Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11960037 \ UC EXPL 25-8802
Vonnis van 10 juni 2026
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: eisers,
gemachtigde: mr. K. Dirlik,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: gedaagden,
gemachtigde: mr. V.N. Gijlstra.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met productie 1 tot en met 17,
- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 8,
- de brief van 2 april 2026 van mr. Dirlik met productie 18,
- de mondelinge behandeling heeft op 14 april 2026 plaatsgevonden. Eisers zijn beiden verschenen met hun gemachtigde en ook gedaagden zijn beiden verschenen met hun gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht. Mr Dirlik heeft dat gedaan aan de hand van pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
Eisers hebben een huis gekocht van gedaagden. Na de levering heeft een lekkage plaatsgevonden, die schade heeft veroorzaakt, zowel aan het huis van eisers als dat van de buren en eisers willen dat gedaagden worden veroordeeld tot betaling van de herstelkosten. Eisers voeren daarvoor verschillende grondslagen aan, maar de kernvraag voor al die grondslagen is of er sprake was van non-conformiteit. Is er een huis geleverd dat niet voldeed aan de verwachtingen die kopers daarvan onder de gegeven omstandigheden mochten hebben, en meer in het bijzonder, is er sprake van gebreken die bestonden op het moment van de levering en die een normaal gebruik van de woning in de weg staan? Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
3.De achtergrond van de zaak
3.1
Eisers hebben eind 2023 van gedaagden de woning aan de [adres 1] in Breukelen gekocht. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is vastgelegd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Artikel 22 van Pro de koopovereenkomst bevat een ouderdomsclausule, die luidt:
“Artikel 22 Ouderdomsclausule Pro
Kopende partij verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 100 jaar oud is (1917), wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij de nieuwere woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat de verkoper niet in voor de fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht e.d. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het artikel 6.3 omschreven woongebruik. Met ingang van de eigendomsoverdracht vrijwaart koper de verkoper voor bekende en onbekende zichtbare en onzichtbare gebreken.”
3.2
Eisers hebben op 27 september 2023 - voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst - een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Het ging om een visuele keuring, dus alles wat met het blote oog waarneembaar is. In het rapport wordt onder meer melding gemaakt van enkele beschadigde dakpannen en oude vochtinwerking en een matige conditiescore ten aanzien van de goten en hemelwaterafvoer.
3.3
Gedaagden hebben bij de verkoop geen melding gemaakt van bestaande of vroegere lekkages, gebreken aan het dak of andere relevante onderhoudsproblemen. De woning is vervolgens geleverd op 1 december 2023.
3.4
Op 26 april 2024 hebben eisers waterschade en houtrot geconstateerd in de slaapkamer en de meterkast. In verschillende ruimtes was sprake van schimmelvorming. Ook de buren op nummer [nummer] bleken lekkage schade te hebben aan de voorkant van hun woning. Gedaagden hebben de schade gemeld bij hun verzekeraar.
3.5
Op 2 mei 2024 hebben eisers gedaagden (en haar makelaar) per e-mail geïnformeerd over de lekkage en de schade. Gedaagden hebben op 3 mei 2024 gereageerd en erkend dat er in 2013 een lekkage in de meterkast had plaatsgevonden, dat zij die toen hadden verholpen en daarna geen last meer hadden gehad.
3.6
Op 5 mei 2024 hebben de buren van nummer [nummer] eisers aansprakelijk gesteld voor de schade aan hun woning.
3.7
Ter voorkoming van verdere schade heeft [bedrijf 1] een noodreparatie aan het dak uitgevoerd. Bij de factuur heeft [bedrijf 1] aangegeven dat zij een noodvoorziening heeft aangelegd onder meer bestaande uit het een tijdelijke aanpassing van de kilgoot en het vervangen van een aantal kapotte (en eerder provisorisch aan elkaar gekitte) dakpannen.
