ECLI:NL:RBMNE:2026:834 - Rechtbank Midden-Nederland - Ongegrond verklaring beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/5098

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 februari 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: W.G. Vos).

Inleiding

1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [adres 2] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 324.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
16 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 3 februari 2026. Eiseres, [A] , de partner van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , de taxateur van de heffingsambtenaar, hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

De woning is een in 1955 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 64 m2 en een tuin van 63 m2.

Geschil

5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 275.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 324.000,-.

Beoordelingskader

6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 3] , verkocht op 4 november 2022 voor € 285.000,-;
[adres 4] , verkocht op 14 december 2022 voor € 351.000,-;
[adres 5] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 289.000,-;
[adres 6] , verkocht op 23 juni 2023 voor € 280.000,-;
[adres 7] , verkocht op 30 juni 2023 voor € 290.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat het allemaal appartementen zijn uit dezelfde buurt, waarvan twee objecten in hetzelfde appartementengebouw zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Bovendien valt de prijs per m2 van de woning binnen de bandbreedte van die van de gehanteerde referentiewoningen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgrond

11. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de verhuurde staat van de woning ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

De WOZ-waardestijging van de woning

12. Eiseres stelt dat de aanwezigheid van de tuin bij haar woning niet maakt dat de waarde van haar woning 21,84 % in waarde is gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Dit staat in geen verhouding tot de waardestijgingen met gemiddeld 0,67 %van de appartementen op andere verdiepingen. De woningen aan de [adres 8] , [adres 9] en [adres 12] zijn gewaardeerd op € 275.000,- en deze woningen hebben ook een tuin. Bovendien staat de waarde van [adres 10] en [adres 11] volgens eiseres niet in verhouding tot de waardebepaling van haar woning. Tot slot zijn de WOZ-waardes van vergelijkbare appartementen op de eerste verdieping ten opzichte van 2023 in 2024 verlaagd, behalve de appartementen op [straat] .

12.1.

De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgings- of dalingspercentage geeft slechts een gemiddelde waardestijging van woningen in een gemeente weer. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de gemiddelde WOZ-waardestijging en de WOZ-waardes van vergelijkbare woningen, zoals eiseres heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

12.2.

De rechtbank overweegt verder dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, in elke fase een bewijsmiddel te kiezen. Daarnaast hoeven referentiewoningen niet identiek te zijn aan de woning van eiseres. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de tuin in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen aan de hand van een grondstaffel en de tuin uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning van eiseres te berekenen.

12.3.

Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat bij de woningen aan de [adres 8] , [adres 9] en [adres 12] ten onrechte geen tuin is meegenomen bij de waardering. De WOZ-waardes van deze woningen zijn volgens de heffingsambtenaar om die reden te laag vastgesteld. Hierdoor is het verschil in WOZ-waardes tussen deze woningen en de woning van eiseres te verklaren. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Indien de waarde van een tuin alsnog bij de WOZ-waardes van de desbetreffende woningen zou worden opgeteld, komt de getaxeerde waarde van die woningen in lijn met de getaxeerde waarde van de woning van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.

De gebruiksoppervlakte van de woning

13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 64 m2. Uit het Kadaster blijkt dat het appartement 61 m2 is.

13.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat het Kadaster een uitvoering is van de BAG, die is gevoed met inhoud van de WOZ met een rekenformule daarop. Verder is er ongeveer hetzelfde aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte gehanteerd voor alle referentieobjecten in de taxatiematrix en zijn deze referentiewoningen ook goed vergelijkbaar in gebruiksoppervlakte. Het verschil daartussen is nihil. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De reden daarvoor is dat onbekend is op welke informatie de registraties van de gebruiksoppervlakten in het Kadaster zijn gebaseerd en of deze nog actueel zijn. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om de BAG-gebruiksoppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Bovendien is in de taxatiematrix voor referentieobjecten
[adres 4] en [adres 3] ook van een gebruiksoppervlakte van 64 m2 uitgegaan. Hieruit blijkt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van dezelfde maatvoering als bij de woning van eiseres. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van de woning

14. Eiseres voert daarnaast aan dat de referentiewoningen die de heffingsambtenaar hanteert onvoldoende vergelijkbaar zijn met haar woning. Met name [adres 4] is onvoldoende vergelijkbaar. De staat van onderhoud/luxe is namelijk geheel anders. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt foto’s overgelegd uit 2016. Bovendien is de woning van eiseres volgens haar nog nagenoeg in originele staat.

14.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat mede aan de hand van de door eiser overgelegde foto’s voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning en hij geen reden ziet om de waardering van de KOUDV-factoren naar beneden bij te stellen. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft dit verder niet onderbouwd weersproken. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar inzichtelijk moet maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate gedaan, door de voorzieningen van [adres 4] in de taxatiematrix op een ‘4’ te waarderen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning en het verschil met referentiewoning [adres 4] . De beroepsgrond slaagt niet.

Energielabel

15. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat haar woning energielabel D heeft. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] ook energielabel D hebben. De eventuele negatieve invloed van het energielabel op de waarde van de woning van eiseres is dan ook verdisconteerd in de verkoopcijfers van deze referentiewoningen. Bovendien heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de isolatie van haar woning slechter is dan die van de referentiewoningen en dat er op dit punt sprake is van een waardedrukkende effect op de waarde van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Conclusie en gevolgen

16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 9 februari 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.