Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11957531 \ MC EXPL 25-6048
Vonnis van 8 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Incassocenter B.V.,
tegen
CASALDA B.V.,
te Ankeveen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Casalda,
gemachtigde: mr. R.P. Winkel.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 maart 2026,
- de akte van [eiser] ,
- de akte van Casalda.
- de akte van [eiser] ,
- de akte van Casalda.
1.2
Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1
[eiser] verhuurde vanaf 1 november 2023 haar woning aan Casalda, die op haar beurt de woning weer onderverhuurde aan een derde. Volgens [eiser] is de huur geëindigd op 31 oktober 2025, volgens Casalda is de huur geëindigd per 1 maart 2025, dan wel per 1 april 2025. Casalda heeft een huurachterstand laten ontstaan. [eiser] vordert (na eiswijziging) € 23.612,30, Casalda erkent daarvan € 5.347,20 nog verschuldigd te zijn, maar niet méér. [eiser] stelt verder dat Casalda nog € 10.419,20 aan herstelkosten en eindafrekening moet betalen. Daar is Casalda het niet mee eens. [eiser] vordert genoemde bedragen, plus rente en kosten. De kantonrechter wijst de huurachterstand van € 23.612,30 toe, plus aan herstelkosten en eindafrekening in totaal € 5.413,51.
3.De beoordeling
Gang van zaken voorafgaand aan het einde van de huur
3.1
De huurovereenkomst tussen [eiser] en Casalda is voor bepaalde tijd gesloten, en zou contractueel eindigen op 31 oktober 2025. Bij e-mail van 11 februari 2025 heeft Casalda gevraagd of het mogelijk was de huurovereenkomst voortijdig per 1 maart 2025 te beëindigen [1] . Casalda schrijft aan [eiser] :
“Our tenant wants to terminate the contract earlier. Per the 1st of March of 2025. We would like to know if it is possible for us to also terminate the contract by then. Please let us know the options we have.”. [eiser] antwoordt daar op 14 februari 2025 op dat dit mogelijk is, op voorwaarde dat Casalda de op dat moment achterstallige huur van december 2024 en van februari 2025 voldoet [2] . [eiser] schrijft
“(…) if both rents are received by Tuesday, February 18 (…) I will forward email to give acceptance to end of rental contract on March 1/25. The Request to end the rental contract must be send via Registered Mail!”Casalda voldoet daarop de huur van februari 2025, maar niet de huur van december 2024. Volgens Casalda was de niet-betaling van de huur van december 2024 een administratieve vergissing. Op 1 maart 2025 heeft de onderhuurder de woning verlaten, volgens Casalda met achterlating van de sleutels.
“Our tenant wants to terminate the contract earlier. Per the 1st of March of 2025. We would like to know if it is possible for us to also terminate the contract by then. Please let us know the options we have.”. [eiser] antwoordt daar op 14 februari 2025 op dat dit mogelijk is, op voorwaarde dat Casalda de op dat moment achterstallige huur van december 2024 en van februari 2025 voldoet [2] . [eiser] schrijft
“(…) if both rents are received by Tuesday, February 18 (…) I will forward email to give acceptance to end of rental contract on March 1/25. The Request to end the rental contract must be send via Registered Mail!”Casalda voldoet daarop de huur van februari 2025, maar niet de huur van december 2024. Volgens Casalda was de niet-betaling van de huur van december 2024 een administratieve vergissing. Op 1 maart 2025 heeft de onderhuurder de woning verlaten, volgens Casalda met achterlating van de sleutels.
