Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1512
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Vrielink),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente].
Inleiding
1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 668.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking.
1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking.
2. In de uitspraak op bezwaar van 10 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift, een taxatierapport en een taxatiematrix ingediend.
3. Het beroep is behandeld op de zitting van 17 april 2026. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Woning
4. De woning is een vrijstaande woonboerderij uit bouwjaar 1920 met een gebruikersoppervlakte van 196 m² en meer dan 1,7 hectare grondoppervlak, waarvan 1,2 hectare is gewaardeerd voor € 5,- per m². De deel is gewaardeerd op € 1.000,-. Twee overkappingen en een dierenverblijf zijn gewaardeerd op € 100,- per stuk.
Geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep dat deze waarde lager moet zijn. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 668.000,-.
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 560.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 29 januari 2022 voor € 755.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 november 2020 voor
€ 801.000,-;
€ 801.000,-;
- [adres 5] , transactiedatum 15 juni 2021, transactieprijs € 492.048,-
Beoordeling van het geschil
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eerder gemaakte afspraken
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met eerder gemaakte afspraken met de gemeente [gemeente] over de
WOZ-waarde van de woning over de jaren 2015 tot en met 2022. Bij deze afspraken is de WOZ-waarde van de woning als volgt aangepast:
WOZ-waarde van de woning over de jaren 2015 tot en met 2022. Bij deze afspraken is de WOZ-waarde van de woning als volgt aangepast:
- in 2016 van € 711.000,- naar € 510.000,-;
- in 2017 van € 718.000,- naar € 512.000,-;
- in 2018 van € 733.000,- naar €517.000,-;
- in 2019 van € 770.000,- naar € 541.000,-;
- in 2020 van € 794.000,- naar € 561.000,-;
- in 2021 van € 829.000,- naar € 586.000,-;
- in 2022 van € 864.000,- naar € 611.000,-.
12. De heffingsambtenaar moet de WOZ-waarde van onroerende zaken elk jaar opnieuw vaststellen. Dat gebeurt onafhankelijk van de WOZ-waarden die in eerdere jaren zijn vastgesteld. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom de WOZ-waarde in meer of mindere mate is gestegen of gedaald ten opzichte van een eerder jaar. Uitgangspunt is de marktwaarde rond de geldende waardepeildatum (1 januari 2022) die afgeleid wordt uit transactiegegevens van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum.
13. Dat eiser en de gemeente [gemeente] ten aanzien van voorgaande jaren een compromis hebben bereikt over de WOZ-waarde van de woning, betekent niet dat er per de geldende waardepeildatum een WOZ-waarde moet worden vastgesteld die lager is dan de waarde in het economisch verkeer.
14. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.