ECLI:NL:RBMNE:2026:3762

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12018996 \ UC EXPL 25-10100

Vonnis van 1 juli 2026

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. I. Gerritsen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende in [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

gemachtigde: mr. M.J. Seijbel.

1.De procedure

1.1.

De kantonrechter heeft de volgende stukken in het dossier:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de akte met wijziging van eis, tevens akte overlegging producties.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 28 mei 2026. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde] , werkzaam bij [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ), die hiertoe schriftelijk gemachtigd is, en mr. Gerritsen. [gedaagde sub 1] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Seijbel. [gedaagde sub 2] is niet verschenen en heeft zich door [gedaagde sub 1] en mr. Seijbel laten vertegenwoordigen. De gemachtigde heeft opgemerkt dat in de dagvaarding en de conclusie van antwoord per abuis de voor- en achternaam van [gedaagde sub 2] waren omgedraaid. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat vonnis zal worden gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Volgens [eiseres] hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) illegaal onderverhuurd. [eiseres] wil - na een vermindering van eis - met deze procedure bereiken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot de betaling van gemaakte onderzoekskosten van € 10.785,65 en contractuele boetes van € 16.372,32 en € 15.000,00. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op betaling van afdracht van genoten winst, rente en kosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen. De vorderingen van [eiseres] worden grotendeels toegewezen. Dit zal hierna worden uitgelegd.

3.De achtergrond van de zaak

3.1.

Partijen hebben met ingang van 26 september 2024 een huurovereenkomst gesloten voor de woning. Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.

3.2.

Op 16 juni 2025 en 24 juli 2025 zijn er met betrekking tot de woning klachten van (geluids)overlast binnengekomen bij de beheerder van de woning: [bedrijf 2] B.V., tevens handelend onder de naam ‘ [handelsnaam] ’. In die klachten werd - samengevat - melding gemaakt van (een vermoeden van) illegale onderverhuur aan Roemeense arbeidsmigranten.

3.3.

[eiseres] heeft in de klachten die bij de beheerder zijn binnengekomen aanleiding gezien om [bedrijf 1] in te schakelen om onderzoek te doen naar (mogelijke) woonfraude/ onderverhuur op het adres van de woning. [bedrijf 1] heeft dit onderzoek vervolgens verricht in augustus 2025. Haar bevindingen heeft [bedrijf 1] neergelegd in een rapport van 24 oktober 2025. Uit dit rapport blijkt - samengevat - dat het onderzoek van [bedrijf 1] bestond uit (1) een achtergrondonderzoek, (2) vijf getuigeninterviews, (3) (video)observaties en (4) confrontatiegesprekken met de personen die in de woning verbleven en met onder meer [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Op basis van de verkregen informatie heeft [bedrijf 1] geconcludeerd dat sprake is van een consistent en eenduidig beeld van structurele onder(ver)huur en overbewoning op het adres van de woning. Het gaat volgens [bedrijf 1] daarbij om tussen de vier en acht arbeidsmigranten, voornamelijk mannen van Oost-Europese (vooral Roemeense) afkomst. Volgens [bedrijf 1] betroffen dit vrachtwagenchauffeurs van een transportbedrijf die in de woning gehuisvest werden. Dit werd volgens [bedrijf 1] ondersteund doordat de woning - wat is vastgesteld tijdens een huisbezoek - duidelijke kenmerken vertoonde van een bedrijfsmatige logiesfunctie: meerdere bedden in één kamer, slaapbanken in de woonkamer, geen tapijt in de hal en huisregels in het Engels en Roemeens getiteld “House Rules for Drivers' Residence” en vrachtwagendocumenten (CMR’s) van een transportbedrijf. De eigenaar van het betreffende transportbedrijf en één van de Oost-Europese mannen die in de woning verbleef, hebben het verblijf van de vrachtwagenchauffeurs om te eten, rusten en overnachten volgens [bedrijf 1] daarnaast ook onafhankelijk van elkaar bevestigd.

3.4.

[eiseres] heeft op basis van de bevindingen van [bedrijf 1] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning aangezegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren het niet met die aanzegging eens en zijn daarom aanvankelijk niet tot vrijwillige ontruiming overgegaan. [eiseres] heeft nadien nog een tweetal klachten van (geluids)overlast ontvangen met betrekking tot de woning.

3.5.

