Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11990704 \ UC EXPL 25-9617 RvdH/1037
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
[eiser] ,
handelend onder de naam [handelsnaam],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.U. Poerink,
tegen
[gedaagde],
wonende [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.J.C. van Haren.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
[gedaagde] heeft op 7 mei 2026 de akte met producties 12 tot en met 14 ingediend. [eiser] heeft bij brief van 11 mei 2026 bezwaar gemaakt tegen toelating van deze akte en producties.
1.3
Op 12 mei 2026 vond de mondelinge behandeling plaats. Beide partijen zijn verschenen met hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.4
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.De kern van de zaak
[eiser] huurt sinds 1 februari 2019 een bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) van [gedaagde] . Het gehuurde is gelegen aan de [straat] in het centrum van Utrecht. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een restaurant. [eiser] heeft [gedaagde] verzocht om de huurprijs aan te passen. Die was bij aanvang € 50.589,12 per jaar en in oktober 2025 bedroeg die € 62.621,52. Partijen zijn samen niet tot afspraken over een nieuwe huurprijs gekomen. Op verzoek van [eiser] van 5 juli 2024 heeft de kantonrechter een deskundige benoemd (BHAC). BHAC heeft een jaarlijkse huurprijs van € 38.500,00 geadviseerd. [eiser] stelt dat de huidige huurprijs te hoog is en vordert dat de kantonrechter de huurprijs met ingang van 5 juli 2024 vaststelt zoals door BHAC geadviseerd. In deze procedure de kantonrechter volgt BHAC niet helemaal en stelt de huurprijs vast op een bedrag van € 43.591,80. [1]
3.De beoordeling
De laatste akte van [gedaagde] wordt buiten beschouwing gelaten
3.1
[gedaagde] heeft op 7 mei 2026 een akte met drie producties ingediend. De kantonrechter laat deze akte niet toe, omdat die binnen de termijn van tien dagen voor de zitting is ingediend. Dat is te laat. [2] De akte is zo laat ingediend, dat [eiser] niet de gelegenheid heeft gehad om deze inhoudelijk te bestuderen en te voorzien van een inhoudelijke reactie. [eiser] zou door toelating van de akte in de verdediging worden geschaad.
De uitgangspunten bij de beoordeling
3.2
De wet biedt in artikel 7:303 lid 1 BW Pro de mogelijkheid om de huurprijs door de kantonrechter nader vast te laten stellen. Op grond van het tweede lid van dit artikel let de kantonrechter daarbij op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Deze prijzen moeten worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Als het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de gegevens waarover hij wel beschikt, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer gebruikt.
3.3
Er moet gekeken worden naar een zo goed mogelijk te vergelijken bedrijfsruimte en als die moeilijk te vinden is, dan kan een bedrijfsruimte met bijvoorbeeld een andere bestemming worden gekozen, mits (bijvoorbeeld door middel van correcties) rekening wordt gehouden met de omstandigheden van het geval. [3] Bij het beoordelen van de ‘vergelijkbaarheid’ van panden kan onder meer rekening worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte en met de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. [4]
De bezwaren van [gedaagde] tegen het rapport van de deskundige
3.4
[gedaagde] is van mening dat het rapport van BHAC op meerdere punten niet juist is. Zij voert – kort gezegd – aan dat een aantal van de vergelijkingspanden grote verschillen vertonen met het gehuurde, dat er rekening is gehouden met een onjuiste maatvoering, dat het terras niet is meegerekend en dat de correctie vanwege de doorgang naar de bovenwoning onterecht is.
3.5
Bij de beoordeling van deze bezwaren stelt de kantonrechter voorop dat het lastig is om met het gehuurde identieke vergelijkingspanden te vinden om een redelijke huurprijs vast te kunnen stellen. Juist om individuele verschillen te matigen is ervoor gekozen uit te gaan van meerdere vergelijkingspanden en een gemiddelde huur berekend over een periode van vijf jaren. Dit betekent dat niet ieder verschil dat [gedaagde] in deze procedure aanvoert, de conclusie rechtvaardigt dat het advies van BHAC ondeugdelijk is. Daarvoor is meer nodig. Ook omdat beide partijen al (ieder dezelfde) gelegenheid hebben gehad om op het conceptrapport van BHAC te reageren en BHAC met hun standpunten rekening heeft gehouden en heeft uitgelegd hoe zij die standpunten heeft meegewogen.
