ECLI:NL:RBMNE:2026:3080

• Datum uitspraak: 27 mei 2026
• Publicatiedatum: 7 juni 2026
• Zaaknummer: C/16/597961 / HL ZA 25-202
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.R. van der Vos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor herstelkosten woning met gebreken na ombouw bedrijfspand

De eiser kocht een voormalig bedrijfspand dat was omgebouwd tot twee appartementen. Na levering stelde de gemeente vast dat de woning niet voldeed aan de omgevingsvergunning en legde een last onder dwangsom op vanwege diverse gebreken. De eiser vordert betaling van herstelkosten en andere schade van de verkoper, stellende dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

De rechtbank stelt vast dat de gebreken bij levering aanwezig waren en onvoldoende gemotiveerd door de verkoper zijn betwist. De woning voldoet daardoor niet aan de eisen voor normaal gebruik, waardoor de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade.

De eiser heeft de verbintenis tot herstel omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding, omdat de verkoper in verzuim is gesteld. De rechtbank wijst de vorderingen toe voor de herstelkosten en deskundigenkosten, maar wijst kosten voor extra energieverbruik, elektriciteitsaanpassingen en kortsluitingsherstel af wegens onvoldoende verband of te late klacht. De zaak wordt verwezen voor nadere onderbouwing van de herstelkosten en de noodzaak van het verplaatsen van een ventilatieopening.

Uitkomst: Verkoper is aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken die woning ongeschikt maken voor normaal gebruik; hoogte herstelkosten wordt nader vastgesteld.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/597961 / HL ZA 25-202

Vonnis van 27 mei 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. J. Brakke,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. J.E. Eikelenboom.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het incidenteel vonnis van 22 oktober 2025;
- de akte wijziging van eis met producties 16 tot en met 27;

- de akte van [gedaagde] met productie 13;

- de akte van [eiser] met productie 28;
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de spreekaantekeningen van [eiser] ;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] met producties 17 en 14.

1.2

Partijen zijn tot 25 maart 2026 in de gelegenheid gesteld een minnelijke regeling te treffen. Dit is niet gelukt. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.

2. De kern van de zaak

2.1

[eiser] heeft een woning van [gedaagde] gekocht. Het betreft een voormalig bedrijfspand dat door [gedaagde] is omgebouwd naar twee appartementen. Daarvoor is aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend. Na de levering heeft de gemeente aan [eiser] een last onder dwangsom opgelegd, omdat de woning niet aan alle vereisten uit de omgevingsvergunning voldoet. [eiser] moet daardoor herstelwerkzaamheden uitvoeren. Hij meent dat [gedaagde] daar als verkoper voor aansprakelijk is en vordert betaling van de herstelkosten en andere schade en kosten. In dit tussenvonnis komt de rechtbank tot de conclusie dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten. De hoogte daarvan moet nog wel worden vastgesteld. Daarover moeten partijen zich nog uitlaten.

3. De beoordeling

Inleiding

3.1

Op 7 oktober 2022 heeft [eiser] van [gedaagde] het appartement aan de [straat] [nummeraanduiding 1/letter] te [plaats 1] gekocht voor een koopprijs van € 255.000,00 (hierna: de woning). Op 6 januari 2023 is de woning geleverd. Het betreft een voormalig bedrijfspand dat door [gedaagde] is omgebouwd naar twee appartementen. Hiervoor is aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend.

3.2

Op 26 juni 2023 ontving [eiser] een e-mail van de gemeente dat de woning na een voorinspectie (op 20 februari 2023) op dertien punten niet voldeed aan de vergunningsvoorwaarden en het pand daarom nog niet mag worden bewoond. De gemeente schrijft dat [eiser] hiervoor als nieuwe eigenaar verantwoordelijk is.

3.3

Bij brief van 9 augustus 2024 heeft de gemeente aan [eiser] een last onder dwangsom aangezegd in verband met het achterwege blijven van het herstel van de geconstateerde gebreken. Op 27 juni 2025 heeft opnieuw een inspectie plaatsgevonden en bij brief van 23 juli 2025 is er daadwerkelijk een dwangsom opgelegd.

3.4

[eiser] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de woning vanwege de door de gemeente geconstateerde gebreken niet geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagde] is daardoor volgens hem tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de ontstane schade. [eiser] wil niet dat [gedaagde] nog tot herstel overgaat en vordert in plaats daarvan betaling van de herstelkosten. Verder vordert [eiser] een aantal andere schadeposten, kosten en rente.

