Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter Amersfoort
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11977401 \ AV EXPL 25-50 BJvd/61169
Vonnis in kort geding van 20 januari 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. I.P. Terpstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 3,
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4 met de eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4 met de eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Vervolgens is bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2025 van [eiseres] een bedrijfsruimte waar [gedaagde] een interieurwinkel exploiteert. De huur bedraagt € 30.250,00 per maand. In een eerder tussen partijen gevoerde procedure is [gedaagde] in een kort geding vonnis van 16 september 2025 veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de niet betaalde waarborgsom. [gedaagde] is deze veroordeling niet nagekomen en heeft ook de daarop volgende maanden geen huur betaald. [eiseres] vordert daarom in deze procedure ontruiming van [gedaagde] uit de bedrijfsruimte. [gedaagde] vordert op haar beurt schorsing van de tenuitvoerlegging van het eerdere vonnis en afgifte van de sleutels voor een kantoorunit in de bedrijfsruimte, omdat die volgens haar ook tot het gehuurde behoort. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] toe en de vorderingen van [gedaagde] af.
3.De beoordeling
in conventie
Het toetsingskader bij een kort geding procedure
3.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
3.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering
3.3.
Van [eiseres] kan niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. [gedaagde] heeft inmiddels een huurachterstand van bijna 6,5 maanden, naast de niet betaalde waarborgsom. De huurachterstand loopt steeds verder op. [eiseres] heeft dus een spoedeisend belang bij haar vordering en is daarom ontvankelijk in haar vordering.
In de eerdere procedure is de hoogte van de waarborgsom (voorlopig) vastgesteld
3.4.
In het vonnis van 16 september 2025 [1] van de eerder tussen partijen gevoerde procedure over de huurovereenkomst, is door de voorzieningenrechter vastgesteld dat de waarborgsom € 121.000,00 euro bedraagt. [gedaagde] is in het vonnis veroordeeld tot betaling van de op dat moment openstaande huurachterstand, met de waarborgsom erbij in totaal € 191.977,50. Na deze veroordeling heeft [gedaagde] niets aan [eiseres] betaald en volgens [eiseres] is er sprake van een lege vennootschap, waardoor haar vordering ook niet geïncasseerd kan worden.
3.5.
In deze procedure stelt [gedaagde] dat de in het eerdere vonnis vastgestelde hoogte van de waarborgsom niet juist zou zijn, maar [gedaagde] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het kort geding vonnis en is ook geen bodemprocedure gestart. Daarom gaat de kantonrechter in deze procedure uit van de vastgestelde waarborgsom van € 121.000,00.
De door [eiseres] gevorderde ontruiming zal worden toegewezen
3.6.
Als een partij haar verplichtingen uit een overeenkomst niet nakomt, mag de andere partij (een deel van) de overeenkomst beëindigen, tenzij de tekortkoming zo klein of bijzonder is dat ontbinding onredelijk zou zijn. [2] [gedaagde] moet de gehuurde bedrijfsruimte ontruimen, want het is zeer waarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal beëindigen en de ontruiming zal toewijzen. Van de in het eerdere kort geding vonnis toegewezen bedragen is geen cent betaald en ook na die zitting in september 2025 is geen cent meer aan huur betaald. Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat [gedaagde] de huur voor januari ook niet heeft betaald. Inmiddels is de huurachterstand tot en met januari 2026, inclusief de verschuldigde waarborgsom opgelopen tot € 310.062,50. Dit is - nog los van de eveneens verschuldigde waarborgsom - bijna 6,5 maanden huurachterstand. Volgens vaste jurisprudentie kan ontruiming in beginsel worden verlangd wanneer de achterstand groter is dan 3 maanden huurachterstand en het is begrijpelijk dat [eiseres] zich daar op beroept. [eiseres] heeft er belang bij om de bedrijfsruimte te kunnen verhuren aan een andere huurder die wel (op tijd) de huur betaalt.
3.7.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] haar verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt door de sleutels van een extra kantoorruimte aan de voorzijde van het pand, unit [.] , niet af te geven. [gedaagde] stelt dat [eiseres] daarom in schuldeisersverzuim is en dat [gedaagde] daarom de huurbetalingen mocht opschorten. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Allereerst is door [eiseres] betwist dat deze kantoorunit deel uitmaakt van het gehuurde. In het eerdere kort geding is hier ook al discussie over geweest. De voorzieningenrechter heeft toen al overwogen dat alleen in een bodemprocedure kan worden vastgesteld of deze kantoorunit tot het gehuurde behoort. Toch is door [gedaagde] geen bodemprocedure gestart. Verder is in het eerdere kortgedingvonnis overwogen dat deze unit volgens opgave van [gedaagde] circa 10% van het gehuurde zou betreffen. Op een vraag in deze procedure waarom [gedaagde] dan wel 100% van de huur inhoudt, kwam geen duidelijk antwoord. Nog daargelaten dat bij de stukken geen enkel document te vinden is waarin een beroep op opschorting is gedaan, is de opschorting, ook als die gedaan is, in ieder geval buitenproportioneel.