[eiseres] is deze procedure begonnen en heeft tegelijk ook een kort geding aanhangig gemaakt. Als reactie daarop zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met [eiseres] in overleg getreden en is de huurovereenkomst per 31 december 2025 met wederzijds goedvinden beëindigd. De woning is ook per diezelfde datum aan [eiseres] opgeleverd. [eiseres] heeft naar aanleiding daarvan het kort geding ingetrokken. Deze bodemprocedure heeft [eiseres] wel doorgezet.

4.De beoordeling

Vermindering van eis

4.1.

De oorspronkelijk gevorderde (kosten voor een) ontruiming van de woning en een gebruikersvergoeding tot aan dat moment heeft [eiseres] met een akte wijziging van eis ingetrokken. De oorspronkelijk gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling ingetrokken. [eiseres] maakt wel onverminderd aanspraak op de betaling van gemaakte onderzoekskosten, een tweetal contractuele boetes, afdracht van genoten winst, rente en kosten.

De gevorderde onderzoekskosten worden afgewezen

4.2.

[eiseres] heeft op grond van artikel 6:96 lid Pro 2, onder b, BW een bedrag van € 10.785,65.33, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan onderzoekskosten gevorderd. Het gaat om vergoeding van de door [bedrijf 1] gemaakte kosten. Dit zijn volgens [eiseres] kosten die zij heeft moeten maken om te kunnen vaststellen of in de woning sprake was van illegale onderverhuur. Die gemaakte kosten komen volgens [eiseres] daarom voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Deze kosten zouden bovendien redelijk zijn, omdat [bedrijf 1] langdurig en gedetailleerd onderzoek heeft moeten doen en daarbij gebruik heeft gemaakt van verschillende onderzoeksmethoden. Ter onderbouwing van de onderzoekskosten heeft [eiseres] een drietal facturen van [bedrijf 1] overgelegd.

4.3.

De kantonrechter moet de gevorderde onderzoekskosten afwijzen. Niet is komen vast te staan dat [eiseres] onderzoekskosten heeft gemaakt en dus vermogensschade heeft geleden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk niet alleen verweer gevoerd tegen de hoogte van deze kosten, maar er ook op gewezen dat de overgelegde facturen van [bedrijf 1] zijn gericht aan [handelsnaam] B.V. en niet aan [eiseres] , zodat de vordering niet toewijsbaar is. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangevoerd dat [handelsnaam] B.V. een groepsmaatschappij is uit de groep van haar beheerder [bedrijf 2] . Binnen die groep worden kosten doorberekend, zo stelt zij. Dat de factuur van [bedrijf 1] aan [handelsnaam] B.V. is gericht, betekent volgens [eiseres] dus niet dat zijzelf uiteindelijk geen vermogensschade lijdt. De kantonrechter volgt dit standpunt niet, omdat, hoe logisch de gestelde doorberekening ook moge zijn, [eiseres] haar stellingen op geen enkele manier heeft onderbouwd. Noch het verband tussen [handelsnaam] B.V. en [bedrijf 2] is onderbouwd, noch een doorberekening van de kosten van [handelsnaam] aan [bedrijf 2] B.V. en van [bedrijf 2] aan [eiseres] zelf. Het had op de weg van [eiseres] gelegen naar aanleiding van het bij antwoord gevoerde verweer stukken in het geding te brengen om aan te tonen dat zij deze schade daadwerkelijk heeft geleden, dan wel een akte van cessie of iets dergelijks over te leggen waaruit een vorderingsrecht van [eiseres] blijkt. Bij gebreke daarvan kan dit onderdeel van de vordering thans niet aan [eiseres] worden toegewezen.

Beroep [gedaagde sub 1]en [gedaagde sub 2]
op consumentenbescherming wordt afgewezen

4.4.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich bij hun verweer tegen de contractuele boetes (deels) beroepen op consumentenbescherming en menen dat de boetebepaling uit artikel 11.1 van de huurovereenkomst als een oneerlijk beding moet worden beschouwd als bedoeld in artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn 93/13/EG (hierna: de richtlijn). Daarin is bepaald dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd wordt als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich ten onrechte op consumentenbescherming beroepen. Het is op zich juist dat de huurovereenkomst woonruimte betreft en dat zij in persoon als huurder op de huurovereenkomst staan vermeld. Ook kan aan hen worden nagegeven dat, áls aan consumentenrechtelijke toetsing zou worden toegekomen, het de vraag is of de inhoud en cumulatie van de verschillende overeengekomen bedingen de toets aan de richtlijn zou doorstaan. Echter, uit alle omstandigheden van het geval trekt de kantonrechter de conclusie dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet als consument maar als professionele partij hebben gehandeld. De huuractiviteiten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk een bedrijfsmatig karakter. De kantonrechter licht dit als volgt toe.