De woning had bij de levering gebreken

3.5

De rechtbank moet eerst vaststellen welke gebreken de woning bij de levering feitelijk had. Tijdens de mondeling behandeling heeft de rechtbank [eiser] gevraagd van welke gebreken hij de herstelkosten vordert. [eiser] heeft daarop geantwoord dat het uitsluitend de punten betreft waarvan de gemeente herstel vereist, zoals die zijn opgenomen in de last onder dwangsom van 23 juli 2025. Voor zover er in de door [eiser] overgelegde deskundigenrapporten meer of andere gebreken zijn opgenomen, zijn die in deze procedure daarom niet relevant.

3.6

In het besluit van 23 juli 2025 heeft de gemeente een last onder dwangsom opgelegd. In het besluit is [eiser] verplicht om bepaalde brandveiligheids- en bouwtechnische aanpassingen aan zijn woning te realiseren. Dit zijn (samengevat) de volgende punten: ^[1]

In de berging moet een afzuigventiel worden geplaatst met voldoende capaciteit. De afzuiging moet rechtstreeks naar buiten gaan. Bij de uitstroomopening moet de afstand tot de perceelgrens uit het Bouwbesluit 2012 in acht worden genomen.

De ventilatie c.q. luchtverversing in de verblijfsruimten moeten voldoen aan de berekening van [onderneming 1] en aan het Bouwbesluit 2012.

Er moet een revisietekening worden ingediend voor de onderling van positie gewisselde berging en badkamer.

Er moet een (goed functionerende) vrijloopdeurdranger op de toegangsdeur van de woning worden aangebracht.

De toegangsdeur van de woning en het kozijn inclusief de totale scheidingsconstructie moeten voldoen aan de eis van 30 minuten brandwerendheid.

De scheidingswand met [straat] [nummeraanduiding 2] moet een brandwerendheid van 60 minuten hebben. Deze wand moet overeenkomstig de omgevingsvergunning en tekening zijn uitgevoerd.

8. De (pvc-)leidingen die van de ene woning naar de andere woning door de scheidingsconstructie lopen moeten op de juiste wijze brandwerend zijn afgedicht.

9. De uitstroomopeningen van de ventilatie mogen niet rechtstreeks op het naburige erf uitkomen.

10. Er moeten certificaten c.q. details worden overgelegd van de opbouw van de wanden die een brandwerendheid moeten hebben van 30 en 60 minuten.

11. Er moet een aangepaste tekening worden aangeleverd van de feitelijke situatie van de rechter- en achtergevel die anders zijn uitgevoerd dan vergund.

12. Bij activatie van de rookmelder in de verkeersruimte moet de voordeur, die op dat moment in geopende stand staat, automatisch sluiten.

14. De pvc-buis in de algemene trapkast in de hal op de begane grond, die door de wand van de woning [straat] [nummeraanduiding 1/letter] gaat, moet brandwerend worden afgedicht.

3.7

[gedaagde] heeft aanvankelijk niet betwist dat deze punten bij de levering feitelijk in de woning aanwezig waren. Wel stelt hij naar aanleiding van de inspectie op 20 februari 2023 herstelwerkzaamheden te hebben verricht en gesprekken met de gemeente te hebben gevoerd, maar dit heeft niet voorkomen dat de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 de hiervoor opgesomde gebreken constateert. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat hij na de last onder dwangsom geen werkzaamheden in de woning meer heeft verricht.

3.8

Kort voor de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] voor het eerst een rapport van [onderneming 2] overgelegd. Hierin wordt ingegaan op de door de gemeente geconstateerde gebreken. [gedaagde] is niet op het rapport ingegaan. In zijn spreekaantekeningen stelt [gedaagde] niet meer dan dat uit het rapport blijkt dat de woningen ‘nagenoeg voldoen aan de verleende omgevingsvergunning’. Ter zitting heeft de rechtbank aan (de advocaat van) [gedaagde] gevraagd of de gebreken uit de last onder dwangsom worden betwist. Daarop is geantwoord dat volgens [onderneming 2] enkel de punten 6 en 8 niet voldeden, dat de overige punten ‘correct’ waren, dat [onderneming 2] per punt heeft aangegeven hoe het zit en dat [gedaagde] zich daarbij aansluit. Van [gedaagde] mag echter worden verwacht dat als hij het bestaan van bepaalde gebreken die [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd betwist, hij dat ook
gemotiveerd doet. Dat doet [gedaagde] echter niet. Hij volstaat met het overleggen van een deskundigenrapport en een algemene verwijzing naar de inhoud daarvan en gaat niet (in de processtukken of in zijn spreekaantekeningen) concreet in op de door de gemeente geconstateerde gebreken en waarom deze gebreken volgens [onderneming 2] niet aanwezig zijn. [gedaagde] heeft daarmee de gebreken onvoldoende gemotiveerd betwist.