3.8
In een e-mail van 22 mei 2024 heeft de verzekeraar van eisers laten weten dat de schade niet voor uitkering in aanmerking komt. De verzekeraar stelt dat de oorzaak van de lekkages en gevolgschade niet ligt in een plotselinge gebeurtenis, maar voortkomt uit reeds bestaande gebreken aan de dakconstructie en achterstallig onderhoud.
3.9
Op 25 mei 2024 hebben eisers gedaagden per aangetekende brief formeel aansprakelijk gesteld. In deze ingebrekestelling hebben eisers aangegeven dat volgens hen sprake is van verborgen gebreken aan de woning, bestaande uit: lekkage aan het dak, gekitte dakpannen, beschadigde en verrotte daklatten, missende dakpannen met veel waterschade en schimmel aan de [adres 2] en [adres 1] als gevolg.
3.1
Op 25 juni 2024 heeft [bedrijf 1] een offerte uitgebracht waarin de herstelkosten zijn begroot op een bedrag van € 18.334,81. Ook bouwbedrijf [bedrijf 3] heeft een offerte uitgebracht voor dezelfde werkzaamheden. In die offerte, opgesteld op 1 augustus 2024 zijn de herstelkosten begroot op € 19.668,55.
3.11
Op 2 oktober 2024 heeft [deskundige] in opdracht van eisers een deskundigeninspectie uitgevoerd aan het dak van de woning. In het rapport dat naar aanleiding van dit onderzoek is opgesteld, concludeert de deskundige dat de lekkage het gevolg is van een constructief gebrek, namelijk de knik kilgoot en problemen met de verholen goot, die onder de dakpannen een onvoldoende hoogte heeft, waardoor bij veel regen en wind het water over de rand en onder de dakpannen kan komen. De deskundige merkt op dat dit eerder zou kunnen hebben gebeuren en dat het aannemelijk is dat er al lekkages hebben plaatsgevonden toen gedaagden er nog woonden.
3.12
Eisers willen dat gedaagden de kosten van het herstel van het dak betalen en vorderen in deze procedure dat gedaagden (hoofdelijk) wordt veroordeeld tot betaling van € 20.474,17 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, betaling van de buitengerechtelijke incassokosten (€ 979,74) en de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1
De kantonrechter zal de vorderingen van eisers afwijzen. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
Wanneer is sprake van non-conformiteit van de woning
4.2
Eisers stellen primair dat gedaagden zijn tekortgeschoten in de nakoming en leggen dat ten grondslag aan hun vordering tot schadevergoeding. Subsidiair stellen zij dat sprake is van non-conformiteit en dat dit moet leiden tot een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en terugbetaling van een deel van de koopsom (in dit geval het bedrag van de herstelkosten van het dak).
4.3
Omdat het voor beide grondslagen een vereiste is dat sprake is non conformiteit van de woning zal de kantonrechter daar eerst op ingaan. Zonder dat aan dat vereiste is voldaan kunnen die rechtsgronden niet leiden tot de conclusie dat gedaagden de schade moeten betalen.
4.4
Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW Pro (over non-conformiteit) moet een huis bij koop aan de overeenkomst beantwoorden. Een huis beantwoordt op grond van dat artikel niet aan de overeenkomst indien het, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.5
Partijen mogen in aanvulling op die hoofdregel nadere afspraken maken en dat is in dit geval ook gebeurd:
- Zij hebben in artikel 6.1 van de koopovereenkomst opgenomen dat het huis aan gedaagden geleverd zou worden
- In artikel 22 van Pro de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen, waarin is afgesproken dat verkopers
- De grenzen van die risico’s staan in artikel 6.3 van de koopovereenkomst: de verkopers moeten er wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als particulier woonhuis. Wel is daaraan toegevoegd:
4.6
Waar het om gaat bij de vraag of gedaagden de herstelkosten van het dak moeten betalen wegens non-conformiteit, is of het door eisers gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht en, als dat zo is, of dit gebrek het normaal gebruik van de woning aantast. In dat geval hebben gedaagden namelijk niet geleverd waar zij op grond van de koopovereenkomst wel toe gehouden waren. Onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Was er op het moment van de levering sprake van een gebrek of tekortkoming?
