Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/586603 / HA ZA 25-21
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 28 januari 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. E.H.M. Harbers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. G.P. Oberman.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank.
De zaak wordt behandeld door mr. N.A.J. Purcell, rechter, bijgestaan door mr. E.B. Machiels als griffier.
Aanwezig zijn:
- de heer [A] , namens [eiser] ,
- mevrouw [B] , namens [eiser] ,
- mr. E.H.M. Harbers advocaat van [eiser] ,
- mr. G.P. Oberman advocaat van [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 december 2024 met producties 1 t/m 10;
- de akte van [eiser] van 19 februari 2025;
- de conclusie van antwoord van 14 mei 2025;
- de conclusie van repliek van 9 juli 2025 met producties 11 t/m 14;
- de conclusie van dupliek van 20 augustus 2025;
- de akte van [eiser] met aanvullende producties 15 t/m 17.
1.2.
Op 3 september 2025 kwam de zaak voor vonnis te staan. De rechtbank heeft de advocaten op 11 september 2025 laten berichten:
“(…) Op 3 september jl. is - na twee weken beraad mondelinge behandeling - bepaald dat deze zaak voor vonnis zou komen te staan. De reden daarvoor was dat de rechtbank eerst te beslissen heeft op het bevoegdheidsverweer. De voorlopige inschatting was dat daarvoor geen mondelinge behandeling nodig zou zijn. Als de rechtbank zich bevoegd zou achten, en nog behoefte zou hebben aan inlichtingen om inhoudelijk te kunnen beslissen, zou de rechtbank alsnog een mondelinge behandeling kunnen hebben gelasten.
De rechter aan wie de zaak is toegewezen heeft het dossier gelezen en is vervolgens tot de conclusie gekomen dat hij nadere inlichtingen nodig heeft om te kunnen beslissen over het bevoegdheidsverweer. En dat er dus hoe dan ook een mondelinge behandeling moet komen. Het gaat om het volgende:
Bepaald is dat“…alle geschillen, welke tussen partijen naar aanleiding van de opstalrechtovereenkomst … ontstaan.”
aan een of drie arbiters worden voorgelegd. Dat is een brede formulering. De rechter kan de redenering van [eiser] dat de geschillenregeling naar zijn aard niet ziet op een opzegging en de incasso van achterstallige retributie niet goed volgen. [eiser] zal dat moeten uitleggen.
Bepaald is dat“…alle geschillen, welke tussen partijen naar aanleiding van de opstalrechtovereenkomst … ontstaan.”
aan een of drie arbiters worden voorgelegd. Dat is een brede formulering. De rechter kan de redenering van [eiser] dat de geschillenregeling naar zijn aard niet ziet op een opzegging en de incasso van achterstallige retributie niet goed volgen. [eiser] zal dat moeten uitleggen.
Als de rechter zou oordelen dat de vorderingen volgens de algemene voorwaarden van [eiser] aan een of drie arbiters moet worden voorgelegd, vraagt de rechter zich af hoe dat traject er dan verder uit zou zien. Uit het dossier blijkt dat [gedaagde] op een toevoeging procedeert, en griffierecht voor onvermogenden heeft voldaan. De vraag komt dan op hoe zij een arbitrageprocedure zou kunnen financieren. En wat er zou gebeuren als zij dat niet kan.
Als de rechter zou oordelen dat de vorderingen volgens de algemene voorwaarden van [eiser] aan een of drie arbiters moet worden voorgelegd, vraagt de rechter zich af hoe dat traject er dan verder uit zou zien. Uit het dossier blijkt dat [gedaagde] op een toevoeging procedeert, en griffierecht voor onvermogenden heeft voldaan. De vraag komt dan op hoe zij een arbitrageprocedure zou kunnen financieren. En wat er zou gebeuren als zij dat niet kan.
Vandaar dat nu toch (ook al was op 3 september jl. anders beslist) een mondelinge behandeling wordt bepaald. De rechter zal op die mondelinge behandeling ook aandacht besteden aan de inhoud van de zaak en aan de mogelijkheid van een minnelijke regeling. (…)”
1.3.