3.9

De conclusie is dat als onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaat dat alle door de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 opgenomen gebreken bij de levering feitelijk in de woning aanwezig waren.

De woning is niet geschikt is voor normaal gebruik

3.1

Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of de gebreken uit de last onder dwangsom maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, en daarmee of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.11

Bij koop moet de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst beantwoorden. Dit artikel is van regelend recht. Dat betekent dat het partijen vrijstaat om van deze wettelijke regeling af te wijken. Partijen hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst artikel 6.1 en artikel 6.3 op te nemen.

3.12

Artikel 6.1 bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser] draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken.

3.13

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt. Daarin staat dat [gedaagde] ervoor instaat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Uit vaste rechtspraak volgt dat onder het begrip ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet ieder gebrek maakt dus dat van normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn.

3.14

Vast staat dat volgens de gemeente door de hiervoor vastgestelde gebreken niet in overeenstemming met de omgevingsvergunning is gebouwd en dat er een dwangsom is opgelegd. De rechtbank is van oordeel dat de woning hierdoor niet geschikt is voor normaal gebruik. Door de handhaving van de gemeente kan [eiser] niet met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning wonen zonder dat zijn woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat [eiser] het appartement op dit moment als woning gebruikt, zoals [gedaagde] stelt, maakt dit niet anders. Dit betekent in beginsel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.15

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt verder dat als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik als woning aantast, dit gebrek voor rekening en risico van de koper komt als dit gebrek aan hem bekend of kenbaar was bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn in die zin ‘kenbaar’ (onderzoeksplicht). [gedaagde] doet een beroep op deze bepaling.

3.16

De rechtbank gaat aan dit verweer van [gedaagde] voorbij. Hij heeft namelijk niet gespecificeerd welke gebreken [eiser] heeft ontdekt of had moeten ontdekken en waarom dat zo is. [gedaagde] stelt nog dat [eiser] al lang in de woning woont, maar daaruit kan nog niet worden afgeleid dat [gedaagde] voorafgaand aan de koop bepaalde gebreken had moeten ontdekken en, zo ja, welke en waarom.

3.17

[gedaagde] stelt verder dat hij zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden, onder meer omdat de gemeente na het verlenen van een omgevingsvergunning niet altijd (maar slechts steekproefsgewijs) controleert of in overeenstemming met de vereisten is gebouwd, en dat hij er na gereedmelding op mocht vertrouwen dat de woning in overeenstemming met de vergunning was gebouwd.

3.18

De rechtbank gaat ook hieraan voorbij. Een eventuele schending van de mededelingsplicht door [gedaagde] is slechts van belang in relatie tot de onderzoeksplicht van [eiser] uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Omdat niet vaststaat dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, is de mededelingsplicht van [gedaagde] niet relevant.
3.19 [gedaagde] noemt tot slot artikel 6.6 van de koopovereenkomst. In de tweede alinea van dit artikel staat dat wanneer na de ondertekening en voor de levering een verbetering of herstelling door de overheid wordt voorgeschreven, de gevolgen daarvan voor de koper zijn.

3.2

[gedaagde] heeft niet gesteld in deze zaak sprake is van een dergelijke situatie. Voor zover dat al zo zou zijn, dan geldt de uitzondering uit de tweede zin van de tweede alinea. Daarin staat namelijk dat wanneer de aanschrijving verband houdt met een tekortkoming door de verkoper – wat in deze zaak het geval zou zijn – deze voor risico van de verkoper komt.

3.21

De conclusie is dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6:74 BW is hij daarom in beginsel verplicht de schade die [eiser] daardoor lijdt te vergoeden.