4.6.

Allereerst is van belang dat in het onderzoeksrapport van 24 oktober 2025 van [bedrijf 1] is vastgesteld dat er op structurele basis Oost-Europese vrachtwagenchauffeurs van een transportbedrijf in de woning gehuisvest zijn geweest en dat er daarbij sprake was van een bedrijfsmatige logiesfunctie. [bedrijf 1] heeft dit onder gebruikmaking van meerdere onderzoeksmethoden vastgesteld. Zij heeft haar conclusie onder meer gebaseerd op de volgende bevindingen: meerdere bedden in één kamer, slaapbanken in de woonkamer, geen tapijt in de hal, huisregels in het Engels en in het Roemeens, getiteld “House Rules for Drivers' Residence” en aanwezigheid van vrachtwagendocumenten (CMR’s) van een transportbedrijf. In deze procedure heeft [eiseres] verder een groot aantal kopieën van poststukken overgelegd, deels van officiële instanties als gemeente en banken, met daarop andere namen dan die van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en geadresseerd op het adres van de woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hier geen afdoende verklaring voor gegeven. Hieruit valt onder meer af te leiden dat er meerdere personen op het adres van de woning verbleven en/of waren ingeschreven. Ook hebben de eigenaar van het transportbedrijf de heer [A] (hierna: [A] ) en éen van de Oost-Europese mannen die in de woning verbleven, in eerste instantie het verblijf van vrachtwagenchauffeurs in de woning om te eten, rusten en overnachten bevestigd. Dat zij, zoals te lezen is in het rapport van [bedrijf 1] , hier later op zijn teruggekomen, maakt niet dat niet van hun eerste verklaring kan worden uitgegaan. Die verklaring is namelijk het meeste in lijn met de overige bevindingen en lijkt te zijn geuit zonder dat men bewust was van eventuele consequenties. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de bevindingen uit het rapport als onjuist of onzorgvuldig aan te merken. Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat hebben willen stellen, is dat onvoldoende onderbouwd.

4.7.

De kantonrechter overweegt verder dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een appartement aan de [adres 2] in [woonplaats] bewoonden en daar wonen zij nog altijd. Dat appartement huurden zij destijds voor omstreeks € 2.500,00 per maand. De huur van het gehuurde, ten tijde van de ingangsdatum € 1.312,00 per maand, kwam daar bij. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat de [adres 2] te duur was en dat zij kosten wilden besparen door een goedkoper appartement te huren. De voorgenomen verhuizing naar een minder comfortabele woning bracht echter spanningen in hun relatie, zo stellen zij, zodat zij uiteindelijk beide woningen hebben aangehouden. Later kwam het weer goed en zijn ze weer samen op de [adres 2] gaan samenwonen. De kantonrechter vindt dit verhaal ongeloofwaardig. [gedaagde sub 2] is onverkort aan de [adres 2] blijven wonen en ten tijde van het onderzoek door [bedrijf 1] woonde ook [gedaagde sub 1] aan de [adres 2] . De kosten van twee woningen zijn het tegendeel van een besparing. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij zich wel op enig moment in het gehuurde ingeschreven, namelijk per 15 januari 2025. Dit heeft hij echter op geen enkele manier onderbouwd en heeft [eiseres] ook – bij gebrek aan wetenschap – betwist. Zij mag dergelijke inschrijvingen niet bij de gemeente opvragen. Ook heeft [gedaagde sub 1] op geen enkele manier aangetoond dat hij zelf in de woning heeft gewoond. [bedrijf 1] heeft in het kader van haar onderzoek gesproken met de melders en andere omwonenden. Alle personen die door [bedrijf 1] zijn geïnterviewd hebben, toen een foto van [gedaagde sub 1] werd getoond, verklaard [gedaagde sub 1] daar nooit gezien te hebben. En hoewel pas na verloop van maanden de meldingen aan [eiseres] zijn gedaan, hebben alle geïnterviewden verklaard dat de bewoning door arbeidsmigranten al vanaf het begin het geval was. Onder andere:
“(…) Vanaf het begin zijn er arbeidsmigranten in de woning. Ik ken niemand anders. Iedereen weet dat er vanaf september 2024 arbeidsmigranten zijn. (…)”en
“(…) It’s been going on since the start (..) They were speaking to each other in Romanian (…) and some Romanian cars outside the flat”.

