ECLI:NL:RBMNE:2026:3579 - Rechtbank Midden-Nederland - Tussenvonnis over courtageverdeling en contractuele boete...

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/599517 / HL ZA 25-242

Vonnis van 10 juni 2026

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. J.W. Stam,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] B.V.,

advocaat: voorheen mr. [A] (onttrokken).

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in incident van 30 juli 2025 van de rechtbank Amsterdam en de daarin genoemde stukken, waarbij de zaak is verwezen naar de rechtbank Midden-Nederland;

- het herstelvonnis van de rechtbank Amsterdam van 27 augustus 2025;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 14 tot en met 16;

- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte wijziging van eis van [eiser] met producties A tot en met E;
- de akte van [gedaagde] met producties 20 tot en met 28;
- de e-mail van de rechtbank van 24 maart 2026 met het verzoek aan [eiser] om nadere stukken;

- de akte van [eiser] met aanvulling 1 op productie 10;

- de akte van [eiser] met aanvulling 2 op productie 10;

- de mondelinge behandeling van 30 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [eiser] ;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

1.2

Na de mondelinge behandeling zijn partijen tot 15 april 2026 in de gelegenheid gesteld een minnelijke regeling te treffen en is bepaald dat, als partijen niet tot een schikking zouden komen, er op 27 mei 2026 vonnis gewezen wordt. Op 13 april 2026 heeft de advocaat van [gedaagde] zich aan de zaak onttrokken. Op 14 april 2026 heeft [eiser] om vonnis gevraagd. [gedaagde] is geen termijn gegeven om een nieuwe advocaat te stellen, omdat al was bepaald dat vonnis gewezen zou worden als partijen niet tot een schikking zouden komen. Omdat na dit tussenvonnis nog nieuwe proceshandelingen moeten worden verricht, wordt [gedaagde] in de gelegenheid gesteld alsnog een nieuwe advocaat te stellen.

2.De kern van de zaak

2.1

[eiser] heeft op grond van een franchiseovereenkomst makelaarsactiviteiten verricht onder de formulenaam van [gedaagde] . Daarbij zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de door de klanten van [eiser] aan [gedaagde] betaalde makelaarscourtage. [gedaagde] heeft voornamelijk met een beroep op opschorting en verrekening van volgens [gedaagde] door [eiser] verbeurde contractuele boetes, een aan [eiser] toekomend deel van de courtage niet voldaan. In deze procedure vordert [eiser] betaling daarvan. In dit tussenvonnis oordeel de rechtbank dat [eiser] recht heeft op courtage, maar dat de hoogte daarvan nog moet worden vastgesteld. [gedaagde] heeft tegenvorderingen ingesteld. Hij stelt dat [eiser] het verbod tot het gebruik van de naam [gedaagde] en verplichtingen ten aanzien van de overname van klanten heeft overtreden, en vordert daarom contractuele boetes en een schadevergoeding. Deze tegenvorderingen worden afgewezen.

3.De beoordeling

In conventie

Inleiding

3.1

Op 19 mei 2022 hebben [eiser] en [gedaagde] een overeenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] als makelaar onder de formulenaam van [gedaagde] heeft gewerkt. Daarbij sloot [eiser] in eigen naam opdrachtovereenkomsten met klanten ter zake de aan- en verkoop van woningen.

3.2

Artikel 17 van Pro de overeenkomst bepaalt de verdeling van de courtage die [eiser] van zijn klanten ontvangt: 60% komt toe aan [eiser] en 40% aan [gedaagde] . De klanten betalen de courtage aan [gedaagde] die vervolgens het deel van [eiser] aan hem uitbetaalt.

3.3

Per 1 januari 2024 zijn partijen overeengekomen dat de courtageverdeling wordt aangepast van 60/40 naar 80/20, in die zin dat 80% aan [eiser] toekomt. Deze nieuwe verdeling geldt vanaf de vierde opdracht per maand. Voor de eerste drie opdrachten van iedere maand geldt dus nog de verdeling 60/40.

3.4

Bij e-mail van 27 december 2024 heeft [eiser] aangegeven de samenwerking met [gedaagde] te beëindigen. [gedaagde] heeft daar diezelfde dag mee ingestemd.

De vorderingen van [eiser]

3.5

[eiser] stelt dat hij nog courtage van [gedaagde] tegoed heeft. In deze procedure vordert hij betaling daarvan.

3.6

De rechtbank zal eerst helderheid scheppen in de door [eiser] gevorderde bedragen. De gevorderde courtage kan worden onderverdeeld in twee componenten:

courtage ter zake van op de beëindigingsdatum notarieel geleverde woningen, waarbij een courtageverdeling van 60/40 dan wel 80/20 geldt;

courtage ter zake van op de beëindigingsdatum geplande overdrachten, waarbij op grond van artikel 26.2 van de overeenkomst een courtageverdeling van 30/70 geldt.