Vervolgens is bepaald dat die mondelinge behandeling vandaag zou plaatsvinden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is gezegd tijdens de mondelinge behandeling. Nadat de mondelinge behandeling was gesloten heeft de rechter op de zitting mondeling uitspraak gedaan. Die mondelinge uitspraak en de motivering daarvan zijn hieronder opgenomen in de paragrafen 3 en 4. Paragraaf 1 en 2 zijn toegevoegd voor de duidelijkheid.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] is eigenaar van een perceel cultuurgrond. In 2019 hebben [eiser] en [gedaagde] een opstalrechtovereenkomst gesloten. Bij notariële akte van 2 december 2020 is het opstalrecht gevestigd. [eiser] heeft de opstalrechtovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2024, omdat [gedaagde] op dat moment al twee jaar in gebreke was gebleven met het voldoen van de retributie. [eiser] vordert in deze procedure onder andere een verklaring voor recht dat het opstalrecht door opzegging is geëindigd, een veroordeling dat [gedaagde] het perceel ontruimt en een veroordeling de achterstallige retributie te voldoen. De rechtbank wijst de meeste vorderingen toe.
3.De beoordeling
De rechtbank is bevoegd
3.1.
[gedaagde] doet een beroep op artikel 23 van Pro de algemene voorwaarden. Volgens artikel L van de opstalrechtovereenkomst zijn die algemene voorwaarden hier van toepassing. In artikel 23 staat Pro dat:
(…) “
alle geschillen, welke tussen partijen naar aanleiding van de opstalrechtovereenkomst, de onderhavige Algemene voorwaarden vestiging recht van opstal of van daarmee in verband staande nadere overeenkomst(en) of van de uitvoering van zodanige Overeenkomst(en), ontstaan, ook die welke slechts door één (1) van de partijen als zodanig mochten worden beschouwd, in hoogste instantie worden beslist door” [één of drie arbiters] (…)
alle geschillen, welke tussen partijen naar aanleiding van de opstalrechtovereenkomst, de onderhavige Algemene voorwaarden vestiging recht van opstal of van daarmee in verband staande nadere overeenkomst(en) of van de uitvoering van zodanige Overeenkomst(en), ontstaan, ook die welke slechts door één (1) van de partijen als zodanig mochten worden beschouwd, in hoogste instantie worden beslist door” [één of drie arbiters] (…)
3.2.
Ik heb al gezegd: dat is erg breed geformuleerd. [eiser] heeft niets heeft gesteld waaruit ik kan opmaken dat [gedaagde] deze bepaling redelijkerwijs zo had moeten lezen dat die geen betrekking zou hebben op opzegging of achterstallige retributierechten, juist omdat ze zo breed is geformuleerd. Ook als [eiser] het verweer van [gedaagde] niet ter zake vindt doen, heb je het nog steeds over een geschil. We zijn een jaar verder en zitten in een zaal van de rechtbank met advocaten en een rechter, dat noem je toch een geschil. Ik snap het punt van [eiser] dat het helemaal niet handig is, om elke keer als er sprake is van een wanbetalende wederpartij naar arbitrage te moeten gaan, maar dan moet ze dit beding niet zelf in hun algemene voorwaarden opnemen.
3.3.
Ik zou mij dus in beginsel onbevoegd moeten verklaren: een van partijen doet immers een beroep op het arbitragebeding, dat betrekking lijkt te hebben op alle geschillen, ook dit geschil. Maar dat doe ik niet. Het punt is namelijk dat ik niet zie dat of hoe [gedaagde]
enig rechtens te respecteren belangheeft bij haar beroep op deze clausule. Daar heb ik drie redenen voor.
enig rechtens te respecteren belangheeft bij haar beroep op deze clausule. Daar heb ik drie redenen voor.
Ten eerste ga ik ervan uit dat [gedaagde]
een arbitrageprocedure helemaal niet kan betalen. [eiser] stelt onweersproken, en laat stukken zien waaruit blijkt dat [gedaagde] te maken heeft met een veelvoud aan schulden en beslagen. In deze zaak betaalt ze 87 euro griffierecht voor on- en minvermogenden. Arbitrage zou haar minimaal duizenden en mogelijk (zeker als [eiser] naar het NAI zou moeten, art. 23 lid 3 algemene Pro voorwaarden) tienduizenden euro’s kosten. De advocaat van [gedaagde] zegt te weigeren iets te zeggen over de financiële positie van zijn cliënte. Daar kan ik de gevolgtrekking aan verbinden die ik geraden acht, en die ligt voor de hand, dat ze op geen enkele manier een arbitrageprocedure zou kunnen betalen.
een arbitrageprocedure helemaal niet kan betalen. [eiser] stelt onweersproken, en laat stukken zien waaruit blijkt dat [gedaagde] te maken heeft met een veelvoud aan schulden en beslagen. In deze zaak betaalt ze 87 euro griffierecht voor on- en minvermogenden. Arbitrage zou haar minimaal duizenden en mogelijk (zeker als [eiser] naar het NAI zou moeten, art. 23 lid 3 algemene Pro voorwaarden) tienduizenden euro’s kosten. De advocaat van [gedaagde] zegt te weigeren iets te zeggen over de financiële positie van zijn cliënte. Daar kan ik de gevolgtrekking aan verbinden die ik geraden acht, en die ligt voor de hand, dat ze op geen enkele manier een arbitrageprocedure zou kunnen betalen.