3.22

Dit betekent dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst ten aanzien van de (uit de last onder dwangsom van 23 juli 2025 volgende) gebreken en uit dien hoofde schadeplichtig is, toewijsbaar is.

[gedaagde] is in verzuim geraakt

3.23

Als de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan heeft [eiser] recht op herstel (artikel 7:21 lid 1 sub b BW). [eiser] wil echter niet dat [gedaagde] de gebreken nog herstelt en vordert in plaats daarvan de kosten van herstel door een andere partij. Hij vordert daarmee vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW. Omdat herstel van de gebreken door [gedaagde] niet blijvend onmogelijk was, moet hij voor een rechtsgeldige omzetting van de verbintenis tot nakoming in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding in verzuim zijn geraakt (artikel 6:87 lid 1 BW).

3.24

Aanvankelijk heeft [gedaagde] betwist dat hij in gebreke is gesteld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank hem de brieven van 7 maart 2024 en 16 mei 2025 voorgehouden, waarin [eiser] twee deskundigenrapporten overlegt en sommeert om tot herstel van de daarin genoemde gebreken over te gaan. Deze gebreken omvatten onder meer de door de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 genoemde gebreken. (De advocaat van) [gedaagde] heeft daarop aangegeven dit standpunt te laten vallen. De rechtbank leidt daaruit af dat [gedaagde] niet langer betwist dat hij in verzuim is geraakt, zodat dit vaststaat.

De verbintenis tot nakoming is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding

3.25

Op grond van artikel 6:87 BW is voor omzetting van de verbintenis tot nakoming in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding vereist dat [eiser] [gedaagde] dit schriftelijk mededeelt. De rechtbank begrijpt de dagvaarding zo dat daarin de omzettingsverklaring ligt besloten, omdat in de dagvaarding vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. Dit betekent dat [eiser] herstel door [gedaagde] niet meer hoeft te accepteren en [gedaagde] de kosten van herstel door een andere partij moet betalen.

3.26

[eiser] heeft ook ‘omzetting van de overeenkomst in een vervangende schadevergoeding gevorderd’. Deze vordering wordt afgewezen, omdat de rechtbank de dagvaarding al begrijpt als omzettingsverklaring.

[eiser] heeft zijn klachtplicht niet geschonden

3.27

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] te laat heeft geklaagd over de gebreken aan de woning. In februari 2023 zou [eiser] namelijk al de hoogte zijn van de resultaten van de inspectie en [eiser] heeft [gedaagde] pas voor het eerst op 7 maart 2024 in gebreke gesteld.

3.28

In artikel 7:23 lid 1 BW staat dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. [gedaagde] stelt dat hij pas in maart 2024 een ingebrekestelling heeft ontvangen, maar vaststaat dat hij ruim daarvoor al op de hoogte was van de door de gemeente geconstateerde gebreken. Uit wat [gedaagde] naar voren heeft gebracht in de conclusie van antwoord (zie bijvoorbeeld randnummer 17) en de producties waarnaar wordt verwezen, blijkt dat [gedaagde] vanaf het begin op de hoogte is geweest van de bevindingen van de gemeente. [gedaagde] heeft zelf contact met de gemeente onderhouden en heeft – vóór juli 2023 – pogingen gedaan om bepaalde gebreken te herstellen. Omdat [gedaagde] dus al op de hoogte was van de gebreken, hoefde [eiser] hem daarover niet meer te informeren. De conclusie is daarom dat [eiser] zijn klachtplicht niet heeft geschonden. Dat de ingebrekestelling pas volgde nadat bleek dat de gemeente na de herstelpoging van [gedaagde] nog steeds vond dat er gebreken waren, is in dat kader een logische gang van zaken.

Partijen moeten zich uitlaten over de hoogte van de herstelkosten

3.29

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de begroting van de vervangende schadevergoeding. [eiser] vordert € 52.959,72 aan herstelkosten. Dit bedrag is gebaseerd op een offerte van aannemersbedrijf [onderneming 3] . [eiser] heeft deze aannemer inmiddels opdracht gegeven herstelwerkzaamheden te verrichten. De rechtbank kan de in de offerte van de aannemer genoemde posten zonder nadere toelichting niet relateren aan de in de last onder dwangsom genoemde gebreken. De rechtbank begrijpt bovendien dat de aannemer nog een factuur met de definitieve kosten aan [eiser] zal sturen.