3.7

[eiser] vordert ten eerste € 75.679,92 exclusief btw. Dat is € 91.572,71 inclusief btw. Dit bedrag bestaat volgens randnummers 17 tot en met 19 van de dagvaarding uit

€ 88.394,21 inclusief btw aan reeds opeisbare courtage in december 2024 en uit € 3.178,50 inclusief btw aan courtage voor overdrachten die eind december 2024 gepland stonden en ten tijde van de dagvaarding waren uitgevoerd. In randnummer 20 van de dagvaarding staat dat na 1 maart 2025 nog € 4.920,00 inclusief btw opeisbaar zal worden ter zake woningen die nog notarieel geleverd worden. Na de dagvaarding is gebleken dat al deze woningen inmiddels notarieel zijn geleverd. Dat betekent dat [eiser] nog aanspraak zou kunnen maken op € 4.920,00 inclusief btw. Bij akte wijziging van eis vordert [eiser] echter € 8.098,50 exclusief btw. Dit lijkt niet juist te zijn. Ten eerste omdat dit bedrag inclusief btw zou moeten zijn en ten tweede omdat dit deels overlapt met het gevorderde bedrag van

€ 91.572,71.

3.8

De rechtbank heeft [eiser] dit tijdens de mondelinge behandeling voorgehouden. Daarop heeft hij aangegeven het met de rechtbank eens te zijn dat het in het petitum genoemde bedrag van € 8.098,50 exclusief btw € 4.920,00 inclusief btw had moeten zijn. De rechtbank begrijpt dit als een vermindering van eis.

3.9

De conclusie is dat [eiser] betaling van de volgende bedragen vordert:

€ 88.394,21 inclusief btw ter zake van op de beëindigingsdatum notarieel geleverde woningen van klanten van [eiser] (courtageverdeling 60/40 dan wel 80/20)

€ 8.098,50 inclusief btw ter zake van op de beëindigingsdatum geplande overdrachten van klanten van [eiser] die inmiddels allemaal hebben plaatsgevonden (courtageverdeling 30/70).

3.1

Verder vordert [eiser] wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Deze vorderingen komen in het eindvonnis aan de orde.

Het verrekeningsverweer slaagt niet.

3.11

[gedaagde] doet een beroep op verrekening met haar tegenvorderingen. Uit de beoordeling van de zaak in reconventie volgt dat alle vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen. Er valt daarom niets te verrekenen, zodat dit verweer niet slaagt.

De datum van ondertekening van de opdrachtovereenkomsten is bepalend bij de courtageverdeling

3.12

Partijen zijn het erover eens dat wat betreft de courtage vanaf 1 januari 2024 een 80/20-verdeling geldt vanaf de vierde opdracht van de maand, en dat over de eerste drie opdrachten van iedere maand een verdeling van 60/40 geldt. Alle opdrachtovereenkomsten waarop [eiser] zijn vordering baseert, dateren van na 1 januari 2024.

3.13

Onderwerp van debat is geweest de e-mail van [eiser] aan [gedaagde] van 11 september 2024. Daarin staat dat [eiser] bereid is om per 1 oktober 2024 de oude courtageverdeling (60/40) weer toe te passen (ook op de eerste drie opdrachten per maand). Alle opdrachtovereenkomsten die [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, dateren van vóór 1 oktober 2024. De e-mail van 11 september 2024 is daarom alleen relevant als het aanbod van [eiser] - zoals [gedaagde] heeft gesteld - met terugwerkende kracht geldt voor de opdrachten vanaf 1 januari 2024. [gedaagde] heeft zijn stelling niet aannemelijk gemaakt. [gedaagde(-s)] uitleg strookt niet met de tekst van de e-mail, omdat [eiser] daarin uitdrukkelijk schrijft dat hij de 80/20-verdeling niet met terugwerkende kracht gaat terugdraaien voor eerdere opdrachtovereenkomsten. [gedaagde] heeft geen feiten gesteld waaruit zou kunnen blijken dat hij heeft mogen vertrouwen op die terugwerkende kracht tot 1 januari 2024.

3.14

Het staat dus vast dat de 80/20-verdeling (vanaf de vierde opdracht per maand) in ieder geval geldt voor de periode 1 januari 2024 tot 1 oktober 2024. Voor zover er vanaf 1 oktober 2024 al een nieuwe verdelingsafspraak zou gelden, dan is dat voor deze zaak niet relevant.

3.15

Als productie 10 heeft [eiser] een overzicht van de door hem gesloten opdrachtovereenkomsten overgelegd. [gedaagde] heeft niet betwist dat de daarin opgenomen opdrachten door [eiser] zijn uitgevoerd en wat die opdrachten betreft, aanspraak kan maken op courtage.

