ECLI:NL:RBMNE:2026:3740 - Rechtbank Midden-Nederland - Toewijzing contractuele boete wegens verzuim kopers bouwk...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 12037643 \ LC EXPL 25-2786

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap

DE NOORD B.V.,

gevestigd in Dronten,

eisende partij,

gemachtigde: mr. S. van der Linde, advocaat in Arnhem,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

niet verschenen,
2.
[gedaagde sub 2],

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna De Noord, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1

Op 23 januari 2026 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen en de zaak naar de rol verwezen voor een akte aan de zijde van De Noord.

1.2

Op 18 februari 2026 heeft [gedaagde sub 2] het tegen haar verleende verstek gezuiverd.

1.3

Op 11 maart 2026 heeft De Noord een akte genomen.

1.4

[gedaagde sub 2] heeft, hoewel zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet meer gereageerd.

1.5

Tot slot is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

Vooraf

2.1

[gedaagde sub 2] is alsnog in de procedure verschenen. Tussen alle partijen wordt één vonnis gewezen dat gelet op artikel 140 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt beschouwd als een vonnis op tegenspraak.

Waar gaat deze zaak over?

2.2

De Noord heeft op 3 december 2024 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een bouwkavel verkocht. De kavel maakte deel uit van een nieuwbouwproject in Dronten. De koopsom bedroeg € 113.298,00. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet meegewerkt aan de eigendomsoverdracht en ook de koopsom niet voldaan. Om die reden heeft De Noord de koopovereenkomst op 29 februari 2025 ontbonden. In deze zaak maakt De Noord aanspraak op een contractuele boete van € 11.329,80, vermeerderd met rente en kosten.

Relevante bepalingen koopovereenkomst

2.3

In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

“
(…)

Ingebrekestelling verzuim ontbinding en boete

Artikel 8

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechtelijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de vereenkomst verlangt.

In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder nadere ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding.

Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij toch gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

Verzuim

Artikel 15

Een partij is in verzuim als zij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan haar verplichtingen uit hoofde van onderhavige overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een ter mijn van acht (8) dagen. Een partij kan reeds in gebreke worden gesteld voor dat zij nalatig is in de nakoming van haar verplichtingen.

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of de juridische levering van het verkochte onder de voorwaarden zoals opgenomen in deze overeenkomst, dan wel de voldoening van de koopsom, zal de in verzuim zijnde partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan 10% van de koopsom. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft zij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.

Indien de niet in verzuim zijnde partij van de wederpartij nakoming van de overeenkomst verlangt, zal de in verzuim zijnde partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in lid 1 vermelde termijn van acht (8) dagen voor iedere dag dat zij in verzuim blijft een boete verbeuren van 5 % (vijf promille) van de koopsom, welke boete terstond opeisbaar is. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt heeft zij recht op aanvullende schadevergoeding.

Indien de in verzuim zijnde partij binnen de voormelde termijn van acht (8) dagen alsnog haar verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij de schade ten gevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

(…)”

Boetebeding niet onredelijk bezwarend

2.4

In het tussenvonnis van 28 januari 2026 heeft de kantonrechter overwogen dat het boetebeding moet worden aangemerkt als algemene voorwaarde en dat hij ambtshalve moet toetsen of het beding onredelijk bezwarend is.

2.5

Een beding in algemene voorwaarden is volgens artikel 6:233 aanhef Pro en onder a Burgerlijk Wetboek (BW) vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Artikel 6:233 aanhef Pro en sub a BW moet richtlijnconform worden uitgelegd. Indien de wederpartij van de gebruiker een consument is, valt de vraag of een beding onredelijk bezwarend is, grotendeels samen met de vraag of het beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Volgens artikel 3 van Pro de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

2.6

Om een
aanzienlijke verstoringvan het evenwicht in de zin van artikel 3 aan Pro te kunnen nemen is van belang

of het beding wijzigingen brengt in wat zonder dat beding tussen partijen zou gelden volgens de toepasselijke nationale regels, en
of het beding de consument juridisch in een zodanig minder gunstige positie plaatst dat om die reden kan worden gesproken van aan aanzienlijke verstoring van het evenwicht.

2.7

Bij de beoordeling van de vraag of de verstoring ook
in strijd is met de goede trouw, is belang of De Noord er redelijkerwijs van kon uitgaan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het betrokken beding zouden aanvaarden als daarover op een eerlijke en billijke manier afzonderlijk was onderhandeld.