De huur is per 31 oktober 2025 geëindigd en Casalda moet de huur tot die tijd betalen
3.2
Volgens Casalda is haar e-mail van 11 februari 2025 als een geldige opzegging. Casalda stelt dat [eiser] met die opzegging per 1 maart akkoord zou zijn gegaan. Zo niet, dan moet volgens Casalda de opzegging beschouwd worden als de contractuele opzegging met een opzegtermijn van een maand. Dan is de huur volgens Casalda in ieder geval geëindigd op 1 april 2025. Dat slaagt niet. Partijen zijn het erover eens dat aan de voorwaarden voor een beëindiging per 1 maart 2025 niet is voldaan. Dat Casalda kennelijk bij vergissing de huur van december 2024 niet heeft voldaan is niet relevant. Blijkbaar is de enige reactie van Casalda op het voorstel van [eiser] van 14 februari 2025 geweest dat Casalda de huur van februari 2025 betaalde. Maar die had zij toch al moeten betalen, want de huur moet vooraf worden voldaan. [eiser] had niet hoeven te begrijpen dat met die betaling Casalda bedoelde akkoord te gaan met haar voorstel, ook niet omdat Casalda dus blijkbaar daarna niets meer van zich liet horen. De huur is daarom na 1 maart door blijven lopen. De enkele betaling van de huur van februari 2025 kan op zichzelf op geen enkele manier gelden als een contractuele opzegging.
3.3
Op geen enkel moment daarna heeft Casalda de huur rechtsgeldig opgezegd. [eiser] is Casalda wel steeds aan blijven manen voor de huurbetalingen, maar die waren kennelijk voor Casalda geen aanleiding om alsnog de huur formeel op te zeggen. In het kader van rechtszekerheid is een duidelijke opzegging wel noodzakelijk. Omdat Casalda dat niet heeft gedaan, is de huur door blijven lopen tot het einde van de bepaalde tijd. Casalda moet de huur tot en met de maand oktober 2025 voldoen. Bij elkaar is dat € 23.612,30. Dat bedrag wordt in hoofdsom toegewezen.
Casalda moet de rente en incassokosten ook betalen
3.4
[eiser] vordert (na eiswijziging) € 1.010,52 aan verschenen rente, plus de rente over de hoofdsom vanaf de eiswijziging (7 januari 2025). Dat is - als onweersproken - toewijsbaar.
3.5
[eiser] vordert over de huurachterstand vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, € 1.159,63 inclusief btw. De vordering op dit punt is beoordeeld naar de eisen van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) en voldoet daaraan. De vordering op dit punt wordt toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen, vanaf de dag van de dagvaarding (23 oktober 2025) tot de betaling.
Casalda moet de eindafrekening water van € 482,82 betalen
3.6
Casalda is het wel eens dat zij op zichzelf de kosten voor het water moet betalen, maar acht de vordering van [eiser] onvoldoende onderbouwd. Dat ziet de kantonrechter anders. Uit de factuur van de waterleverancier [3] blijkt dat duidelijk genoeg dat de kosten voor waterafname tussen december 2023 en februari 2025 € 482,82 zijn geweest. Dat bedrag wordt toegewezen.
Casalda moet € 4.705,69 aan herstelkosten betalen
3.7
Volgens [eiser] heeft Casalda de woning beschadigd achtergelaten. [eiser] vordert € 7.756,10 aan herstelkosten voor de muren en € 1.655,28 aan herstelkosten voor elektra, ramen en het toilet, alles samen € 9.411,38. Casalda is het daar niet mee eens. Ten eerste voert zij aan dat zij geen gelegenheid heeft gekregen om zelf zaken te herstellen en ten tweede acht Casalda de hoogte van de herstelkosten onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
3.8
[eiser] heeft in haar e-mail van 14 februari 2025 [4] laten weten dat een inspectie van de woning gepland stond op 28 februari 2025 (
“I have also requested inspection of the house in question on February 28"). Volgens Casalda kwam die datum haar niet uit, maar dat Casalda dat tegen [eiser] heeft gezegd blijkt niet. [eiser] was daarna (zo neemt de kantonrechter aan) in de veronderstelling dat de huur doorliep. In deze omstandigheden had in redelijkheid niet van [eiser] hoeven te worden verwacht dat zij nogmaals Casalda in de gelegenheid zou stellen om een eindinspectie te houden. Dat die eindinspectie niet heeft plaatsgevonden, blijft voor rekening van Casalda.