4.8.

Gelet op dit bedrijfsmatige gebruik van de woning, direct vanaf de start, kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich naar het oordeel van de kantonrechter niet beroepen op consumentenbescherming en kunnen de overeengekomen bedingen niet om die reden worden vernietigd. De bedingen maken onverkort deel uit van wat tussen partijen is overeengekomen. De kantonrechter zal per beding beoordelen of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeengekomen boete hebben verbeurd en/of gehouden zijn tot winstafdracht.

De gevorderde contractuele boete van € 16.372,32 zal worden toegewezen

4.9.

In artikel 11.1 van de huurovereenkomst is het de huurder verboden om zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde onder te verhuren, weder te verhuren of af te staan. Bij handelen in strijd met dit artikel ontstaat de verplichting voor de huurder tot het betalen van een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boetesom ter grootte van de huuropbrengst van één jaar van het gehuurde. [eiseres] maakt op basis hiervan aanspraak op betaling van een contractuele boete van € 16.372,32. Volgens [eiseres] is er nooit (schriftelijke) toestemming aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor onderverhuur verleend, waardoor een boetebedrag van € 16.372,32 direct bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opeisbaar is.

4.10.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hier verweer tegen gevoerd, vooral op basis van het consumentenrecht, maar dat verweer is hiervoor al verworpen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen ook dat zij het gehuurde niet hebben (onder- of weder-)verhuurd of afgestaan, nu zij altijd de zeggenschap hebben behouden. Volgens hen verbleven er soms andere personen dan zijzelf in de woning, maar ging dit dan om een vriendendienst. Zo verbleven onder andere de (Portugese) broer van [gedaagde sub 1] en zijn (Roemeense) vriendin tijdelijk in de woning en heeft [gedaagde sub 1] zijn vriend [A] toegestaan dat hij enkele chauffeurs, uitdrukkelijk tijdelijk, liet overnachten in het gehuurde. [eiseres] heeft volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet aangetoond dat zij voor het gebruik van de woning een tegenprestatie hebben ontvangen.

Er is sprake van een ontvangen tegenprestatie

4.11.

De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij andere personen slechts tijdelijk in de woning hebben laten verblijven bij wijze van vriendendienst. De bevindingen van [bedrijf 1] tonen een structurele en bedrijfsmatige logiesfunctie aan. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor het verblijf van de personen in de woning ook geen enkele tegenprestatie hebben ontvangen, is volstrekt ongeloofwaardig. Het hoeft niet te gaan om een rechtstreekse betaling van (onder)huurpenningen; de te ontvangen tegenprestatie is vormvrij. Het is een feit van algemene bekendheid dat de huur in constructies als hier aan de orde veelal ingehouden wordt op het loon van de chauffeurs, waarna op enigerlei wijze een verrekening plaatsvindt met de eigenaar van het transportbedrijf, in dit geval [A] . In het rapport van [bedrijf 1] zijn verklaringen opgenomen van [gedaagde sub 1] en [A] , waarin zij - op dat moment nog vrij onbevangen - allebei spreken over het delen van de kosten van de woning. Dat het hier slechts zou gaan om het delen van kosten van boodschappen, zoals [gedaagde sub 1] op de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, acht de kantonrechter ongeloofwaardig. Temeer omdat [gedaagde sub 1] in zijn in eerste instantie door [bedrijf 1] opgetekende verklaring heeft gezegd dat hij de huur van de woning niet alleen kon opbrengen en daarom de kosten deelde. Dit wijst op tenminste het delen van de huurkosten en dus wel degelijk op een tegenprestatie.

4.12.