3.3

De rechtbank zal [eiser] in de gelegenheid stellen een akte te nemen en daarin aan de hand van de definitieve factuur van aannemersbedrijf [onderneming 3] te onderbouwen:

welke werkzaamheden per specifiek gebrek noodzakelijk waren om de door de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 genoemde gebreken te herstellen, en;

wat deze noodzakelijke werkzaamheden hebben gekost, per gebrek gespecificeerd.

[gedaagde] krijgt de gelegenheid om met een antwoordakte te reageren.

De kosten van extra energieverbruik worden afgewezen

3.31

Naast de herstelkosten van de door de gemeente geconstateerde gebreken vordert [eiser] betaling van € 975,39 aan kosten van extra energieverbruik. Volgens [eiser] zijn deze kosten het gevolg van slechte isolatie.

3.32

Hiervoor is al overwogen dat partijen in artikel 6.1 van de koopovereenkomst hebben afgesproken dat [eiser] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser] draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken. Dit is slechts anders als de woning door deze gebreken niet geschikt is voor een normaal gebruik, dat wil zeggen dat in de woning op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast kan worden gewoond (artikel 6.3). Niet ieder gebrek maakt dus dat van normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn.

3.33

Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de vermeende slechte isolatie samenhangt met de door de gemeente geconstateerde gebreken. Dat betekent dat hiervoor afzonderlijk moet worden beoordeeld of het een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dat dit het geval is, heeft [eiser] niet gesteld. Dit betekent dat dit vermeende gebrek op grond van artikel 6.1 voor risico van [eiser] komen. De gevorderde kosten van extra energieverbruik komen daarom voor zijn eigen rekening en worden afgewezen.

[eiser] moet zich uitlaten over het verplaatsen van de ventilatieopening in de badkamer

3.34

[eiser] vordert € 110,00 aan kosten in verband met het aanschaffen van een nieuwe badkamertegel.

3.35

Uit productie 22 begrijpt de rechtbank dat de ventilatieopening in de badkamer is verplaatst en dat het gat van de oude ventilatie gedicht moest worden met een nieuwe badkamertegel. De rechtbank begrijpt verder dat het verplaatsen van de ventilatieopening volgens [eiser] samenhangt met de door de gemeente in de last onder dwangsom geconstateerde gebreken die een normaal gebrek van de woning in de weg staan. Als dit zo is, dan zien de kosten van de nieuwe badkamertegel op herstelkosten die voor rekening van [gedaagde] komen.

3.36

[gedaagde] betwist echter – zo begrijpt de rechtbank – dat het verplaatsen van de ventilatieopening en daarmee het vervangen van een badkamertegel noodzakelijk was voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. De rechtbank kan dat op dit moment niet beoordelen. Daarvoor moet [eiser] eerst onderbouwen welke werkzaamheden per specifiek gebrek noodzakelijk waren, waartoe hij nog de gelegenheid krijgt. In dat kader zal de rechtbank hem ook de gelegenheid geven zich uit te laten over de noodzaak van het verplaatsen van de ventilatieopening in de badkamer en daarmee het aanschaffen van een nieuwe badkamertegel.

De kosten in verband met het aanpassen van de elektriciteitsaansluiting en de extra elektriciteitskosten worden afgewezen

3.37

[eiser] vordert € 1.774,84 aan kosten die hij heeft moeten maken in verband met het aanpassen van de elektrische aansluiting van 3x40A naar 3x25A en de hogere elektriciteitskosten die hij tot deze aanpassing heeft moeten maken.

3.38

[gedaagde] stelt terecht dat [eiser] over dit vermeende gebrek niet tijdig heeft geklaagd. [eiser] heeft het gebrek immers op 8 mei 2024 ontdekt, terwijl hij [gedaagde] pas een jaar later, bij brief van 16 mei 2025, hiervoor aansprakelijk heeft gesteld. Dit is te laat. Bovendien had [eiser] het gebrek op dat moment zelf al laten herstellen en is [gedaagde] dus ook niet in gebreke gesteld. Voor zover deze vordering vervangende schadevergoeding omvat, strandt de vordering daarom ook op het ontbreken van verzuim. De conclusie is dat deze vordering wordt afgewezen.

