Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11771495 \ MC EXPL 25-3653
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [straat] [nummeraanduiding 1] TOT EN MET [nummeraanduiding 2] TE [plaats] , OOK GENOEMD [.],
gevestigd te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. E. Horbeek,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.R. Warner.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, ook conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de aanvullende producties 10 tot en met 12 van [gedaagde] ;
- de aanvullende producties 23 tot en met 25 van de VvE;
- de mondelinge behandeling van 11 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 11 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] is eigenaresse van het appartementsrecht aan de [straat] [nummeraanduiding 3] in [plaats] . Als appartementseigenaar maakt [gedaagde] deel uit van de VvE en is zij maandelijks een bijdrage aan de VvE verschuldigd. [gedaagde] en de VvE zijn verwikkeld in een inmiddels langdurig conflict. Aan het balkon van [gedaagde] moeten herstelwerkzaamheden worden verricht. Doordat de betonvloer bij de bouw niet goed is aangelegd blijft regenwater op het balkon liggen. De betonvloer die er lag is weggehakt, maar daarbij is schade aan de betonrand ontstaan. Omdat dit niet is hersteld, hebben onderliggende appartementen last van lekkages en kan [gedaagde] geen gebruik maken van haar balkon. Partijen verschillen van mening over de wijze waarop de herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De VvE wil dat dat [gedaagde] toegang geeft tot haar appartement voor de werklieden en het materiaal dat voor het herstelwerk nodig is, maar [gedaagde] wil dat het materiaal buiten haar appartement om met een hoogwerker wordt aan- en afgevoerd. Partijen zitten hierdoor in een impasse.
3.De beoordeling
3.1.
De VvE vordert in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld om toegang te verlenen tot haar appartement om het noodzakelijke herstelwerk te kunnen uitvoeren, met oplegging van een dwangsom. [gedaagde] heeft een tegenvordering ingediend. Zij vordert dat de VvE wordt veroordeeld om het herstelwerk uit te voeren en daarbij te bepalen dat het materiaal buiten haar appartement om wordt aangevoerd. De kantonrechter stelt de VvE in het gelijk om de hierna volgende redenen.
[gedaagde] moet toegang geven tot haar appartement aan werklieden en materiaal
3.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat er herstelwerkzaamheden aan het balkon van [gedaagde] moeten worden uitgevoerd. In geval van noodzakelijke werkzaamheden aan gemeenschappelijk zaken, zoals het balkon, bepaalt artikel 18 lid 3 van Pro het toepasselijke Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: het Modelreglement) dat appartementseigenaren verplicht zijn om toegang te verlenen tot hun privé gedeelte als dat voor het uitvoeren van werkzaamheden naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is. [gedaagde] is op grond van dit artikel gehouden om haar medewerking te verlenen door toegang te geven tot haar appartement, zodat het noodzakelijke herstelwerk uitgevoerd kan worden.
3.3.
[gedaagde] meent dat zij die medewerking ook verleent, omdat zij bereid is om toegang te verlenen tot haar appartement aan de werklieden. [gedaagde] wil alleen niet dat de werklieden het materiaal dat zij nodig hebben voor het herstelwerk door haar appartement vervoeren, omdat bij eerdere werkzaamheden aan haar balkon haar huis onder het stof lag en zij lang bezig is geweest om haar huis schoon te krijgen. [gedaagde] wil daarom dat het materiaal via een hoogwerker buiten haar appartement om wordt aan- en afgevoerd. De VvE heeft het gebruik van een hoogwerker toegezegd. [gedaagde] ziet daarom niet in waarom die hoogwerker nu ineens niet meer kan worden ingezet.
3.4.
De VvE erkent dat zij in eerste instantie een hoogwerker heeft toegezegd, maar zij is op die toezegging teruggekomen, omdat later bij haar bekend werd dat het werk niet met een hoogwerker kan worden uitgevoerd. Ter zitting heeft een bouwkundige van de VvE toegelicht dat het balkon drie meter breed en zeven meter lang is, dat de werklieden de balkonvloer van de buitenrand naar het appartement toe moeten aanleggen, dat als de werklieden het materiaal vanaf een hoogwerker moeten pakken zij voor het laatste stuk over de net aangelegde vloer moeten lopen en dat niet kan. Het gebruik van een hoogwerker is daarom volgens de VvE toch geen mogelijkheid, waardoor het materiaal door het appartement van [gedaagde] zal moeten worden aangevoerd. Dat dit anders is dan de VvE stelt, toont [gedaagde] niet aan en blijkt verder ook nergens uit. Dat betekent dat [gedaagde] toegang moet verlenen tot haar appartement aan de werklieden en het materiaal dat de werklieden voor het herstelwerk nodig hebben.
3.5.
De VvE heeft voor de uit te voeren werkzaamheden een stappenplan opgesteld, welk plan zij als productie 25 in het geding heeft gebracht. De VvE heeft dat stappenplan voor de zitting aan de gemachtigde van [gedaagde] doen toekomen. De gemachtigde heeft ter zitting aangegeven dat hij dit plan niet met [gedaagde] heeft kunnen bespreken, maar dat het standpunt van [gedaagde] duidelijk is. [gedaagde] wil niet dat er materiaal door haar appartement wordt vervoerd en zal daarom niet meewerken aan het stappenplan.