Ten tweede: [gedaagde] heeft
niets gesteld over een belang dat zij heeft bij een arbitrageprocedure, zoals bijzondere deskundigheid van in te schakelen arbiters. Zij zegt niets anders dan dit beding er nu eenmaal is en zij daar dus een beroep kan doen en dat de rechtbank zich dan onbevoegd moet verklaren.
niets gesteld over een belang dat zij heeft bij een arbitrageprocedure, zoals bijzondere deskundigheid van in te schakelen arbiters. Zij zegt niets anders dan dit beding er nu eenmaal is en zij daar dus een beroep kan doen en dat de rechtbank zich dan onbevoegd moet verklaren.
Ten derde: gegeven die opstelling van mevrouw [gedaagde] (ik doe hier een beroep op en het gaat je niets aan waarom - en het doet niet ter zake of het ergens op slaat dat ik er een beroep op doe) moet ik er wel van uitgaan dat het zo zit zoals [eiser] stelt. Namelijk:
dat de enige reden dat [gedaagde] een beroep doet op de arbitrageclausule is om tijd te rekken en nóg langer zonder daarvoor te betalen op het perceel te verblijven. Ze verblijft daar voor de goede orde de afgelopen drie en een half jaar zonder één cent aan [eiser] te betalen. Ik heb niets gehoord van [gedaagde] om aan te nemen dat het anders zit, want zij komt niet eens naar de zitting. Ik heb ook niet gehoord van haar advocaat waarom het anders zit.
dat de enige reden dat [gedaagde] een beroep doet op de arbitrageclausule is om tijd te rekken en nóg langer zonder daarvoor te betalen op het perceel te verblijven. Ze verblijft daar voor de goede orde de afgelopen drie en een half jaar zonder één cent aan [eiser] te betalen. Ik heb niets gehoord van [gedaagde] om aan te nemen dat het anders zit, want zij komt niet eens naar de zitting. Ik heb ook niet gehoord van haar advocaat waarom het anders zit.
3.5.
De stelling van de advocaat van [gedaagde] dat een rechter bij de beoordeling of iemand terecht een beroep doet op een arbitrageclausule niet zou mogen kijken naar de financiële situatie van die partij, omdat dat klassenjustitie zou opleveren, snijdt geen hout. Het enige waar het hier om gaat is: dat iemand een beroep doet op een beding waar zij geen rechtens te respecteren belang bij heeft, en dat iemand een oneigenlijk beroep op een beding doet. Daar ga ik niet in mee. En dat heeft niets te maken met iemands financiële positie.
3.6.
Ik acht mij dus bevoegd om van dit geschil kennis te nemen. Ik moet daarom inhoudelijk ingaan op de zaak. Dan is de kernvraag of [eiser] de opstalrechtovereenkomst terecht heeft opgezegd per 1 september 2024.
[eiser] mocht de opstalrechtovereenkomst opzeggen
3.7.
Onweersproken is dat op het moment van opzegging twee jaar betalingsachterstand bestond. Op grond van de overeenkomst en de wet (artikelen 5:104 jo. 5:87 BW) volgt dat de eigenaar dan mag opzeggen. Daar is feitelijk één ding tegenover gesteld, en dat is (conclusie van antwoord onder 21) dat [gedaagde] enorme schade heeft geleden doordat [eiser] verplichtingen niet is nagekomen.
3.8.
De advocaat van [gedaagde] heeft net bevestigd dat deze passage als een beroep op verrekening moet worden opgevat. Dat beroep verwerp ik op grond van artikel 6:136 BW Pro. De gegrondheid van het beroep op verrekening is niet op eenvoudige wijze vast te stellen. Dat is nog een understatement: het beroep is geheel niet onderbouwd.
3.9.
