Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1471
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: E.G.C. Wesselink),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. Eiseres is eigenaar van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning). In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.032.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking.
2. In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 980.000,-. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
3. Het beroep is behandeld op de zitting van 17 april 2026. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Woning
4. De woning is een bovenwoning uit bouwjaar 1900 met een oppervlakte van 210 m². Het onderhoud en de voorzieningen zijn voldoende en gemiddeld.
Geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een vermindering van de waarde met 20%, hetgeen neerkomt op een waarde van € 825.600,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 980.000,-.
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 1.065.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 november 2022 voor € 790.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 17 mei 2023 voor € 733.500,-.
Beoordeling van het geschil
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Toekomstige verbouwing aan de overkant van de woning
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat haar woning recht tegenover een toekomstige bouwplaats van een universiteitscomplex ligt. De Universiteit Utrecht heeft haar gewaarschuwd dat zij rekening moeten houden met twee jaren van ernstige omgevingshinder. Volgens eiseres moet de WOZ-waarde daarom 20% lager worden vastgesteld.
12. Afgezien van de vraag of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning per waardepeildatum 1 januari 2023 rekening moet houden met toekomstige bouwplannen waarmee in april 2026 nog niet is begonnen, overweegt de rechtbank het volgende.
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de omstandigheid dat er in de toekomst bouwwerkzaamheden aan de overkant van de woning van eiseres zullen plaatsvinden, voldoende heeft verdisconteerd met een lagere liggingsindicatie voor de woning (2) dan voor de referentiewoningen (3). De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat met een liggingsindicatie 3 de prijs van de woning € 5.604,- per m² zou zijn geweest, hetgeen tot een WOZ-waarde van € 1.176.840,- voor de woning zou hebben geleid. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 980.000,- niet te hoog is vastgesteld voor de woning.
14. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.