3.6.
De kantonrechter maakt uit hetgeen ter zitting naar voren is gebracht op dat het [gedaagde] hoog zit wat er de afgelopen jaren ten aanzien van het balkon tussen haar en de verschillende besturen van de VvE is voorgevallen. Het is echter duidelijk geworden dat de VvE en [gedaagde] hetzelfde doel hebben. Zij willen beiden dat de balkonvloer wordt hersteld, zodat andere appartementen geen last meer hebben van lekkages en [gedaagde] gebruik kan maken van haar balkon. Het voornaamste is nu dat na alle discussies die partijen met elkaar hebben gehad en die ertoe hebben geleid dat het balkon nog altijd niet is hersteld, dat gezamenlijke doel wordt bereikt. Wat er de afgelopen jaren over en weer is gezegd en gedaan moeten partijen achter zich laten. Daarvan moeten partijen, hoe vervelend de omstandigheden ook zijn geweest, elkaar niet langer verwijten van maken. Partijen moeten samen bereiken dat het herstelwerk aan het balkon verricht kan worden. Het stappenplan van de VvE biedt daarvoor een goede basis. Met dat stappenplan wordt tegemoet gekomen aan het belang van [gedaagde] om haar appartement zo netjes en schoon mogelijk te houden. In het stappenplan is namelijk opgenomen dat het materiaal in dichte emmers aangevoerd zal worden, eventuele rommel in het appartement zal worden opgeruimd en spullen die op het balkon thuishoren op het balkon worden teruggezet. Het stappenplan gaat er vanuit dat het bestuur van de VvE zorgt voor het opruimen van de rommel en het terugzetten van de spullen, maar dat zal door de werklieden direct na het afronden van de werkzaamheden gedaan moeten worden. De kantonrechter raadt partijen aan om het stappenplan op deze wijze te volgen, zodat de noodzakelijke werkzaamheden op korte termijn kunnen worden uitgevoerd.
Dwangsom
3.7.
De VvE vordert aan de veroordeling van [gedaagde] om haar medewerking te verlenen een dwangsom op te leggen. Omdat sprake is van een langlopend conflict tussen partijen en [gedaagde] zich ook op de zitting op het standpunt blijft stellen dat het materiaal niet door haar appartement vervoerd mag worden, ziet de kantonrechter aanleiding om die dwangsom op te leggen. De kantonrechter legt [gedaagde] een dwangsom op van
€ 100,00 voor iedere dag dat zij niet meewerkt, met een maximum van € 2.500,00. De kantonrechter is van oordeel dat deze dwangsom afdoende is. De vordering van de VvE om [gedaagde] te veroordelen tot het dulden van vervangende toegang tot haar appartement op grond van artikel 3:299 lid 1 BW Pro als zij niet meewerkt, wijst de kantonrechter daarom af.
De tegenvordering van [gedaagde] wordt afgewezen
3.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de kantonrechter de tegenvordering van [gedaagde] afwijzen.
[gedaagde] moet de VvE-bijdrage betalen, maar niet de wettelijke rente
3.9.
[gedaagde] heeft een deel van de bijdrage die zij op grond van het Modelreglement maandelijks aan de VvE moet betalen tijdelijk opgeschort, omdat de VvE niet overging tot herstel van haar balkon en zij daardoor geen gebruik van dat balkon kon maken. De VvE vordert in deze procedure ook de betaling van de achterstallige VvE-bijdrage. Zij heeft ter zitting aangegeven dat de achterstand inmiddels € 718,24 bedraagt en dat zij haar eis vermeerderd tot dat bedrag. [gedaagde] is het door haar opgeschorte deel van de VvE-bijdrage verschuldigd als de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en afgerond. Op het moment dat de werkzaamheden zijn afgerond moet [gedaagde] dus de achterstallige VvE-bijdrage aan de VvE betalen. De VvE vordert ook de wettelijke rente over de achterstallige VvE-bijdrage, maar die vordering wijst de kantonrechter af. Omdat [gedaagde] de betaling van een deel van de VvE-bijdrage, gelet op alle omstandigheden, mocht opschorten, kan de VvE geen aanspraak maken op de wettelijke rente.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.10.
De VvE vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, maar zij stelt niet welke buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en tot welke bedrag die werkzaamheden vergoed zouden moeten worden. De kantonrechter wijst deze vordering daarom af.
Proceskosten
3.11.
De kantonrechter ziet in het langlopende conflict tussen partijen waarin elke partij een aandeel heeft gehad aanleiding om de proceskosten in conventie en reconventie te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
Conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis volledige toegang te verlenen tot haar appartement op nummer [nummeraanduiding 3] aan de door de VvE aangewezen aannemer, teneinde de noodzakelijke werkzaamheden aan het gemeenschappelijke terras uit te voeren, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van
€ 2,500,00;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 718,24 aan achterstallige VvE-bijdrage op het moment dat de herstelwerkzaamheden aan het balkon zijn afgerond;
4.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Reconventie
4.5.
wijst de vorderingen af;
4.6.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op
21 januari 2026.
41264