Ik zie bijvoorbeeld dat [gedaagde] stelt dat als gevolg van fouten van [eiser] onjuiste informatie is verstrekt aan het kadaster en dat [gedaagde] daarop gerechtvaardigd heeft vertrouwd, en dat er toen iets mis is gegaan, maar waar ze nou precies op af is gegaan, en waarom dat de schuld van [eiser] is, en wat hiervan de gevolgen waren, is allemaal niet onderbouwd. Ook tot welke schade dit heeft geleid is niet onderbouwd. Er worden allerlei schadeposten genoemd, maar geen enkele wordt toegelicht, laat staan onderbouwd. [gedaagde] heeft in deze procedure zelfs geen enkele productie overgelegd. En zo is bijvoorbeeld op geen enkele manier te volgen dat de integrale kosten van de bouw van de schuur – die [gedaagde] overigens nooit aan de aannemer heeft betaald – zijn aan te merken als gevolg van een tekortkoming door [eiser] .
[gedaagde] moet de achterstallige retributie betalen en het perceel ontruimen; meeste andere vorderingen worden ook toegewezen, twee niet
3.10.
Ik kom daarom tot toewijzing van de meeste vorderingen:
Punt 1 en 2 wijs ik toe als gevorderd.
Punt 3 wijs ik toe, maar de maximale dwangsom matig ik tot 50.000,-
Punt 4 wijs ik toe.
Punt 5, de achterstallige retributie, wijs ik toe, inclusief rente.
Punt 6, gebruiksvergoeding, wijs ik ook toe, te vermeerderen met de overeengekomen indexering voor bedragen van na 2 december 2024. Ik weet niet hoeveel de indexering vanaf 2 december 2025 bedraagt, dus ik beperk het voor de daarna te betalen bedragen tot het bedrag van 2 december 2024, totdat [gedaagde] het perceel heeft ontruimd.
Punt 7 wijs ik af. Het klopt dat [gedaagde] het perceel niet tijdig heeft ontruimd, maar ik mis iedere stelling dat [eiser] daardoor schade lijdt, zolang er wel een gebruiksvergoeding wordt opgelegd dan. Dus deze vordering wijs ik af, ook al is de drempel om schade, op te maken bij staat, toe te wijzen laag.
Punt 8 wijs ik af, dat is niet aan mij. Daar is namelijk iets over in de overeenkomst geregeld, artikel 13 lid Pro 3, 4 en 5 en artikel 18: dit Pro is aan partijen, en als die er niet uitkomen of [gedaagde] niet meewerkt kan [eiser] zich wenden tot de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters. Ik zie niet in waarom ik dit dan kan toewijzen, daarom wijs ik het af.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,71
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
2.358,00
(3 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.667,71
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
verklaart voor recht dat het opstalrecht kadastraal bekend gemeente [gemeente]
sectie [sectie] nummer [nummer 1] met een oppervlakte van 3.315 m2, door opzegging is geëindigd
per 1 september 2024,
4.2.
verklaart voor recht dat de inschrijving in het Kadaster van het door [eiser] aan [gedaagde] verleende opstalrecht met betrekking tot het onder randnummer 4.1 omschreven perceel waardeloos is, met bepaling dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW Pro, met machtiging van [eiser] om het proces-verbaal van dit vonnis als zodanig, zo nodig met tussenkomst van een notaris, ter inschrijving in de openbare registers aan de Dienst van het Kadaster aan te bieden,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van het proces-verbaal van dit vonnis het onder randnummer 4.1 omschreven perceel te ontruimen en te verlaten en de (tijdelijke) woonunits te verwijderen, het perceel ter vrije beschikking aan [eiser] te stellen,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling zoals omschreven in randnummer 4.3 voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] om binnen een week na betekening van het proces-verbaal van dit vonnis het perceel gemeente [vestigingsplaats] sectie [sectie] nummer [nummer 2] te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking aan [eiser] te stellen,
4.6.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling zoals omschreven in randnummer 4.5 voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 25.435,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 18 juli 2024 tot aan de dag van betaling,
4.8.
veroordeelt [gedaagde] om met ingang van 1 september 2024 een gebruiksvergoeding ter hoogte van € 2.859,57 per kwartaal en vanaf 2 december 2024
van € 2.969,31 per kwartaal aan [eiser] te betalen, tot de datum waarop [gedaagde] het perceel daadwekelijk heeft verlaten, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vervaldatum van de te betalen termijnen tot aan de dag van betaling,
4.9.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.667,71, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening voor het geval het proces-verbaal van dit vonnis wordt betekend,
4.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de rechter.