3.6
BHAC heeft gekozen voor een aantal horeca- en een aantal winkelpanden. BHAC heeft haar rapport goed onderbouwd, maar de kantonrechter heeft daarbij wel een aantal kanttekeningen die met partijen zijn besproken tijdens de zitting. [eiser] heeft daarnaast antwoord gegeven op vragen over de bedrijfsvoering. De kantonrechter neemt daarom het rapport van BHAC wel tot uitgangspunt maar niet volledig over. De kantonrechter motiveert dit hierna.
[eiser] kan voor de exploitatie van het restaurant gebruik maken van een terras
3.7
[eiser] kan voor de exploitatie van het restaurant gebruik maken van een terras aan de werf. Dat terras is goed bruikbaar voor horeca, want het grenst aan de werfkelder die ook voor een belangrijk gedeelte in gebruik is als horecavoorziening (de werfkelder is grotendeels ingericht als restaurant en biedt plaats voor 40 personen). De attractieve waarde van het terras is door de deskundige niet meegewogen, omdat het terras volgens de huurovereenkomst niet bij het gehuurde hoort. Maar daarmee heeft de deskundige niet onder ogen gezien dat het terras wel wordt gebruikt en dat de waarde daarvan (denk aan de zichtbaarheid van het restaurant, de mogelijkheid om buiten te zitten en simpel gezegd: meer zitplaatsen) als omstandigheid kan gelden die de huurwaarde verhoogt. Een kanttekening daarbij is dat het terras die waarde maar een deel van het jaar heeft; namelijk de periode waarin mensen graag buiten verblijven en waarin de vergunning geldig is. De kantonrechter is dus van oordeel dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het gebruik van het terras.
[eiser] heeft te dulden dat de huurders van de bovenetages zijn restaurant betreden
3.8
Daar staat het volgende tegenover. [gedaagde] verhuurt het pand behalve aan [eiser] , ook aan de bewoners van de drie appartementen op de verdiepingen boven het gehuurde. Die huurders kunnen alleen maar bij de door hen gehuurde woonruimte komen via het restaurant van [eiser] . Dit betekent dat zij ook in het restaurant kunnen komen als het gesloten is en daar niemand aanwezig is. [eiser] heeft toegelicht dat hij de huidige huurders vertrouwt en geen problemen ervaart, maar hij is dus wel afhankelijk van de betrouwbaarheid van meerdere huurders waar hij geen enkele invloed op kan uit oefenen. Als één van de woonruimten wordt verhuurd aan een huurder die dit vertrouwen misbruikt, levert dit wel degelijk een aanzienlijke belemmering op van het huurgenot. Dit risico is niet goed voorspelbaar en is doorlopend voor [eiser] aanwezig, terwijl hij dit niet kan voorkomen. Kwaadwillende huurders kunnen zowel binnen als buiten sluitingstijd behoorlijke overlast voor de bedrijfsvoering veroorzaken. [eiser] is namelijk genoodzaakt hen de toegangscode te geven tot de beveiligde ingang van zijn restaurant en de situering van de trap naar de bovenetages in het restaurant is zodanig dat ze vrij in en uit kunnen lopen in de keuken en gebruik kunnen maken van alles wat daar voorradig is.
3.9
Dat [eiser] op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst wist van deze situatie ter plaatse, doet niet af aan het waardedrukkende effect ervan.
Het voordeel van het terras weegt niet op tegen het nadeel van de andere huurders
3.1
De deskundige heeft de waardedrukkende factor van de aan de huurders te verlenen toegang tot het gehuurde tot uitdrukking gebracht door een aantal vierkante meters van de begane grondoppervlakte af te trekken. Deze correctie komt de kantonrechter mager voor, ook omdat een deel van de betreffende oppervlakte sowieso niet bruikbaar is als restaurantgedeelte vanwege de aanwezige opgang naar boven. Gelet op de aanzienlijke impact van de verhuur van de bovenwoningen is de kantonrechter van oordeel dat het meer passend is om het nadeel van de huurders van de bovenwoningen weg te strepen tegen het voordeel van de bruikbaarheid van de werfkelder en het naastgelegen terras.