4.7
Eisers stellen zich op het standpunt dat er sprake is van een gebrek, omdat zij vier maanden na de koop hebben geconstateerd dat sprake is van lekkage aan het dak, die in verschillende ruimtes waterschade en schimmel hebben veroorzaakt. Hoewel eisers spreken van ‘een gebrekkig dak’ is dat voor een gerechtelijke procedure onvoldoende concreet.
De kantonrechter begrijpt dat feitelijk sprake is van twee concreet gestelde gebreken, te weten (1) een gebrekkig herstel na een eerdere storm in 2022, waarna gekozen is voor een noodoplossing wat betreft het terugleggen van de dakpannen en (2) een knik in de kilgoot van het dak. De kantonrechter stelt hierbij vast dat tijdens de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat – anders dan eisers eerder hebben gesteld - de lekkage in de meterkast niet langer aan de vordering ten grondslag ligt. Er is in 2013 wel een keer sprake geweest van lekkage in de meterkast (die sporen zijn nog te zien), en die is toen verholpen, maar daarna heeft daar geen lekkage meer plaatsgevonden.
4.8
Het provisorisch repareren van de dakpannen kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als een ‘gebrek’. Vast staat dat in 2022 een storm heeft plaatsgevonden en dat de dakpannen toen provisorisch zijn gerepareerd en teruggelegd. Gedaagden betwisten dat het daarna nog heeft gelekt en nergens blijkt uit dat deze provisorische reparatie daarna lekkages hebben veroorzaakt. Het blijkt ook niet uit het door eisers overgelegde rapport van hun eigen deskundige.
4.9
De conclusie in het deskundigenrapport luidt dat de lekkage aan het dak wordt veroorzaakt door een knik in de kilgoot en te lage opstaande randen van de verholen zinkgoot daaronder, die bij grote hoeveelheden neerslag kan overstromen en dus kan gaan lekken. Dat sprake is van een knik in die kilgoot wordt op zich niet betwist. Wel wordt betwist dat dit te wijten is aan gedaagden, omdat zij nooit iets hebben gewijzigd aan de plaatsing van het dak. Het dak heeft er altijd op die manier op gelegen en gedaagden hebben betwist dat dit eerder voor problemen heeft gezorgd. De deskundige heeft weliswaar gesuggereerd dat gedaagden daar bij hevige regenval eerder last van zouden kunnen hebben gehad, maar van meer dan een suggestie is geen sprake. Dat is tegen het licht van die betwisting onvoldoende.
4.1
Er kan op basis van het rapport eigenlijk niet meer worden geconcludeerd dan dat het dak in slechte staat verkeerde en dat dat al zo was ten tijde van de levering.
Stond de slechte staat van het dak normaal gebruik in de weg?
4.11
Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of het gestelde gebrek naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Niet ieder gebrek leidt er namelijk toe dat van normaal gebruik van de woning geen sprake kan zijn. Eisers mochten er gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst er echter wel op vertrouwen dat de woning geschikt was voor normaal gebruik als woning.
4.12
Partijen hebben voorafgaande aan de koop van het huis nadrukkelijk gesproken over het feit dat het een oud huis betrof, en dat zich bij een oud huis eerder problemen kunnen voordoen, bijvoorbeeld door slijtage en de eerdere noodzaak van onderhoud dan bij een nieuw huis. Gedaagden hebben aangegeven niet te willen instaan voor dit soort gebreken en hebben dat ook nadrukkelijk in de koopovereenkomst opgenomen. In artikel 6.1, 6.3 en artikel 22 zijn Pro nadrukkelijke uitsluitingsclausules opgenomen, waarin gedaagden zijn gevrijwaard voor dit soort problemen. Eisers zijn daarmee akkoord gegaan. Dat er snel onderhoud zou moeten plaatsvinden is ook besproken. Nog belangrijker is dat dit ook blijkt uit het rapport dat eisers voorafgaand door de koop hebben laten opstellen door hun deskundige. Daarin staat heel nadrukkelijk dat onderhoud aan het dak op korte termijn noodzakelijk zal zijn. Dat onderhoud hebben eisers niet direct na de levering verricht.