Dat de verklaringen van [gedaagde sub 1] en [A] onjuist door [bedrijf 1] in haar rapport zouden zijn weergegeven, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor het eerst op de mondelinge behandeling hebben gesuggereerd, is niet komen vast te staan. Dit hebben zij onvoldoende onderbouwd. In dit verband acht de kantonrechter van belang dat [bedrijf 1] zegt opnames van alle gevoerde gesprekken te hebben gemaakt en dit ook als zodanig onder elke verklaring heeft vermeld. Daarbij staat ook vermeld dat [bedrijf 1] de betreffende opnames bewaart. Op de mondelinge behandeling is dit nogmaals namens [bedrijf 1] bevestigd en is verklaard dat die opnames ook voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beschikbaar waren. Dit hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet weersproken, noch hebben zij die opnames opgevraagd. Dat zij dit niet hebben gedaan, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] komt.

4.13.

Op grond van het voorgaande constateert de kantonrechter dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] artikel 11.1 van de huurovereenkomst hebben overtreden en daarom de overeengekomen boete aan [eiseres] verschuldigd zijn. De gevorderde boete van € 16.372,32 zal om die reden worden toegewezen.

De gevorderde contractuele boete van € 15.000,00 zal worden toegewezen

4.14.

[eiseres] maakt op grond van artikel 10.1 sub d van de huurovereenkomst ook aanspraak op betaling van een contractuele boete van € 15.000,00. Uit artikel 10.1 sub d van de huurovereenkomst volgt - samengevat - dat de huurder een direct opeisbare boete van € 1.500,00 per overtreding aan de verhuurder verschuldigd is indien hij de woning (tijdelijk) onderverhuurt, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 100,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,00. Die boete is verschuldigd, onverminderd (i) de gehoudenheid om alsnog met de onderverhuur te stoppen, (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met het verbod. Volgens [eiseres] heeft de onderverhuur in totaal 423 dagen (van 1 oktober 2024 tot 28 november 2025) geduurd, waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het maximale boetebedrag van € 15.000,00 aan haar verschuldigd zijn.

4.15.

Ook tegen de betaling van deze contractuele boete hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich verzet, met als argument dat deze boete alleen verschuldigd is in het geval van onderverhuur en daar is volgens hen nooit sprake van geweest. Zij hebben voor het verblijf in de woning nooit een tegenprestatie gevraagd of ontvangen van de personen die daar hebben verbleven.

4.16.

Dit verweer is hiervoor al verworpen. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende vast komen te staan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning structureel en bedrijfsmatig hebben onderverhuurd. Zoals hiervoor al overwogen niet pas vanaf 16 juni 2025 (toen de eerste melding van illegale onderverhuur binnenkwam), maar reeds vanaf het begin van de huurovereenkomst. De kantonrechter hanteert verder 3 december 2025 als einddatum voor de onderverhuur, omdat de woning weliswaar op 31 december 2025 aan [eiseres] is opgeleverd maar uit de stukken blijkt dat alle illegale bewoners van de woning op 3 december 2025 waren vertrokken.^[1]Voor het bereiken van het maximale boetebedrag (bij het begaan van één overtreding) zijn 135 dagen nodig waarin de overtreding voortduurt.^[2]Zelfs als zou worden uitgegaan van de datum waarop de eerste melding van illegale onderverhuur bij [eiseres] binnenkwam, beslaat de periode van onderhuur 16 juni 2025 tot en met 3 december 2025 al 170 dagen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn dus hoe dan ook het maximale boetebedrag van

€ 15.000,00 aan [eiseres] verschuldigd. Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat er niet steeds in een aaneensluitende periode zou zijn onderverhuurd, maakt dit de voorgaande conclusie niet anders. In een dergelijke situatie wordt het maximale boetebedrag zelfs sneller bereikt, omdat het opnieuw onderverhuren dan steeds een nieuwe overtreding betreft waar telkens een nieuwe standaardboete van € 1.500,00 op staat.

4.17.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben nog aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij beide voornoemde boetes moeten betalen, nu deze gebaseerd zijn op hetzelfde feitencomplex. De kantonrechter vat dit verweer op als een beroep op matiging. De kantonrechter ziet geen aanleiding om daartoe over te gaan. Ondanks dat de contractuele boetes zijn gebaseerd op grotendeels hetzelfde feitencomplex, zijn zij naar hun karakter verschillend. De contractuele boete ter grootte van de huuropbrengst van één jaar werkt door het grote bedrag vooral preventief: door middel van een hoge financiële sanctie voorkomen dat een huurder overgaat tot het onderverhuren van zijn woning. De andere contractuele boete geeft door het oplopende bedrag bij een langer durende onderhuur een financiële prikkel om het voortduren van de overtreding te beëindigen. Dat deze tussen partijen overeengekomen boetes gebaseerd zijn op in grote lijnen hetzelfde feitencomplex, is op zichzelf nog geen reden om over te gaan tot matiging. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verder geen omstandigheden hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun verzoek tot matiging, zal de kantonrechter aan dat verzoek voorbij gaan.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de eventueel genoten winst afdragen

4.18.

