Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 12034991 \ UC EXPL 25-10366 RvdH/1037
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2]
beiden verblijvende in [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
gemachtigde: mr. E.J. Nieuwenhuys,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. P.A. Holsappel.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 24,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 5,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 5,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de (voorwaardelijke) conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende overlegging producties 25 tot en met 29,
- de akte van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] met productie 30,
- de mondelinge behandeling van 8 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.De kern van de zaak
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn eigenaren van een woning in Utrecht (hierna ook: het gehuurde). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn sinds 1 juli 2025 samen huurder van die woning. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de woning verhuurd, omdat zij tot voor kort in het buitenland woonden. Door omstandigheden zijn zij (eerder dan verwacht) teruggekeerd naar Nederland. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] willen nu graag weer zelf in het gehuurde gaan wonen en hebben om die reden de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opgezegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet ingestemd met de opzegging. Deze procedure gaat over de vraag of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd en of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde moeten verlaten.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, worden die hierna gezamenlijk behandeld.
Wat zijn partijen overeengekomen?
3.2
Op 24 juni 2025 hebben partijen [1] een huurovereenkomst gesloten met de titel
‘Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd, met diplomatenclausule wegens tijdelijk verblijf van verhuurder in het buitenland’. Voor zover de huurovereenkomst een correcte diplomatenclausule bevat, doen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daar geen beroep op.
‘Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd, met diplomatenclausule wegens tijdelijk verblijf van verhuurder in het buitenland’. Voor zover de huurovereenkomst een correcte diplomatenclausule bevat, doen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daar geen beroep op.
3.3
Voorafgaand aan de bepalingen van de overeenkomst is in aanmerking genomen dat de verhuurder de woning voor een bepaalde duur wenst te verhuren en dat verhuurder na ommekomst van de overeengekomen huurtijd het gehuurde weer zelf zal betrekken.
3.4
Over de duur en opzegging van de overeenkomst is het volgende bepaald:
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben opgezegd op grond van dringend eigen gebruik
3.5
Op 30 september 2025 heeft [eiser sub 1] de huurovereenkomst per aangetekende e-mail opgezegd tegen 31 december 2025. Hij heeft daaraan onder meer ten grondslag gelegd dat zijn gezin het gehuurde voor eigen gebruik nodig heeft. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] doen in deze procedure een beroep op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro en vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 april 2026 wordt beëindigd en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
3.6
Voordat de kantonrechter toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep op dringend eigen gebruik, moet worden beoordeeld of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst (al) konden opzeggen.
De huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd
3.7
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten (per 1 juli 2024) tijdelijke huurovereenkomsten in de meeste gevallen niet meer zijn toegestaan. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betekent dit dat als een verhuurder na 1 juli 2024 een tijdelijke huurovereenkomst met een huurder afsluit, terwijl er geen wettelijke uitzondering geldt, de huurovereenkomst ‘automatisch’ moet worden beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat geldt ook voor de huurovereenkomst tussen partijen en daarom kan die al worden opgezegd, aldus [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .
3.8
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst nog niet kan worden opgezegd. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.9
Het uitgangspunt van het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW Pro is dat een huurovereenkomst die ná 1 juli 2024 is gesloten voor een bepaalde tijd, niet tussentijds kan worden opgezegd door partijen en dat huurder aan het einde van die bepaalde tijd huurbescherming heeft. De verhuurder kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW Pro na verloop van de bepaalde termijn alleen opzeggen op één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. [2] De nieuwe wet sluit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (zonder toepassing van de uitzonderingsgronden als genoemd in het tweede lid van artikel 7:271 BW Pro) dus niet volledig uit, maar bepaalt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet meer van rechtswege eindigt. Dit is anders voor de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd met huurders die in een specifieke categorie vallen, zoals bepaald in het tweede lid van artikel 7:271 BW Pro. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vallen niet in een van deze categorieën.
3.1
Het hiervoor genoemde uitgangspunt past bij het doel van de aangepaste wet: huurders beter beschermen door versterking van de huurbescherming. [3] Een andere uitleg van de wet zou betekenen dat de inhoud van de (recent) door partijen getekende huurovereenkomst ten nadele van de huurders wijzigt.
3.11
De door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevorderde verklaring van recht dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2025 geldt als voor onbepaalde tijd gesloten, wordt daarom afgewezen.
3.12
Het voorgaande leidt er ook toe dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst niet eerder dan tegen 30 juni 2030 kunnen opzeggen. De kantonrechter zal dit, zoals door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in reconventie gevorderd, voor recht verklaren. Dit alles betekent dat de opzegging van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tegen 31 december 2025 geen stand houdt. De kantonrechter komt daardoor niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep op dringend eigen gebruik.
3.13
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ook gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst na 30 juni 2025 van rechtswege voor onbepaalde tijd voortduurt. Dit deel van de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt afgewezen, omdat het voortduren van de overeenkomst na de genoemde datum onder meer afhankelijk is van een al dan niet geslaagd beroep door een van de partijen op een opzeggingsgrond.
Eventuele rechtsdwaling blijft voor risico van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]
3.14
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben nog aangevoerd dat zij meenden de huurovereenkomst te kunnen beëindigen als zij terug zouden keren naar Nederland en dat zij zich niet bewust waren van de gewijzigde wet. Voor zover [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daarmee hebben bedoeld dat er aan hun zijde sprake is van rechtsdwaling, is de kantonrechter van oordeel dat deze omstandigheden voor hun rekening en risico blijven. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben hun eerste huurovereenkomst enkele jaren geleden laten opstellen door een makelaar. Het gehuurde is inmiddels aan meerdere huurders verhuurd en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben ervoor gekozen om de opvolgende huurovereenkomsten vervolgens steeds zelf aan te passen, zonder zich tussentijds te (laten) informeren over de dan geldende wet- en regelgeving.
Conclusie
3.15
De huurovereenkomst blijft in stand en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mogen in het gehuurde blijven wonen. De door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevorderde ontruiming wordt afgewezen.
3.16
De kantonrechter komt niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie, omdat die is ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden toegewezen.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] moeten de proceskosten betalen
3.17
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
3.18
De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden in reconventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
144,00
(1 punt × factor 0,5 × € 288,00)
Totaal
€
144,00
3.19
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] af,
4.2
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.3
verklaart voor recht dat dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kan worden opgezegd tegen een datum eerder dan 30 juni 2030,
4.4
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 144,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.5
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.6
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.7
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2 en 4.4 tot en met 4.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.8
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.