3.16

Partijen verschillen van mening welke courtageverdeling (60/40 of 80/20) op welke opdracht van toepassing is. De vorderingen van [eiser] zijn gedeeltelijk gebaseerd op een 80/20-verdeling. Daarvoor is nodig dat de betreffende opdracht als de vierde of latere opdracht van iedere maand kwalificeert. Voor de beantwoording van die vraag is de datering van de opdrachtovereenkomsten van belang. [gedaagde] stelt dat de datum van daadwerkelijke ondertekening van de opdrachtovereenkomsten door de klant bepalend is. [eiser] meent echter dat de datum van het mondeling akkoord van de klant bepalend is.

3.17

[gedaagde] verwijt [eiser] opdrachtovereenkomsten te hebben geantedateerd. [eiser] heeft erkend klanten te hebben verzocht om de ondertekening van de opdrachtovereenkomsten te dateren op de dag dat zij de opdracht mondeling hebben toegezegd. Dit betekent dat de datum die onder de opdrachtovereenkomsten staat, niet per se de datum van daadwerkelijke ondertekening is.

3.18

De rechtbank moet vaststellen wat partijen hierover hebben afgesproken. Over de nieuwe courtageverdeling is per e-mail overeenstemming bereikt.

3.19

Bij e-mail van 18 januari 2024 schrijft [eiser] aan [gedaagde] :

“Ik stel voor om vanaf dit jaar de eerste 3 opdrachten per maand op basis van 60/40 te doen en daarna vanaf de 4e 80/20 te rekenen.”

3.2

[gedaagde] reageert de volgende dag met:

“Ik ga de commitment aan [eiser (voornaam)] .”

3.21

Uit deze mailwisseling volgt niet expliciet wat als datum voor (het tot stand komen van) de opdracht gehanteerd wordt in het kader van de courtageverdeling. Beide partijen verwijzen naar het bij de overeenkomst behorende Handboek, maar in de daarvan door partijen aangehaalde artikelen staat niets over de datum van de opdracht (ook wel peildatum). De rechtbank zal de afspraak uit het mailcontact op dit punt daarom moeten uitleggen. Daarbij gaat het erom welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de tekst van het mailcontact mochten toekennen, en wat zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat dus om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen.

3.22

De uitleg van [gedaagde] ligt het meest voor de hand. Vanwege de schriftelijke vastlegging van de opdracht ligt het voor de hand de dag van ondertekening door de klant als datum van de opdracht te hanteren. Dat acht de rechtbank de juiste uitleg.

[eiser] moet bewijzen op welke data de opdrachtovereenkomsten daadwerkelijk zijn ondertekend

3.23

Dit betekent dat aan de hand van de data van daadwerkelijke ondertekening van de opdrachtovereenkomsten, de aan [eiser] toekomende courtage kan worden vastgesteld. Zoals hiervoor al aan de orde is gekomen, corresponderen de data onder de opdrachtovereenkomsten niet per se met de data van daadwerkelijke ondertekening.

3.24

De conclusie is dat [gedaagde] courtage verschuldigd is, maar dat aan de hand van het door [eiser] overgelegde overzicht van de opdrachtovereenkomsten (productie 10 en de aanvullingen daarop) de toepasselijke courtageverdeling (en dus de berekening van de courtage) niet kan worden vastgesteld. [eiser] stelt dat hij bij zijn berekening de data van ontvangst van de door de klant getekende opdrachtovereenkomsten heeft gebruikt, maar [gedaagde] heeft dit betwist en bovendien komen die data niet per se overeen met de data van ondertekening door de klant.

3.25

Daarom is het nodig dat [eiser] bewijst op welke datum élke opdrachtovereenkomst in de periode 1 januari 2024 tot 1 oktober 2024 daadwerkelijk door de klant is ondertekend. Bijvoorbeeld aan de hand van mails van klanten waarbij zij de ondertekende opdrachtovereenkomst hebben verzonden, of aan de hand van bewijsstukken waaruit volgt dat er op een bepaalde datum een fysieke (ondertekenings)afspraak heeft plaatsgevonden. Dit geldt ook voor eventuele opdrachtovereenkomsten die nog niet in productie 10 zijn opgenomen. Iedere opdrachtovereenkomst is immers bepalend zijn voor de vraag welke courtageverdeling daarop van toepassing is. De rechtbank zal [eiser] een bewijsopdracht met deze strekking geven.

[eiser] moet een nieuwe courtageberekening overleggen

3.26

In het kader van het door [eiser] te leveren bewijs wordt hij bevolen om een nieuwe berekening te overleggen van de volgens hem verschuldigde courtage, waarin zijn opgenomen:

