Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3190
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P. Dinkla).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 569.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en is de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een waarderapport ingediend.
1.4
De rechtbank heeft het beroep op 7 mei 2026 op zitting behandeld. Daaraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur. Eiser is, zonder bericht van kennisgeving, niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1992 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 165 m2, een dakkapel, een garage en een tuinhuis/blokhut. De woning is gelegen op een kavel van 598 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de toestandspeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 569.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de toestandspeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 februari 2023 voor € 650.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 augustus 2021 voor € 652.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 augustus 2022 voor € 635.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de woningen vrijstaande woningen zijn en in dezelfde straat zijn gelegen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de datum van levering/transport in plaats van de datum van koopovereenkomst. De taxateur heeft hierover op de zitting het volgende uitgelegd. [adres 3] is meer dan een jaar vóór de waardepeildatum verkocht, namelijk 12 augustus 2021. Omdat de datum van levering dichter bij de waardepeildatum is gelegen, heeft de heffingsambtenaar deze datum als uitgangspunt genomen. Hierdoor is de verkoopprijs minimaal geïndexeerd (€ 658.000,-). Dat blijkt ook uit de indexering bij woning [adres 4] : de woning is geleverd op 16 januari 2023 (geïndexeerde transactieprijs: € 609.600,-). De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat eiser met deze onderbouwing niet is benadeeld. Indien de heffingsambtenaar namelijk uit was gegaan van de datum van het koopcontract zou de waarde van de woning hoger zou liggen, omdat er meer geïndexeerd had moeten worden tussen de datum van koopovereenkomst en de waardepeildatum.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door eiser aangedragen woning
9. Eiser stelt dat de woning [adres 5] het beste vergelijkbaar is, omdat het perceel direct grenst aan zijn woning, de oppervlakte bijna identiek is, het bouwjaar van de woning recenter is en de verbouwingen recenter zijn. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat het verkoopcijfer van deze woning niet rond de waardepeildatum tot stand is gekomen. Deze woning is namelijk 1 april 2021 verkocht. Dat is bijna 2 jaar voor de waardepeildatum en maakt de woning minder goed vergelijkbaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het oppervlak van deze woning kleiner is, namelijk (ongeveer 115 m2). De rechtbank kan dit standpunt volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2026.
A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.