Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11771053 \ UC EXPL 25-5551
Vonnis van 14 januari 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. S. Eernstman,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
woonachtig in [plaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
woonachtig in [plaats 2] ,
3.
[gedaagde sub 3],
3.
[gedaagde sub 3],
woonachtig in [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 11 juni 2025 met zaak- en rolnummer C/l6/592782 HA ZA 25-237, waarin de zaak wordt verwezen naar de kantonrechter,
- de dagvaarding van 9 juli 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord van 3 september 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord van 3 september 2025, met producties,
- de aanvulling op productie 4 van [gedaagde sub 1] c.s.,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de aanvullende producties van 21 november 2025 van [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 3 december 2025. Daarbij was [A] (algemeen manager bij [bedrijfsnaam 1] ) namens [eiseres] aanwezig met gemachtigde mr. S. Eernstman. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] waren ook aanwezig met hun gemachtigde mr. R.W de Pater. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Daarnaast was een aantal (oud)huisgenoten van gedaagden aanwezig in de zaal.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Er bestaat sinds 2013 een huurovereenkomst waarbij 8 huurders gezamenlijk de woonunit [.] aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats 2] (‘unit [.] ’) huren. [gedaagde sub 1] c.s. wonen daar momenteel. Hun namen staan niet op de huurovereenkomst. [eiseres] eist dat [gedaagde sub 1] c.s. de woonunit verlaten. [eiseres] is de eigenaar van het pand en volgens haar wonen [gedaagde sub 1] c.s. zonder recht of titel in unit [.] . [gedaagde sub 1] c.s. voeren daartegen aan dat zij een huurovereenkomst hebben en dat [eiseres] ervan op de hoogte is dat zittende huurders nieuwe huurders kiezen en de nieuwe huurders op (een allonge bij) het huurcontract worden gezet. Zo is [gedaagde sub 1] er op 18 januari 2024 bijgekomen en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op 1 september 2024. Anders dan [eiseres] stelt is dit coöptatierecht volgens [gedaagde sub 1] c.s. niet geëindigd. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] af, omdat (nog steeds) sprake is van een coöptatierecht op grond waarvan [gedaagde sub 1] c.s. een huurovereenkomst hebben op basis waarvan zij in unit [.] mogen wonen.
3.De beoordeling
[eiseres] is ontvankelijk in haar vordering
3.1.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat het onduidelijk is welke partij eigenaar en/of verhuurder van het pand is. Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. hebben willen betogen dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering gaat de kantonrechter daar niet in mee. Partijen zijn het er over eens dat [eiseres] niet de verhuurder is, maar thans wel de eigenaar van het pand. Dit volgt ook uit het KvK-uittreksel dat [eiseres] heeft overgelegd. Een eigenaar mag vorderen dat personen die zonder recht of titel in zijn pand zitten dit moeten verlaten.
De kantonrechter stelt verder vast dat er geen onduidelijkheid (meer) is over de vraag wie de verhuurder is; dit is [bedrijfsnaam 2] (voorheen [bedrijfsnaam 3] BV).
De vordering van [eiseres] wordt afgewezen
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. voeren aan dat sprake is van een ‘coöptatierecht’. Dat begrip staat niet in de wet uitgelegd. In de literatuur wordt het coöptatierecht omschreven als het recht van de zittende huurders om een nieuwe huurder voor te dragen of als het recht van de zittende huurders om invloed uit te oefenen op de keuze voor een nieuwe huurder. Het coöptatierecht kan inhouden dat de verhuurder de voorgedragen kandidaat-huurder moet accepteren, tenzij hij redelijke bezwaren heeft tegen die kandidaat. De precieze inhoud wordt ingekleurd door de specifieke omstandigheden van het geval. Een coöptatierecht kan zijn overeengekomen en bijvoorbeeld schriftelijk zijn vastgelegd in een huurovereenkomst. Als een coöptatierecht niet is overeengekomen, kan sprake zijn van een bestendige gedragslijn van de verhuurder waardoor bij de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat die lijn zal worden voortgezet. Zo is het met name in de studentenwereld, zoals ook in dit geval, gebruikelijk dat huurders zelf nieuwe huurders aandragen die vaak lid zijn van dezelfde studentenvereniging. Zelfs als een coöptatierecht in de overeenkomst is uitgesloten, kan toch sprake zijn van een bestendige gedragslijn als hiervoor bedoeld. Het coöptatierecht gaat bij eigendomsoverdracht mee tegenover de nieuwe eigenaar/verhuurder.