De keuze voor de vergelijkingspanden: de kantonrechter betrekt niet alle panden
3.11
De kantonrechter begrijpt de keuze van de deskundige voor panden in een bepaalde straal waar eenzelfde aanloop is. De drukte aan de [straat] is namelijk niet langs de gehele gracht hetzelfde. De locatie van het gehuurde is niet vergelijkbaar met het deel van de [straat] waar bijvoorbeeld meer winkelketens zijn gevestigd en restaurants in een (nog) hogere concentratie aanwezig zijn. De locatie van het gehuurde is ook niet vergelijkbaar met de Mariaplaats, ’het Wed of het Ledig erf. Het gehuurde heeft een goed bereikbare ligging, maar is net iets meer uit de loop.
3.12
Wat de kantonrechter niet begrijpt en wat ook niet is verduidelijkt, is waarom de keuze is gemaakt voor vergelijkingsobjecten die geen horeca zijn en op een gemiddeld veel lagere huurprijs uitkomen dan de andere vergelijkingspanden. Het gaat hierbij om de vergelijkingspanden aan de [adres 1] en [adres 2] . De eerstgenoemde (winkel)ruimte heeft een huurprijs van € 282,02 per m² na correctie. De winkelruimte aan de [adres 2] heeft een huurprijs van € 327,92 per m² na correctie.
3.13
De kantonrechter had graag gezien dat de deskundige (bij gebrek aan vergelijkbare horecapanden in de gekozen straal) de vierkante meterprijzen van horecagelegenheden in het drukker bezocht deel van Utrecht had vergeleken met de prijzen van de vergelijkbare horecagelegenheden binnen de straal om vervolgens, rekening houdend met een passende correctie, te verifiëren of het in het Utrechtse gebruikelijk is dat meer wordt betaald voor de huur van horecapanden dan voor willekeurige winkelruimten. Omdat die vergelijking ontbreekt, ziet de kantonrechter aanleiding om de hiervoor genoemde twee vergelijkingsobjecten – met duidelijk afwijkende prijzen – buiten beschouwing te laten, omdat die een niet te begrijpen waardedrukkende factor op de huurprijs hebben. Het is immers aan de kantonrechter voorbehouden om met inachtneming van de bijzonderheden van het geval te beslissen hoeveel en welke panden in de vergelijking worden betrokken. [5]
De jaarlijkse huurprijs wordt per 5 juli 2024 vastgesteld op € 43.591,80
3.14
De gemiddelde prijs per vierkante meter van de resterende vergelijkingsobjecten is € 485,00. [6]
3.15
De kantonrechter houdt – gezien de voorgaande overwegingen – rekening met een (gecorrigeerde) oppervlakte van het gehuurde van 89,88 m². Hierbij is dus de werfkelder niet betrokken en blijft de correctie vanwege de huurders van de bovenetages in stand. De werfkelder is niet betrokken, omdat de kantonrechter ervan uitgaat dat de andere panden met een bruikbare werfkelder op dezelfde manier zijn gecorrigeerd. Overigens moet ook – zoals hiervoor is overwogen – het voordeel van de werfkelder met aansluitend terras worden afgezet tegen het nadeel van de huurder van de boven het gehuurde gelegen etages.
3.16
De kantonrechter stelt jaarlijkse huurprijs vast op € 43.591,80 [7] per 5 juli 2024. Deze huurprijs geldt als basis voor de daarop volgende jaren, waarbij het [gedaagde] vrij staat om de huurprijs te indexeren zoals overeengekomen en met inachtneming van de regels daaromtrent.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.17
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.097,21
3.18
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
[gedaagde] moet de kosten van het deskundigenadvies betalen
3.19
Volgens de wet [8] zijn de kosten van het deskundigenadvies proceskosten die – net als de overige proceskosten – voor rekening komen van de in het ongelijk gesteld partij. Dat is in dit geval [gedaagde] . [gedaagde] heeft de omvang van de kosten niet betwist. Zij wordt daarom veroordeeld tot betaling van het door [eiser] gevorderde bedrag van € 7.199,50 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente als hierna vermeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 3] ( [postcode] ) in [plaats] vanaf 5 juli 2024 vast op € 43.591,80 per jaar exclusief btw,
4.2
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van (€ 1.097,21 + € 7.199,50 =) € 8.296,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.