- álle door hem gesloten opdrachtovereenkomsten in de periode 1 januari 2024 tot 1 oktober 2024 (ook de opdrachtovereenkomsten waarvan de courtage wel volledig is afgedragen);

en per opdracht in ieder geval zijn opgenomen:

de opdrachtgever;
het adres van de woning;
de vraag of het de bemiddeling bij aankoop of bij verkoop betrof;
de datum van daadwerkelijke ondertekening van de opdrachtovereenkomst door de klant (zoals dat volgt uit de hiervoor genoemde bewijsopdracht, dus niet geantedateerd);
de datum van overdracht van de woning;
de koopsom van de woning;
de door de klant verschuldigde courtage;
de hoeveelste opdracht van de betreffende maand het betreft (uitgaande van de datum van daadwerkelijke ondertekening, niet geantedateerd);
welk courtagepercentage van toepassing is (60/40 of 80/20, dan wel 30/70);
de aan [eiser] en de aan [gedaagde] toekomende courtagebedragen;
of de betreffende courtage al (volledig) is betaald en, zo ja, welk gedeelte daarvan;
het totaal nog openstaande bedrag aan courtage;

en aan welke berekening als bijlagen zijn toegevoegd:

- álle opdrachtovereenkomsten uit de berekening, geordend op dezelfde volgorde als in de berekening, waarbij elke overeenkomst is voorzien van een voorblad met de aanduiding van het adres van de betreffende woning.

3.27

[gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op het geleverde bewijs en op de nieuwe berekening.

[eiser] kan afzien van bewijslevering en ervoor kiezen bij alle opdrachtovereenkomsten de 60/40-verdeling toe te passen

3.28

Als [eiser] geen bewijs wil leveren, of niet in zijn bewijsopdracht slaagt, dan zal de rechtbank alle opdrachtovereenkomsten over de periode 1 januari 2024 tot en met 1 oktober 2024 afrekenen tegen de 60/40-verdeling, met uitzondering van de opdrachten waarvoor de 30/70-verdeling geldt.

3.29

Als [eiser] afziet van bewijslevering en dus akkoord gaat met de 60/40-verdeling voor alle opdrachten, kan hij dat bij akte aan de rechtbank mededelen. In dat geval beveelt de rechtbank [eiser] daarbij een berekening te overleggen waarin zijn opgenomen:

- alle door hem gesloten opdrachtovereenkomsten over de periode 1 januari 2024 tot 1 oktober 2024 (alleen de overeenkomsten waarvan de courtage volgens [eiser] nog niet (volledig) is afgedragen);

en per opdracht in ieder geval zijn opgenomen:

de opdrachtgever;
het adres van de woning;
de vraag of het de bemiddeling bij aankoop of bij verkoop betrof;
de datum van ondertekening van de opdrachtovereenkomst door de klant;
de datum van overdracht van de woning;
de koopsom van de woning;
de door de klant verschuldigde courtage;
de aan [eiser] en de aan [gedaagde] toekomende courtagebedragen op basis van de verdeling 60/40 dan wel 30/70);
of de courtage al (volledig) is betaald en, zo ja, welk gedeelte daarvan;
het totaal nog openstaande bedrag aan courtage;

en aan welke berekening als bijlagen zijn toegevoegd:

3.3

Ook in dit geval wordt [gedaagde] in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op de nieuwe berekening.

Het vervolg van de procedure in conventie

3.31

Hiervoor is aan [eiser] een bewijsopdracht verstrekt. [eiser] mag bewijs leveren met alle middelen rechtens. De rechtbank zal [eiser] in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over of, en zo ja op welke wijze, hij bewijs wil leveren.

3.32

Als [eiser] het bewijs (mede) wil leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dan moet hij deze afzonderlijk bij de hiervoor te noemen akte in het geding brengen.

3.33

Aan het bevel om een nieuwe berekening te overleggen moet door [eiser] ook in deze akte worden voldaan.

3.34

Als [eiser] het bewijs ook wil leveren door het doen horen van getuigen, dan moet hij dit in de hiervoor genoemde akte vermelden en de verhinderdata opgeven van alle partijen en van de op te roepen getuigen over de maanden september tot en met december 2026. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen.

3.35

Alle partijen moeten bij de getuigenverhoren in persoon aanwezig zijn. Als een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben.

3.36

De rechtbank verwacht dat het verhoor per getuige 30 minuten zal duren. Als partijen verwachten dat het verhoor van een getuige korter of langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, dan kan dat in de te nemen akte worden vermeld.

3.37

[gedaagde] zal de gelegenheid krijgen om bij antwoordakte op de akte van [eiser] te reageren. In het geval [eiser] ervoor kiest het bewijs (mede) te leveren door het horen van getuigen, zal na de antwoordakte van [gedaagde] een getuigenverhoor worden bepaald, waarna eventueel een tegenverhoor zal plaatsvinden.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden

3.38

Iedere verdere beslissing in conventie wordt aangehouden.

In reconventie

Inleiding

3.39

Na de beëindiging van de overeenkomst met [gedaagde] op 27 december 2024 heeft [eiser] per 7 januari 2025 zijn werk als makelaar zelfstandig voorgezet onder de naam [makelaarskantoor] .

3.4

[gedaagde] stelt – kort gezegd – dat [eiser] in het kader van de bedrijfsvoering van [makelaarskantoor] in strijd met de tussen hen gesloten overeenkomst gebruik heeft gemaakt van de naam van [gedaagde] . Daarmee heeft hij volgens [gedaagde] artikel 25.1 van de overeenkomst overtreden.