De invulling van het coöptatierecht met betrekking tot unit [.]
3.3.
Uit de stukken in het dossier en wat door of namens [gedaagde sub 1] c.s. op de mondelinge behandeling is verklaard volgt dat sprake is van een duurzame coöptatiepraktijk (bestendige gedragslijn), die inhoudt dat sinds 2013 de zittende huurders nieuwe huurders voordragen die door de verhuurder worden geaccepteerd. De gebruikelijke gang van zaken is, samengevat, steeds geweest dat elk jaar aan de beheerder van de verhuurder ( [bedrijfsnaam 1] ) wordt doorgegeven welke huurders de unit verlaten en welke nieuwe huurders daarvoor in de plaats komen. Voor [gedaagde sub 1] c.s. heeft als laatste [B] deze correspondentie gevoerd. Dit gebeurt meestal rond september, als mensen beginnen met een studie. De namen van de nieuwe huurders worden op (een allonge bij) de huurovereenkomst gezet. Dit wordt door de huurders ondertekend en voor het opstellen ervan betalen de nieuwe huurders € 100,-. De huur wordt per maand vanaf een gezamenlijke rekening voor de hele unit betaald. Dat de nieuwe huurders steeds zonder voorbehoud of bezwaar zijn geaccepteerd, heeft [eiseres] niet betwist.
Het coöptatierecht is niet opgezegd
3.4.
[eiseres] erkent dat huurders in het verleden via coöptatie huurder werden maar stelt dat de verhuurder [gedaagde sub 1] c.s. terecht heeft geweigerd als huurders omdat het coöptatierecht niet meer bestaat. Daarom wonen zij er zonder recht of titel.
3.5.
De kantonrechter overweegt dat de verhuurder op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid de bestendige gedragslijn van coöptatie niet zomaar mag doorbreken. De verhuurder kan niet zonder meer van de ene op de andere dag besluiten dat de huurders die niet de oorspronkelijke huurders zijn ( [gedaagde sub 1] c.s.) de unit moeten verlaten. De verhuurder kan het recht van coöptatie opzeggen maar moet zich dan bijvoorbeeld houden aan een redelijke ‘opzegtermijn’, waardoor de huurders de gelegenheid krijgen zich op de nieuwe situatie te beraden. Ook moet de verhuurder dan zorgvuldig en op redelijke wijze rekening houden met de belangen van de zittende huurders. [1]
3.6.
Dat de verhuurder, voor zover haar handelen al als een opzegging van het coöptatierecht zou kunnen worden aangemerkt, zich in deze zaak aan een redelijke opzegtermijn heeft gehouden of rekening heeft gehouden met de belangen van de zittende huurders blijkt nergens uit. [bedrijfsnaam 1] heeft weliswaar in de e-mails van 30 september en 18 oktober 2024 (namens de verhuurder) aan [B] medegedeeld dat zij geen toestemming geeft voor een allonge en [gedaagde sub 1] c.s. alleen individuele huurovereenkomsten wil aanbieden, maar een opzegtermijn of reden voor de weigering worden niet genoemd.
Deze berichten kunnen daarom niet leiden tot de conclusie dat het coöptatierecht door de verhuurder rechtmatig is opgezegd of anderszins is geëindigd. De berichten zijn ook niet in overeenstemming met de daaraan voorafgaande correspondentie, omdat [bedrijfsnaam 1] in januari 2024 nog een allonge had opgesteld en opgestuurd voor [gedaagde sub 1] en daarvoor € 100,- in rekening bracht, en in september 2024 de NAW-gegevens van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] heeft opgevraagd bij [B] om in een allonge te verwerken. [2] De weigering daarna in oktober om hen als huurder in de overeenkomst op te nemen is op geen enkele manier ingeleid of toegelicht.