4.13
Dat de staat van het dak voorafgaand aan de levering normaal gebruik van de woning in de weg heeft gestaan is niet gebleken. Zoals hiervoor al is overwogen kan wel worden vastgesteld dat het dak slecht was, maar niet dat sprake is van eerdere lekkages bij gedaagden, dan wel bij de buren. Daarbij komt dat eisers sinds de provisorische reparatie na de lekkage in april 2024 tot aan de mondelinge behandeling geen werkzaamheden hebben verricht aan het dak en de woning ook gewoon gebruikt hebben. Daarin ziet de kantonrechter ook een bevestiging dat normaal gebruik van de woning mogelijk is. Bovendien waren eisers op de hoogte van het gebrekkige dak, zodat op grond van de koopovereenkomst (artikel 6.3) het risico van de herstelkosten voor rekening van eisers blijft.
4.14
Het voorgaande betekent dat de primaire en subsidiaire grond niet opgaan.
Er is ook geen sprake van dwaling
4.8.
Ook het (meer subsidiaire) beroep op dwaling gaat niet op.
Er is geen schending van de mededelingsplicht en ook geen wederzijdse dwaling
4.15
Eisers stellen ten aanzien van het beroep op dwaling primair dat sprake is van een schending van de mededelingsplicht door gedaagden. Gedaagden hadden volgens eisers moeten melden dat zij in 2022 stormschade hadden gehad en dat die provisorisch verholpen was. Dat gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Verkopers zijn gehouden gebreken te melden, maar in dit geval gaat het om afgewaaide dakpannen die door de buren op hun plaats zijn gelegd. Of daarbij reparaties zijn verricht met kit is niet van belang, aangezien niet is komen vast te staan dat er na deze noodreparatie nog enige lekkage heeft plaatsgevonden. Een reparatie na stormschade betekent niet dat er sprake is van een gebrek dat gemeld had moeten worden.
4.16
Ook is niet komen vast te staan dat gedaagden gezwegen hebben over een mogelijk gebrek aan de dakconstructie. Gedaagden hebben verklaard 11 jaar voor de verkoop een keer last te hebben gehad van een lekkage, maar daarna nooit meer last te hebben gehad. Dan is er geen gebrek en daarom ook geen meldingsplicht. Van het feit dat aan het dak op korte termijn (groot) onderhoud moest worden verricht waren beide partijen op de hoogte. Dat bleek immers uit het voorafgaand aan de koop in opdracht van eisers opgestelde onderzoeksrapport. Daarin is duidelijk melding gemaakt van de matige kwaliteit van het dak en de noodzaak van onderhoud op korte termijn. Omdat beide partijen dat rapport hebben gezien is van wederzijdse dwaling ook geen sprake.
4.17
Nu ook geen sprake is van dwaling betekent dit dat er geen grondslag is voor de vordering van eisers en ze daarom moeten worden afgewezen. Omdat de hoofdvordering wordt afgewezen worden ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
4.18
Eisers zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.298,00
4.19
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.2
De kanontrechter verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat partijen meteen aan dit vonnis moeten voldoen, ook wanneer daartegen hoger beroep wordt ingesteld.
5.De beslissing
5.1
wijst de vorderingen van eisers af;
5.2
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden begroot op € 1.298,00,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3
veroordeelt eisers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken door mr. M.S. Koppert op 10 juni 2026.
184