3.41

De concrete door [gedaagde] gestelde overtredingen betreffen:

acht reviews van klanten van [eiser] op de Google-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] ;
twee reviews van klanten van [eiser] op de Trustoo-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] ;
de URL van de Trustoo-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] ;
een privémailadres van [eiser] ;
koppelingen naar het TikTok-profiel en het YouTube-kanaal van [gedaagde] op de Google-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] .

3.42

[gedaagde] stelt dat [eiser] vanwege deze overtredingen op grond van artikel 28 contractuele Pro boetes heeft verbeurd. Primair vordert hij € 227.000,00 aan boetes, te vermeerderen met € 500,00 per dag vanaf 27 december 2024 totdat [eiser] alle verwijzingen naar [gedaagde] heeft verwijderd, te verminderen met de vordering in conventie en te vermeerderen met de wettelijke rente. Ook vordert hij primair nakoming van artikel 25.1 op straffe van een dwangsom.

Artikel 25.1 moet worden uitgelegd

3.43

[eiser] verweert zich onder meer door te stellen dat hij artikel 25.1 niet heeft overtreden. De rechtbank zal dit verweer eerst bespreken.

3.44

In artikel 25.1 van de overeenkomst staat:

“Indien deze overeenkomst op enig enigerlei wijze zou eindigen, is de Agent/Makelaar [rechtbank, lees: [eiser] ] verplicht onverwijld (…) elke vermelding van de woorden “ [gedaagde] ” en de huisstijl van “ [gedaagde] ” te verwijderen, elk gebruik van enig aan de Makelaarsorganisatie toebehorend handelsmerk, handelsnaam, reclameslagzin, huisstijl etc. te staken en voortaan alles te vermijden, wat de indruk zou wekken, dat hij/zij nog tot uitoefening van de formule of tot gebruik van zijn naam, embleem en andere kenmerken gerechtigd zou zijn. (…)”

3.45

Partijen verschillen van mening over hoe artikel 25.1 moet worden uitgelegd. Volgens [gedaagde] is voor een overtreding voldoende dat haar handelsnaam bijvoorbeeld in reviews op de Google-bedrijfspagina van [eiser] staat. Volgens [eiser] ziet het artikel alleen op het door hem doelbewust misbruik maken van de naam van [gedaagde] . De rechtbank moet door uitleg vaststellen wat partijen in dit artikel zijn overeengekomen.

3.46

De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord door de tekst van de overeenkomst zuiver taalkundig uit te leggen. Het gaat erom welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen, en wat zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat dus om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen.

3.47

Het belang van de bewoordingen van artikel 25.1 is bij de uitleg daarvan niet beslissend, maar in deze zaak wel groot. Niet gebleken is namelijk dat partijen contact hebben gehad over de precieze formulering van het artikel en ook andere voor de uitleg relevante omstandigheden zijn niet gesteld.

3.48

Artikel 25.1 benoemt eerst – kort gezegd – de plicht tot het verwijderen van vermeldingen van (onderdelen van) de formulenaam van [gedaagde] . Daarna staat in het artikel (in dezelfde volzin) dat alles moet worden vermeden wat de indruk zou wekken dat men nog gerechtigd zou zijn tot het gebruiken van (onderdelen van) de formulenaam van [gedaagde] . Gelet op deze combinatie dient artikel 25.1 aldus te worden uitgelegd dat het gebruik van (onderdelen van) de formulenaam van [gedaagde] verboden is zodra dat gebruik bij (potentiële) klanten de indruk zou kunnen wekken dat [eiser] daartoe nog gerechtigd is. Aldus strekt het verbod ertoe te voorkomen dat [eiser] in het kader van zijn nieuwe bedrijf gebruik maakt en profiteert van de commerciële kenmerken van [gedaagde] . Dit betekent dat [eiser] redelijkerwijs mocht verwachten dat van een overtreding van artikel 25.1 niet reeds sprake is als (onderdelen van) de (formule)naam van [gedaagde] na beëindiging van de samenwerking nog ergens op zijn website of andere media staan vermeld. Daarvan is pas sprake als daarmee door [eiser] de indruk wordt gewekt dat hij nog tot de uitoefening van de formule of het gebruik van de naam Van [gedaagde] gerechtigd is.

[eiser] heeft geen boetes verbeurd

3.49

Het eerste verwijt dat [gedaagde] [eiser] maakt, is dat er nadat de samenwerking was beëindigd nog reviews op de Google-bedrijfspagina en de Trustoo-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] stonden waarin de naam [gedaagde] voorkwam. In die reviews wordt de naam van [gedaagde] gebruikt om [eiser] te beschrijven, bijvoorbeeld: “ [eiser (voornaam)] van [gedaagde] heeft ons op fantastische wijze geholpen (..)”, “we found tremendous support from [eiser (voornaam)] at [gedaagde] (..)”, “ [eiser (voornaam)] van “ [gedaagde] : was geweldig (..)”, “Wij hebben uitstekende ervaring met makelaar [eiser] van [gedaagde] (..)” etc.

