geen omstandigheden aangevoerd die maken dat in dit geval toch niet ontbonden zou moeten worden. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] zijn woning zal verliezen en hij geen andere woonruimte heeft, is geen reden om de ontruimingsvordering af te wijzen.

3.9.

Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde sub 1] vanaf 2021 ook achterstanden in de betaling van de huur heeft laten ontstaan. [gedaagde sub 1] heeft van Ymere kans op kans gekregen om aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen en ontruiming te voorkomen door elke maand de huur te voldoen en de achterstand af te lossen. [gedaagde sub 1] heeft die kansen niet benut. Daardoor bestaat er nog altijd een huurachterstand. Ymere heeft aangegeven dat er weer een betalingsregeling voor de lopende huur en de huurachterstand is afgesproken en [gedaagde sub 1] zich tot nu toe aan die regeling houdt, maar Ymere wijst erop dat gezien het betaalgedrag in het verleden de kans bestaat dat [gedaagde sub 1] de afspraken op een gegeven moment niet meer nakomt. [gedaagde sub 1] was derhalve in ieder geval een gewaarschuwd mens. Hij wist dat hij zich aan de huurovereenkomst moest houden. In plaats van zich aan de huurovereenkomst te houden, heeft [gedaagde sub 1] ervoor gekozen om de woning onder te verhuren. Die keus en de gevolgen daarvan komen voor zijn rekening en risico.

3.10.

Gelet op het voorgaande moet [gedaagde sub 1] de woning ontruimen, maar op een iets langere termijn dan door Ymere is gevorderd. [gedaagde sub 1] moet de woning met al zijn spullen verlaten binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.

[gedaagde sub 1] moet de huur(achterstand) betalen

3.11.

Ymere heeft ter zitting aangegeven dat de huurachterstand tot en met december 2025 € 817,00 bedraagt. [gedaagde sub 1] moet deze achterstand aan Ymere betalen. Ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf het verschuldigd worden van de betreffende huurtermijn tot aan de dag van betaling. Daarnaast moet [gedaagde sub 1] vanaf januari 2026 tot en met de dag van de ontruiming de huurprijs van € 724,20 per maand aan Ymere blijven betalen.

Afwijzen vorderingen tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en de bewoners

3.12.

Omdat vaststaat dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning inmiddels hebben verlaten en Ymere niet heeft aangetoond dat er andere bewoners in de woning wonen, worden de vorderingen van Ymere tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en de bewoners afgewezen.

Proceskosten

3.13.

[gedaagde sub 1] moet als de partij die in het ongelijk is gesteld de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere ten aanzien van [gedaagde sub 1] worden begroot op:

- dagvaarding € 145,20

- griffierecht € 135,00

- salaris gemachtigde € 577,00

- nakosten € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in

de beslissing)

_________

Totaal € 1.001,20

3.14.

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] verbleven ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding nog in de woning, ondanks de sommatie van Ymere om de woning voor 8 december 2025 te verlaten. Ymere heeft ten aanzien van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dus terecht een dagvaarding uitgebracht. Dit betekent dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoewel zij de woning hebben verlaten hun deel van de dagvaardingskosten moeten betalen. Die kosten bedragen voor ieder een bedrag van € 145,20.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

3.15.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Ymere dat vordert en daar geen bezwaar tegen is gemaakt. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om de woning aan het [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met al zijn spullen te ontruimen;

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan Ymere te betalen;

- € 817,00 aan huurachterstand tot en met december 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het verschuldigd worden van de betreffende huurtermijn tot de betaling;

- € 724,20 per maand aan huur vanaf januari 2026 tot aan de datum van ontruiming;

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten van € 1.001,20, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 145,20;

4.5.

veroordeelt [gedaagde sub 3] in de proceskosten van € 145,20;

4.6.

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2026.

41264