“I have also requested inspection of the house in question on February 28"). Volgens Casalda kwam die datum haar niet uit, maar dat Casalda dat tegen [eiser] heeft gezegd blijkt niet. [eiser] was daarna (zo neemt de kantonrechter aan) in de veronderstelling dat de huur doorliep. In deze omstandigheden had in redelijkheid niet van [eiser] hoeven te worden verwacht dat zij nogmaals Casalda in de gelegenheid zou stellen om een eindinspectie te houden. Dat die eindinspectie niet heeft plaatsgevonden, blijft voor rekening van Casalda.
3.9
Casalda krijgt deels gelijk bij haar verweer dat de schade aan de woning onvoldoende onderbouwd is. [eiser] legt daarvoor - zonder toelichting - een grote serie foto’s over van de beginstaat van de woning [5] en een grote serie foto’s van de staat op 26 maart 2025 [6] . Ook legt [eiser] een offerte en een betaalbewijs voor herstelkosten van de muren over [7] , en een offerte en een factcuur voor de overige herstelkosten [8] . Dat er schade aan de woning veroorzaakt is door (de huurder van) Casalda wordt uit de foto’s wel voldoende duidelijk. Maar de precieze link tussen de schades en de herstelkosten maakt [eiser] niet duidelijk. Het is niet aan de kantonrechter om zelfstandig uit te puzzelen welke schade bij welke hersteller hoort. Omdat de schades niet nauwkeurig vast te stellen is, schat de kantonrechter [9] de schade op de helft van de door [eiser] gevorderde herstelkosten. Dat betekent dat (50% x € 9.411,38 =) € 4.705,69 wordt toegewezen.
Casalda moet € 225,00 aan schoonmaakkosten betalen
3.1
[eiser] vordert € 225,00 aan schoonmaakkosten. Uit de foto’s (zie hiervoor) blijkt wel dat de woning schoon was bij oplevering en niet schoon bij het einde van de huur. Casalda is schoonmaakkosten verschuldigd. De hoogte van de gevorderde kosten acht de kantonrechter redelijk. Het gevorderde bedrag wordt toegewezen.
Casalda hoeft geen nieuwe sloten te betalen
3.11
[eiser] vordert € 300,00 aan herstelkosten voor het vernieuwen van sloten, maar dat wordt afgewezen. Casalda betwist deze kosten en [eiser] onderbouwt haar vordering op dit punt niet nader.
Gevorderde rente over de herstelkosten wordt toegewezen
3.12
Samen zijn de toe te wijzen eindafrekening water, herstel- en schoonmaakkosten (€ 482,82 + € 4.705,69 + € 225,00 =) € 5.413,51. [eiser] vordert de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de conclusie van repliek (met de eisvermeerdering), 7 januari 2025 tot de betaling. Dat wordt toegewezen.
De slotsom
3.13
De slotsom is dat Casalda in totaal € 30.185,44 moet betalen, plus rente zoals hiervoor is vermeld:
Huur december 2024
€ 2.673,60
Huur maart 2025
€ 2.673,60
Huur april 2025
€ 2.673,60
Huur mei 2025
€ 2.673,60
Huur juni 2025
€ 2.637,60
Huur juli 2025
€ 2.637,50
Huur augustus 2025
€ 2.367,60
Incassokosten
€ 1.159,63
Huur september 2025
€ 2.637,60
Huur oktober 2025
€ 2.637,60
Kosten water
€ 482,82
Schade
€ 4.705,69
Schoonmaakkosten
€ 225,00
Totaal
€ 30.185,44
De proceskosten
3.14
Casalda is het meest in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
1.442,50
(2,5 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.466,54
3.15
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1
veroordeelt Casalda om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 30.185,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over:
- € 23.612,30 vanaf 7 januari 2025,
- € 5.413,51 vanaf 7 januari 2025, en over
- € 939,01 vanaf 23 oktober 2025,
steeds tot de betaling,
4.2
veroordeelt Casalda in de proceskosten van € 2.466,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Casalda niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
veroordeelt Casalda tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.
RW1368