3.5

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] hiermee artikel 25.1 niet heeft overtreden en dus ook geen boete heeft verbeurd. Daarvoor zijn de volgende omstandigheden van belang.

3.51

De reviews zijn door [eiser] ’s klanten geplaatst tijdens de overeenkomst van [eiser] met [gedaagde] , en [eiser] handelde onder de formulenaam van [gedaagde] . Kort na de beëindiging van de samenwerking heeft [eiser] de namen van zijn Google-bedrijfspagina en Trustoo-bedrijfspagina gewijzigd in [makelaarskantoor] , waarna die oude reviews nog steeds te zien waren. Het enkele feit dat die reviews met verwijzingen naar [gedaagde] op deze bedrijfspagina’s zijn blijven staan, is onvoldoende om te concluderen dat [eiser] daarmee de indruk heeft gewekt dat hij nog steeds tot het gebruik van de naam van [gedaagde] gerechtigd zou zijn. [eiser] stelt terecht dat de reviews niet zijn geplaatst door hemzelf, maar door zijn klanten en betrekking hebben op werkzaamheden die hij destijds voor [gedaagde] heeft verricht. Bij de reviews staat bovendien vermeld wanneer deze zijn geplaatst. Duidelijk is ook dat de huidige naam van de bedrijfspagina’s ( [makelaarskantoor] ) niet meer strookt met de in de reviews genoemde naam ( [gedaagde] ) en dat de reviews geen betrekking hebben op de huidige bedrijfsvoering van [eiser] , zodat ook daarom niet de indruk wordt gewekt dat [eiser] nog gerechtigd is tot het gebruik van de formulenaam van [gedaagde] .

3.52

Het volgende verwijt betreft de URL van de Trustoo-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] . In deze URL ( [.] ) heeft nog enige tijd na de beëindiging van de overeenkomst de naam van [gedaagde] gestaan. Dit is op zichzelf onvoldoende om de indruk te kunnen wekken dat [eiser] nog gerechtigd zou zijn tot de uitoefening van de formule van [gedaagde] of gebruik van de naam [gedaagde] omdat de inhoud van de betreffende pagina door [eiser] volledig is afgestemd op [makelaarskantoor] . [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het publiek de discrepantie tussen de URL en de inhoud van de bedrijfspagina opmerkt, laat staan dat het publiek door de URL in verwarring zou komen, of de indruk zou krijgen, dat [eiser] nog gerechtigd zou zijn tot het gebruik van de formulenaam van [gedaagde] . [eiser] heeft artikel 25.1 in zoverre dus niet overtreden, zodat hij geen boetes heeft verbeurd.

3.53

[gedaagde] voert verder aan dat [eiser] na beëindiging van de samenwerking in een nieuw door hem aangemaakt privémailadres de naam [gedaagde] heeft gebruikt. [eiser] betwist dit en stelt dat hij zijn privémailadres direct heeft aangepast nadat [gedaagde] dit had verzocht. Op 30 december 2024 heeft [gedaagde] [eiser] gevraagd de naam van [gedaagde] uit zijn mailadres te verwijderen. Niet gebleken is dat [eiser] daarna nog een mailadres met de naam [gedaagde] heeft gebruikt. [gedaagde] heeft als productie 20 een e-mail overgelegd, waaruit volgt dat een klant van [eiser] op 23 juli 2025 een mail heeft gestuurd naar [e-mailadres] . Zoals [eiser] stelt, en ook uit de domeinnaam van dit mailadres blijkt, gaat dit niet om een privémailadres van [eiser] , maar om een (oud) zakelijk mailadres van [eiser] bij [gedaagde] . Bovendien betreft dit een e-mail van een klant. Daaruit blijkt dus niet dat [eiser] na 30 december 2024 het mailadres zelf nog actief gebruikte. De conclusie is dit geen overtreding door [eiser] van artikel 25.1 is, zodat hij geen boetes heeft verbeurd.

