Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 12022833 \ MV EXPL 25-203
Vonnis in kort geding van 2 maart 2026
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. V.J. Oranje, werkzaam bij Oranje Huur- en Bestuursrecht,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: S. White, werkzaam bij RentBuster NL.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 december 2025 met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord van 29 januari 2026 met producties 1 tot en met 4;
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [eiseres] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Partijen hebben in de weken na de zitting met elkaar gesproken over de mogelijkheid om de zaak samen op te lossen. Partijen zijn daar niet in geslaagd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
Het geschil gaat in de kern om de vraag of [gedaagde] als huurster de onzelfstandige woonruimte in de woning waarvan [eiseres] eigenaar en ook bewoonster is aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) moet verlaten. [eiseres] stelt dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd en vordert ontruiming van de woning. De kantonrechter volgt [eiseres] daarin niet.
3.De beoordeling
[eiseres] heeft een spoedeisend belang
3.1.
In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiseres] niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. [eiseres] stelt dat haar huidige woonsituatie onleefbaar is door de verstoorde verhouding met [gedaagde] . Als dit vast komt te staan, heeft [eiseres] er een spoedeisend belang bij dat de woning wordt ontruimd. Dat er sinds de onderhandelingen in september 2025 enkele maanden zijn verstreken, zoals [gedaagde] stelt, doet daar niets aan af. Daarom gaat de kantonrechter uit van een spoedeisend belang en zal hij overgaan tot inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Beoordelingskader in kort geding
3.2.
Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de vordering van [eiseres] tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure zal worden toegewezen en of het gelet op de belangen van partijen gerechtvaardigd is om vooruitlopend daarop de ontruiming in dit kort geding als voorlopige voorziening toe te wijzen. In dit vonnis geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.
Opzegtermijn
3.3.
Per 1 maart 2024 heeft [eiseres] aan [gedaagde] de onzelfstandige woonruimte in de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd. [eiseres] woont zelf ook in deze woning. De huurovereenkomst loopt inmiddels voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat [gedaagde] huurbescherming geniet.
3.4.
[eiseres] heeft de huurovereenkomst op 24 juli 2025 en 26 augustus 2025 opgezegd tegen 31 oktober 2025. Volgens [gedaagde] is daarbij een onjuiste opzegtermijn gehanteerd, omdat op grond van artikel 7:271 lid 6 onder Pro b van het Burgerlijk Wetboek (BW) een termijn van vier maanden geldt.
3.5.
De kantonrechter overweegt dat de door [eiseres] gestelde termijn voor het verlaten van de woning gelet op artikel 7:271 lid 6 onder Pro b BW weliswaar te kort is, maar zoals [eiseres] terecht aanvoert, kan de opzegging op grond van lid 7 van dat artikel gelden als gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. De toepasselijkheid van deze conversiebepaling zorgt ervoor dat de verkeerde opzegtermijn niet leidt tot de ongeldigheid van de opzegging.
Opzeggingsgronden
3.7.
Aanvankelijk voerde [eiseres] als eerste opzeggingsgrond aan dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW, omdat zij wilde dat haar vriend bij haar kwam wonen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] echter verklaard dat zij samen met haar vriend een andere woning heeft gekocht, waardoor [eiseres] zich niet langer op deze opzeggingsgrond beroept.
3.8.
De tweede opzeggingsgrond van [eiseres] betreft de belangenafweging die van toepassing is op onzelfstandige woonruimte. Artikel 7:274 lid 1 onder Pro f BW biedt de mogelijkheid de huur te beëindigen als het gaat om een onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting. Als eiser moet [eiseres] aannemelijk maken dat haar belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.
3.9.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangevoerd dat zij vanwege de aankoop van een nieuwe woning de huidige woning wenst te verkopen en derhalve belang heeft bij het vrijmaken van de woning. Dit belang kan in deze procedure echter niet worden meegewogen, omdat onvoldoende is komen vast te staan dat [eiseres] en haar vriend daadwerkelijk een woning hebben gekocht en tot verkoop van de huidige woning van [eiseres] zullen overgaan. Documenten die dit zouden kunnen bevestigen, zijn niet overgelegd.
3.10.
In het kader van de belangenafweging voert [eiseres] verder aan dat er een dusdanig verstoorde verhouding tussen haar en [gedaagde] bestaat dat voortzetting van de gezamenlijke bewoning onhoudbaar is geworden. Zij stelt dat zij als gevolg hiervan paniekgevoelens ervaart. De kantonrechter is voldoende gebleken dat [eiseres] deze gevoelens daadwerkelijk ervaart. Onvoldoende staat echter vast dat deze gevoelens in overwegende mate door [gedaagde] veroorzaakt worden. De klachten zijn subjectief van aard en bestonden ook al voordat gedaagde in de woning kwam wonen. Of het belang van [eiseres] ermee gediend is dat de huur wordt beëindigd, is daarom met nodige twijfels omgeven. Hiertegenover staat het aangevoerde woonbelang van [gedaagde] , die gezien de huidige woningmarkt en het woningtekort niet snel een alternatieve woonruimte zal vinden.
3.11.
Gelet op het voorgaande weegt het belang van [gedaagde] voor voortzetting van de huur zwaarder dan het belang van [eiseres] bij beëindiging daarvan. Dit betekent dat op basis van de op dit moment beschikbare informatie niet aannemelijk is dat een bodemrechter een vordering van eiser tot het vaststellen van het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW Pro zal toewijzen. Daarom is het niet gerechtvaardigd om in dit kort geding daarop vooruit te lopen door de ontruiming van de woning uit te spreken. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
3.12.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vordering van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2026.