Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5362
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 873.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
24 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object verlaagd naar € 845.000,-.
24 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object verlaagd naar € 845.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 mei 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
2. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1976 gebouwde geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 240 m² en ligt op een kavel van 372 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 845.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 september 2022 voor € 810.005,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 juli 2022 voor € 775.600,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 maart 2023 voor € 980.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in nabije omgeving liggen die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2023) zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Vergelijking met woningen uit de straat
9. Eiser voert aan dat hij het onterecht vindt dat de woning een hogere WOZ-waarde heeft dan twee vergelijkbare woningen in de straat, te weten: [adres 5] en [adres 6] . Eiser stelt dat met het oog op deze twee woningen de WOZ-waarde lager zou moeten zijn, omdat de woning minder perceel- en woonoppervlakte heeft.
10. De heffingsambtenaar vat het argument van eiser op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De heffingsambtenaar wijst terecht op de twee voorwaarden die nodig zijn voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel: vereist is dat er sprake is van gelijke gevallen die ongelijk zijn behandeld, en dat er in ten minste twee van die gelijke gevallen een lagere waarde is vastgesteld (de zogenoemde meerderheidsregel). De enkele omstandigheid dat bij één of enkele andere objecten een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, is daarvoor onvoldoende. De bewijslast om aannemelijk te maken dat er sprake is van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel ligt bij eiser. [1]
11. De heffingsambtenaar stelt dat [adres 5] en [adres 6] niet (nagenoeg) identiek zijn aan de woning. De woning heeft hogere KOUDV-factoren dan de genoemde woningen en er zijn, zoals eiser benoemt, verschillen in perceel en gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan dit volgen, voor zover eiser een beroep op het gelijkheidsbeginsel doet, slaagt dat beroep dus niet.
12. Ook voor het overige kan de vergelijking met de WOZ-waarden van [adres 5] en [adres 6] niet leiden tot een geslaagd beroep. De buurwoningen zijn niet verkocht rondom de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. [2] Een vergelijking tussen de WOZ-waarden van verschillende objecten, zonder inzicht in de onderliggende objectkenmerken, marktgegevens en toegepaste correcties, kan namelijk niet voldoende grond bieden om te concluderen dat de vastgestelde waarde onjuist is. Nu eiser zich beperkt tot een vergelijking van WOZ-waarden als zodanig kan deze vergelijking niet leiden tot het oordeel dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van het verkoopcijfer van [adres 2] . Deze referentiewoning heeft een kleiner gebruiksoppervlakte, hogere KOUDV-factoren, maar wel iets meer grond (12 m²) wat resulteert in een prijs per m² van € 2.926,-. De prijs per m² van de woning komt neer op € 2.503,-.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond, dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt ook het door hem betaalde griffierecht niet terug.
15. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 mei 2026 door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.