[eiseres] heeft verder gevorderd [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot afdracht van de genoten winst, nader op te maken bij staat. Zij heeft zich daartoe beroepen op artikel 1.1. van de Algemene Bepalingen en op artikel 6:104 BW Pro. In artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst staat vermeld dat huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf moet gebruiken, uitsluitend conform de overeengekomen bestemming en dat gehuurde het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten, waaronder begrepen, kort gezegd, onderhuur. Huurder is gehouden tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod. Artikel 6:104 BW Pro geeft, kort gezegd, de rechter de mogelijkheid om, wanneer sprake is van een onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis, de schade te begroten op het bedrag van de winst of een gedeelte daarvan.

4.19.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op de mondelinge behandeling betwist dat zij met hun wijze van gebruik van de woning winst hebben gemaakt. [eiseres] heeft erop gewezen dat dit op dit moment niet valt vast te stellen, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] - ondanks hun contractuele verplichting daartoe - (nog) geen (financiële) openheid van zaken hebben willen geven. [eiseres] meent dat er winst moet zijn gemaakt en wil [bedrijf 1] hier nader onderzoek naar (laten) doen, reden waarom zij vraagt om een veroordeling op te maken bij staat.

4.20.

Gelet op alles wat in dit vonnis is overwogen, stelt de kantonrechter allereerst vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in strijd hebben gehandeld met het verbod genoemd in artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen. In datzelfde artikellid is bepaald dat [eiseres] in dat geval aanspraak kan maken op afdracht van de genoten winst. Of er winst is gemaakt, en zo ja welke, kan thans niet worden vastgesteld. [eiseres] heeft bovendien onvoldoende handvatten (gegeven) om over te gaan tot schatting of begroting van de winst, zoals in dit artikellid respectievelijk in artikel 6:104 BW Pro bedoeld. Gelet echter op het structurele en bedrijfsmatige karakter van de logies, heeft [eiseres] wel voldoende aannemelijk gemaakt dat er winst zal zijn genoten. [eiseres] wil dit, na de vaststelling dat zij hier aanspraak op heeft, laten onderzoeken door het door haar ingeschakelde recherchebureau. Die kans moet zij krijgen. De vordering van [eiseres] tot afdracht van de genoten winst, nader op te maken bij staat, zal daarom worden toegewezen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de wettelijke rente betalen

4.21.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten ook de gevorderde wettelijke rente over de verschuldigde boetebedragen van € 16.372,32 en € 15.000,00 betalen. Die boetes zijn op grond van de huurovereenkomst namelijk direct opeisbaar. De rente zal worden toegewezen zoals gevorderd, namelijk vanaf 2 december 2025 (de datum van de dagvaarding) tot aan de dag van de volledige betaling.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten buitengerechtelijke incassokosten betalen

4.22.

De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat de [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van de contractuele boete van € 16.372,32. Hierbij wordt gewezen op de brief van 3 november 2025. Echter is niet gebleken dat er enige buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van de contractuele boete van € 15.000,00. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom slechts worden bepaald aan de hand van de gevorderde contractuele boete van € 16.372,32. Het in het Besluit bepaalde tarief daarvoor bedraagt € 938,72. Dit bedrag zal worden toegewezen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten betalen

4.23.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

119,40

- griffierecht

€

1.461,00

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.878,40

De wettelijke rente over de proceskosten

4.24.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen hoofdelijk worden veroordeeld

4.25.

De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard

4.26.

De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 31.372,32 (zijnde € 16.372,32 en € 15.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 december 2025 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot afdracht van de genoten winst, nader op te maken bij staat;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 938,72 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.878,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.

LHJ/63796

Hoofdelijke veroordeling wegens illegale onderverhuur en contractuele boetes