3.54

Tot slot verwijt [gedaagde] [eiser] dat hij op de Google-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] koppelingen naar het TikTok-profiel en het YouTube-kanaal van [gedaagde] actief heeft gehouden. [gedaagde] acht dat twee afzonderlijke overtredingen. [eiser] heeft dit bestreden en onder meer gesteld dat i) de filmpjes dateren van vóór de beëindiging van de samenwerking met [gedaagde] en ii) de sommatie van [gedaagde] op dit punt niet concreet genoeg is geweest. In het midden kan blijven of op dit punt van een overtreding van artikel 25.1 sprake is omdat een schriftelijke sommatie ontbreekt. Omdat voor de opeisbaarheid van contractuele boetes in artikel 28 is Pro bepaald dat [eiser] na schriftelijke sommatie nalatig moet blijven in de nakoming van artikel 25, heeft [eiser] geen boetes verbeurd. De functie van die sommatie is dat [eiser] een laatste kans krijgt om na te komen zonder boetes te verbeuren. Dit vereist dat uit de sommatie duidelijk blijkt wat van [eiser] wordt verlangd. Wat betreft de koppelingen naar het TikTok-profiel en het YouTube-kanaal van [gedaagde] op de Google-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] geldt dat niet gebleken is dat [eiser] schriftelijk is gesommeerd deze specifieke koppelingen te verwijderen. In de overgelegde e-mails en brieven van [gedaagde] van 30 december 2024, 4 januari 2025, 25 februari 2025 en 17 maart 2025 staat niet dat van [eiser] wordt verlangd de koppelingen naar het TikTok-profiel en het YouTube-kanaal van [gedaagde] van de Google-bedrijfspagina van [makelaarskantoor] te verwijderen. Daarin wordt slechts in algemene zin gesproken over de Google-bedrijfspagina en koppelingen op internet. [gedaagde] heeft niet gesteld dat en op grond waarvan [eiser] heeft moeten begrijpen dat de sommaties ook gericht waren op de verwijdering van de koppelingen naar het TikTok-profiel en het YouTube-kanaal. Door [gedaagde] is niet bestreden dat [eiser] eerst op 2 juli 2025 door middel van een USB-stick gebleken is van de koppelingen met TikTok en YouTube en dat die nadien door [eiser] zijn verwijderd. Dat die verwijdering niet tijdig heeft plaatsgevonden, heeft [gedaagde] niet gesteld. Ook hiervoor is [eiser] geen boete verschuldigd geworden.

De contractuele boetes en de vordering tot nakoming worden afgewezen

3.55

De conclusie is dat het beroep op verrekening door [gedaagde] faalt en de primaire vordering tot betaling van contractuele boetes wordt afgewezen. De wettelijke rente wordt als nevenvordering ook afgewezen.

3.56

De rechtbank ziet geen aanleiding om [eiser] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van artikel 25.1, omdat niet vaststaat dat hij dit artikel heeft overtreden. Deze vordering wordt bij gebrek aan belang afgewezen.

3.57

De subsidiaire vordering ziet ook op contractuele boetes wegens overtreding van artikel 25 en Pro wordt daarom ook afgewezen.

De schadevergoeding wegens gederfde inkomsten wordt afgewezen

3.58

Meer subsidiair vordert [gedaagde] € 57.337,50 aan schadevergoeding. Hieraan legt zij ten grondslag dat [eiser] na het einde van de overeenkomst zijn klanten in verband met de opzegging heeft benaderd. Daarmee is [gedaagde] de mogelijkheid ontnomen om deze klanten over te nemen, zoals afgesproken in artikel 26.1 van de overeenkomst. Door deze tekortkoming lijdt [gedaagde] schade in de vorm van gederfde winst.

3.59

[eiser] brengt hier tegenin dat hij met deze klanten een opdrachtovereenkomst had gesloten, dat hij hen na het einde van de samenwerking met [gedaagde] erover heeft geïnformeerd dat [gedaagde] de opdrachten zou overnemen, dat dit geen overtreding is van artikel 26.1 en dat hij er niets aan kan doen dat bepaalde klanten niet naar [gedaagde] wilden overstappen.

3.6

In artikel 26.1 van de overeenkomst staat dat bij beëindiging van de overeenkomst de lopende opdrachten van [eiser] door [gedaagde] zullen worden overgenomen. Daarvoor is wel de medewerking van de klanten van [eiser] vereist; zij hebben contractsvrijheid. De klanten hebben een overeenkomst met [eiser] gesloten (handelend in eigen naam maar onder de formulenaam van [gedaagde] ) en het stond hen vrij om na de opzegging niet met [gedaagde] maar met [eiser] / [makelaarskantoor] in zee te gaan. Een tekortkoming in de nakoming van artikel 26.1 kan daarom alleen worden aangenomen als [eiser] zijn klanten zo benaderd heeft dat [gedaagde] daardoor een reële mogelijkheid is ontnomen die klanten over te nemen.

3.61

Van een dergelijk handelen van [eiser] is niet gebleken. Vast staat slechts dat [eiser] in zijn e-mail van 7 januari 2025 erkent dat hij klanten heeft geïnformeerd over de beëindiging van de samenwerking met [gedaagde] , en dat hij de opdrachten zou overdragen aan [gedaagde] . Dit behelst echter, gelet op het voorgaande, geen tekortkoming in de nakoming van artikel 26.1.