2.8

De Noord heeft zich in haar akte op het standpunt gesteld dat de bedingen niet onredelijk bezwarend zijn. Zij wijst er op/betoogt dat het boetebeding:

veelvuldig wordt gebruikt in de markt voor onroerende zaken;
aansluit bij de model-boetebedingen van de NVM;
wederkerig en evenwichtig is, evenals de overige bedingen;
transparant en voorzienbaar is;
dient als prikkel tot nakoming;
dient gedeeltelijk als schadevergoeding;
de mogelijkheid tot matiging onverlet laat.

2.9

De kantonrechter stelt voorop dat het de vraag of het beding onredelijk bezwarend is ‘ex tunc’ moet beoordelen: dat wil zeggen naar het moment waarop de koopovereenkomst werd gesloten en los van hetgeen zich nadien heeft afgespeeld. Bij die beoordeling moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn Pro).

2.1

Het boetebeding is opgenomen in twee artikelen in de koopovereenkomst. De tekst is helder. Waar het in artikel 8 gekoppeld Pro is aan verzuim in algemene zin, is het in artikel 15 lid 2 specifiek Pro gekoppeld aan het verzuim ten aanzien van het meewerken aan de levering (en/)of de voldoening van de koopsom. Cumulatie ligt niet voor de hand.

2.11

De boete staat in een redelijke verhouding tot het daarmee te beschermen belang. Het boetebeding vormt een prikkel om nakoming te stimuleren. De wet biedt zo’n prikkel niet. De Noord heeft een groot belang bij nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Wanneer een kavel niet wordt afgenomen, moet er door De Noord een nieuwe koper worden gezocht. Dit zorgt voor vertraging van de bouw. Met het boetebeding probeert De Noord die situatie tegen te gaan. Dat is gerechtvaardigd. Aan het project zijn immers meerdere partijen verbonden: De Noord, de aannemer, de gemeente en verschillende kopers. Zij ondervinden er allemaal hinder van als de bouw vertraging oploopt en de woningen niet gelijktijdig kunnen worden opgeleverd. Verder is het een middel om er voor te zorgen dat De Noord de kosten die samenhangen met de niet-nakoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan compenseren. Duidelijk is dat De Noord kosten moet maken als zij de kavel opnieuw in de verkoop moet plaatsen, welke zij begrijpelijkerwijs vergoed wil zien.

2.12

De boete is een vast gemaximeerd bedrag en bedraagt 10% van de koopprijs. Dit is geen onevenredig hoog percentage, mede gelet op de ernst van de tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , te weten de niet-nakoming van zijn hoofdverbintenissen bestaande uit betaling van de koopprijs en afname van de kavel. Een contractuele boete van 10% betreft bovendien een gebruikelijk en algemeen aanvaard beding bij de koop van onroerend goed.

2.13

Verder is van belang dat het beding ook geldt voor De Noord, wanneer zij in verzuim zou zijn met de nakoming van haar verplichtingen en dat ten gunste van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de overeenkomst twee ontbindende voorwaarden zijn opgenomen om boetevrij van de overeenkomst te worden bevrijd, waaronder een financieringsvoorbehoud.

2.14

De kantonrechter is gelet op alle genoemde omstandigheden van oordeel dat geen sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in strijd met de goede trouw en dat het beding (ook) niet oneerlijk is zoals bedoeld in artikel 4 van Pro de Richtlijn. Het boetebeding kan daarom niet als oneerlijk worden beschouwd, zodat er geen aanleiding tot vernietiging bestaat.

Toewijzing boete met rente en buitengerechtelijke kosten

2.15

Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde contractuele boete toegewezen. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de boete niet op tijd hebben betaald wordt de gevorderde wettelijke rente toegewezen.

2.16

De Noord maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. In deze zaak is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing. Bij brief van 29 oktober 2025 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangemaand conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal daarom worden toegewezen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet de proceskosten betalen

2.17

Gelet op de uitkomst van de procedure moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Noord worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

124,16

- griffierecht

€

559,00

- salaris gemachtigde

€

432,00

(1 punt × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.259,16

2.18

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld onder ‘De beslissing’.

2.19

De veroordelingen in dit vonnis worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat De Noord dat eist en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter

3.1

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan De Noord tegen bewijs van kwijting te betalen:

€ 11.329,80 aan hoofdsom;

€ 100,57 aan wettelijke rente tot en met 7 januari 2026;

de wettelijke rente over € 11.329,80 vanaf 7 januari 2026;

€ 888,29 aan buitengerechtelijke kosten;

3.2

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van De Noord, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.259,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook de kosten van betekening betalen;

3.3

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

3.4

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.5

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Baken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken

op 17 juni 2026.

13702