De kosten voor het verhelpen van een kortsluiting worden afgewezen

3.39

[eiser] vordert € 87,73 aan kosten die hij heeft gemaakt in verband met het verhelpen van een kortsluiting die zou zijn veroorzaakt door een elektriciteitskabel die open en bloot buiten de woning lag. Hiervoor geldt echter dat [gedaagde] terecht heeft aangevoerd dat [eiser] te laat heeft geklaagd. Namelijk 16 maanden nadat de korsluiting zich voordeed. De herstelkosten worden daarom afgewezen.

De deskundigenkosten worden toegewezen

3.4

[eiser] vordert € 2.602,98 aan kosten van de door hem ingeschakelde deskundigen. Het gaat hierbij om kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Voor de toewijsbaarheid van deze kosten is vereist dat, in de gegeven omstandigheden, de verrichte werkzaamheden door de deskundigen redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn.

3.41

[gedaagde] stelt dat het niet noodzakelijk was om de deskundigenrapporten op te laten stellen. Ten eerste omdat de gemeente al duidelijk had gemaakt aan welke punten de woning niet voldeed. De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Hiervoor is vastgesteld dat [gedaagde] op de hoogte was van de door de gemeente geconstateerde gebreken en hij ook werkzaamheden in de woning heef laten uitvoeren. Dit heeft echter niet tot herstel van alle gebreken geleid. In dat licht valt goed te begrijpen dat [eiser] een deskundige ( [onderneming 4] ) heeft ingeschakeld om de door de gemeente geconstateerde gebreken nader te onderzoeken en de herstelmaatregelen en -kosten in beeld te brengen. Dat [eiser] een deskundige heeft ingeschakeld, is daarom redelijk.

3.42

Ten tweede stelt [gedaagde] dat het niet nodig was om een tweede deskundige ( [onderneming 5] ) in te schakelen. Ook daarin volgt de rechtbank hem niet. Uit het rapport van [onderneming 4] volgt dat voor de brandvertragende voorzieningen onvoldoende inzicht is in de mate van herstelwerk en dat hiervoor destructief onderzoek nodig is door een gespecialiseerd bedrijf (pagina 28, onder h). Ook het inschakelen van de tweede deskundige was daarom redelijk.

3.43

[gedaagde] heeft niet aangevoerd dat de omvang van de deskundigenkosten onredelijk is. De in rekening gebrachte kosten komen de rechtbank ook niet onredelijk hoog voor.

3.44

De conclusie is dat vordering tot betaling van de deskundigenkosten volledig zal worden toegewezen.

De gevorderde incassokosten, rente en proceskosten worden in het eindvonnis beoordeeld

3.45

Tot slot vordert [eiser] betaling van buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten. Deze vorderingen zullen in het eindvonnis worden beoordeeld.

Tot slot

3.46

In dit vonnis heeft de rechtbank een aantal belangrijke knopen doorgehakt. De belangrijkste beslissing is dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de gebreken uit de last onder dwangsom. Verder moet [gedaagde] de deskundigenkosten en eventueel de kosten van een badkamertegel betalen. Het geschil ziet alleen nog op de begroting van de herstelkosten. [eiser] moet onderbouwen welke werkzaamheden per gebrek nodig waren en wat die werkzaamheden hem hebben gekost. Daarbij overweegt de rechtbank alvast dat volgens [gedaagde] de werkzaamheden bij een andere aannemer misschien lager zouden kunnen uitvallen, maar dat dit niet per se betekent dat de kosten van de door [eiser] ingeschakelde aannemer te hoog zijn.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 24 juni 2026 voor het nemen van een akte door [eiser] over de hoogte van de herstelkosten zoals omschreven in
randnummer 3.30 en over de noodzaak van het verplaatsen van de ventilatieopening in de badkamer en daarmee het aanschaffen van een nieuwe badkamertegel zoals omschreven in
randnummer 3.36 ;

4.2

bepaalt dat [gedaagde] vervolgens de gelegenheid krijgt om op een termijn van vier weken bij akte te reageren;

4.3

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op

27 mei 2026.

5274

Voetnoten

1. De rechtbank hanteert daarbij de nummering zoals de gemeente deze in het besluit van 23 juli 2025 heeft gebruikt en laat de punten die ten tijde van het besluit hersteld waren en waarvoor geen last onder dwangsom is opgelegd buiten beschouwing.