3.7.
[eiseres] stelt daarnaast dat het coöptatierecht in 2021 al is opgezegd nadat met de (toenmalige) huurders afspraken zijn gemaakt over kwijtschelding van een huurschuld van € 17.000,- en dat vanaf dat moment sprake was van een huurovereenkomst met 8 vaste bewoners, zonder mogelijkheid tot roulatie. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. [eiseres] wijst ter onderbouwing op artikel 10 van Pro de huurovereenkomst die in dat verband op 29 september 2021 is gesloten en artikel 2.1 van de daarbij horende algemene huurvoorwaarden, maar deze artikelen gaan over (het verbod op) onderhuur/onderverhuur/in gebruik geven aan derden. Dat is iets anders dan opvolgend huurderschap of coöptatie, waardoor deze artikelen in dit verband niet relevant zijn. Bovendien blijkt uit de daarna gesloten nieuwe huurovereenkomst van 24 januari 2023 ook niet dat het coöptatierecht is opgezegd. Sterker nog, in die huurovereenkomst zijn 4 nieuwe huurders opgenomen die niet in de huurovereenkomst uit 2021 stonden en zijn 4 oude huurders die in 2021 nog op de huurovereenkomst stonden verdwenen. Dat deze wisselingen middels coöptatie tot stand zijn gekomen, heeft [eiseres] niet weersproken. Zij stelt dat dit een uitzondering was op het beleid dat zij sinds 2021 had. Dit blijkt echter nergens uit. Bovendien heeft [C] (oud huurder/huisgenoot van 2019 tot en met 2024) tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de huurschuld al vóór 2019 was ontstaan en ook te maken had met gebreken aan de woning. Tegenover de kwijtschelding stond een afspraak over huurverhoging en de overweging over de kwijtschelding in de huurovereenkomst was dus niet ingegeven door de kennelijke wens van de verhuurder om in 2021 het coöptatierecht op te zeggen. [eiseres] heeft dit niet (voldoende) betwist.
De kantonrechter stelt dan ook vast dat het systeem van coöptatie in 2021, en ook daarna, niet is geëindigd.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben een huurovereenkomst
3.8.
Uit het dossier volgt dat de (zittende) huurders de afspraken, die in 3.3 samengevat staan, zijn nagekomen bij het aandragen van [gedaagde sub 1] c.s. als nieuwe kandidaat-huurders. Omdat het coöptatierecht niet is geëindigd, brengt dit met zich mee dat [gedaagde sub 1] c.s. medehuurder zijn geworden. Een verhuurder mag weliswaar, wanneer de huurders een coöptatierecht hebben, zijn toestemming voor een nieuwe huurder onder omstandigheden weigeren maar dient daarvoor wel goede gronden te hebben. Zoals hiervoor al is overwogen, is er geen enkele reden van weigering vermeld. Voor de weigering is in ieder geval onvoldoende de enkele omstandigheid dat de eigenaar dan wel de verhuurder het coöptatierecht wenst te beëindigen.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben verder, zo hebben zij onweersproken gesteld, ook steeds huur betaald.
Er is dan ook sprake van een huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] c.s. en [bedrijfsnaam 2] (de verhuurder namens [eiseres] ). [gedaagde sub 1] c.s. verblijven dus op basis van die huurovereenkomst in Unit [.] , waardoor het beroep op onrechtmatig verblijf in de woning van [eiseres] niet slaagt en de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen.
3.9.
Of [gedaagde sub 1] c.s. € 100,- hebben betaald voor de verwerking van de wijzigingen kan in het midden blijven, omdat dit bedrag een (administratieve) vergoeding is voor het opstellen van de allonge dan wel een nieuwe huurovereenkomst. Het onbetaald laten van dit bedrag maakt niet dat er geen huurrelatie ontstaat. Bovendien is, buiten
de allonge voor [gedaagde sub 1] , (nog) geen sprake geweest van administratieve handelingen in dit verband.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
3.10.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
Uitvoerbaar bij voorraad
3.11.
De kantonrechter zal de beslissing wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.
61312