3.62

[gedaagde] stelt dat [eiser] zijn klanten heeft ingefluisterd in zee te gaan met [makelaarskantoor] en de als gevolg daarvan aan [gedaagde] verschuldigde annuleringsvergoeding voor hen te willen betalen. Als productie 12 heeft [gedaagde] een e-mail van 3 januari 2025 ingebracht van een voormalige klant van [eiser] , die aan [gedaagde] schrijft de opdracht te willen annuleren en dat [eiser] hem heeft bevestigd de annuleringsvergoeding te betalen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat hij klanten heeft bewogen met hem in zee te gaan en daarbij heeft voorgesteld hun annuleringsvergoeding te betalen. Uit het emailbericht blijkt niet dat de wens van de klant tot annulering het gevolg is van actief handelen/influisteren door [eiser] . Ook indien zou blijken dat [eiser] bereid was de annuleringskosten van die klant over te nemen, wat [eiser] heeft betwist, dan is dat onvoldoende voor een overtreding van artikel 26.1. Bovendien is niet gebleken dat die klant annuleringskosten verschuldigd was.

3.63

Omdat er geen sprake is van een tekortkoming, bestaat er ook geen grondslag voor de betaling van een schadevergoeding. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Conclusie en vervolg

3.64

De conclusie is dat alle vorderingen in reconventie worden afgewezen.

3.65

De beslissing in reconventie wordt aangehouden totdat ook in conventie eindvonnis kan worden gewezen.

In conventie en reconventie

De rechtbank geeft partijen in overweging (opnieuw) met elkaar in overleg te treden

3.66

De rechtbank heeft in dit vonnis een aantal belangrijke knopen doorgehakt. In conventie staat vast dat [gedaagde] nog een aanzienlijke courtagevergoeding aan [eiser] moet betalen. De exacte hoogte daarvan moet echter nog worden vastgesteld, in welk kader aan [eiser] een bewijsopdracht is verstrekt. Voldoet hij hier niet aan, of ziet hij van bewijslevering af, dan zullen alle opdrachtovereenkomsten worden afgerekend tegen de verdeling 60/40, met uitzondering van de opdrachten waarvoor de 30/70-verdeling geldt. Alle tegenvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.

3.67

Het geschil ziet daarom alleen nog op de berekening van de courtage. Het voortzetten van deze discussie gaat voor beide partijen met de nodige tijd en kosten gepaard. De rechtbank kan zich voorstellen dat dit vonnis voor partijen aanleiding geeft om opnieuw met elkaar in gesprek te gaan over de hoogte van de verschuldigde courtage en het treffen van een minnelijke regeling. Een eventuele schikking kan de rechtbank vastleggen in een proces-verbaal. De uitgifte daarvan geschiedt in executoriale vorm.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie en reconventie

4.1

stelt [gedaagde] in de gelegenheid uiterlijk op de rol van
woensdag 22 juli 2026een nieuwe advocaat te stellen;

in conventie

4.2

laat [eiser] toe te bewijzen op welke datum élke opdrachtovereenkomst in de periode 1 januari 2024 tot 1 oktober 2024 daadwerkelijk door de klant is ondertekend (randnummer 3.25);

4.3

beveelt [eiser] een nieuwe berekening van de verschuldigde courtage te overleggen die voldoet aan de vereisten zoals genoemd in randnummer 3.26;

4.4

bepaalt dat als [eiser] afziet van bewijslevering en akkoord gaat met de 60/40-verdeling voor alle opdrachten, hij dit bij akte aan de rechtbank moet laten weten, in welk geval de rechtbank hem beveelt in diezelfde akte een nieuwe,
beperktereberekening van de verschuldigde courtage te overleggen die voldoet aan de vereisten zoals genoemd in randnummer 3.29;

4.5

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 22 juli 2026,waarbij [eiser] in de gelegenheid wordt gesteld om zich bij akte uit te laten op welke wijze hij bewijs wil leveren;

4.6

bepaalt dat, als [eiser] (mede) bewijs wil leveren door middel van schriftelijke bewijsstukken, hij die stukken op de onder 4.5 bedoelde roldatum in het geding moet brengen;

4.7

bepaalt dat [eiser] in de onder 4.5 bedoelde akte ook moet voldoen aan de bevelen onder 4.3 dan wel 4.4;

4.8

bepaalt dat, als [eiser] (mede) bewijs wil leveren door middel van het doen horen van getuigen, hij op de onder 4.5 bedoelde roldatum:

de namen en woonplaatsen van de getuigen moet opgeven;
moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten en de getuigen in de periode

4.9

bepaalt dat:

voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend;
als partijen geen gebruik maken van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven, de rechtbank eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer mogelijk is;
de getuigenverhoren zullen kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, als bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen is vrijgelaten;

4.1

bepaalt dat de datum van de getuigenverhoren in beginsel niet zal worden gewijzigd nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;

4.11

bepaalt dat [gedaagde] na de onder 4.5 bedoelde akte in de gelegenheid wordt gesteld om op een termijn van zes weken op de akte van [eiser] te reageren;

4.12

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

4.13

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op

10 juni 2026.

5274