3.8.
[gedaagde] heeft ook aangevoerd dat een zeer hoge huur is overeengekomen en dat het niet lukt om financiering te krijgen van een bank omdat zij steeds hoge huurfacturen van [eiseres] ontvangt. Daardoor zou het voor [gedaagde] lastig zijn de onderneming te runnen. Dit is een omstandigheid die voor rekening en risico voor [gedaagde] komt. [gedaagde] wist bij het aangaan van de overeenkomst hoe hoog de huur was en is daarmee akkoord gegaan. Ook is tijdens de mondelinge behandeling namens [gedaagde] aangegeven dat [gedaagde] een gezonde onderneming is, dat de omzet omhoog gaat en dat er een vrije cashflow van € 20.000,00 per maand is gecreëerd. Feit is echter is dat [gedaagde] de huurachterstand niet heeft ingelopen, ook niet voor een deel en dat zij ook de lopende termijnen niet betaalt, ook niet voor een deel. Dat de ontbinding van de huurovereenkomst en het daarmee samenhangende verlies van de bedrijfsruimte voor [gedaagde] ingrijpend is, brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Hetzelfde geldt voor het eventuele werknemersbelang. Deze gevolgen zijn veroorzaakt door het gedurende zo lange tijd volledig onbetaald laten van de huur en de waarborgsom, tot een bedrag van inmiddels meer dan € 310.000,00. Dit komt voor rekening en risico van [gedaagde] .
3.9.
[gedaagde] heeft tegen de gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis geen verweer gevoerd. Gelet echter op de omvang van het gehuurde en de hoeveelheid te verwijderen goederen, zal de kantonrechter de termijn ambtshalve stellen op een week na betekening van het te wijzen vonnis.
De gevorderde machtiging om zelf te ontruimen met behulp van sterke arm zal worden afgewezen
3.10.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat dit op grond van de wet overbodig is. [3]
[gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen
3.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.210,35
in reconventie
Het juridisch kader bij een executiegeschil
3.12.
De kantonrechter kan de uitvoering van een vonnis alleen tijdelijk stoppen als hij of zij vindt dat degene die het vonnis wil uitvoeren (de executant) daar geen redelijk belang bij heeft. Daarbij kijkt de rechter ook naar de belangen van degene tegen wie het vonnis wordt uitgevoerd (de geëxecuteerde) en of die door de uitvoering schade lijdt. Bijvoorbeeld als het vonnis duidelijk op een fout berust, of als er nieuwe feiten zijn die ervoor zorgen dat het uitvoeren van het vonnis meteen een moeilijke situatie veroorzaakt voor de geëxecuteerde. In zulke gevallen kan de rechter besluiten dat het vonnis niet direct uitgevoerd hoeft te worden.
[eiseres] mag het vonnis van 16 september 2025 blijven executeren
3.13.
De door [gedaagde] gevorderde schorsing van de executie van het vonnis van 16 september 2025 zal worden afgewezen. [eiseres] heeft een groot belang bij executie van het vonnis, namelijk het verkrijgen van huur en de waarborgsom, met name gelet op de hoogte van het bedrag en de achterstand. Er is niet gebleken van een omstandigheid die voor rekening van [eiseres] moet komen en schorsing van de executie van het vonnis zou rechtvaardigen. De vordering van [gedaagde] om een verbod op te leggen aan [eiseres] om gedurende de schorsing nieuwe executiehandelingen te verrichten zal gelet op het voorgaande ook worden afgewezen. Datzelfde lot treft dus ook de gevraagde dwangsom.
[eiseres] hoeft de sleutels van unit [.] niet te overhandigen
3.14.
[gedaagde] vordert in reconventie verder dat [eiseres] de sleutels van unit [.] overhandigt en onbelemmerde toegang tot het volledige gehuurde. Hierboven is al (voorlopig) geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat unit [.] onderdeel is van de huurovereenkomst. Deze vordering zal daarom worden afgewezen en dat lot treft dus ook de gevraagde dwangsom.
[gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen
3.15.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [eiseres] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
407,00
(factor 0,5 × 814,00)
Totaal
€
407,00
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats] te ontruimen te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eiseres] zijn en de gehuurde ruimte leeg ontruimd en bezemschoon aan [eiseres] ter beschikking te stellen, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.210,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 407,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.1, 4.2, 4.4 en 4.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.