ECLI:NL:RBMNE:2026:3028

• Datum uitspraak: 26 mei 2026
• Publicatiedatum: 2 juni 2026
• Zaaknummer: UTR 24/1025
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Veenendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond verklaring beroep tegen WOZ-waarde woning in Utrecht

De heffingsambtenaar van de gemeente heeft de WOZ-waarde van een woning in Utrecht vastgesteld op €358.000 voor het belastingjaar 2023, met waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser betwist deze waarde en vordert een lagere waardering van €297.000. Na bezwaar en een regiezitting waarbij een nieuwe taxatiematrix werd opgesteld, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten zonder nadere zitting.

De rechtbank beoordeelt de waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in dezelfde buurt. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, mede doordat rekening is gehouden met verschillen in grootte, ligging en staat van onderhoud. De rechtbank wijst het beroep af omdat eiser onvoldoende onderbouwing levert voor een lagere waarde.

De rechtbank concludeert dat de taxatiematrix en toelichting voldoende inzicht geven in de waardebepaling en dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft voldaan. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Het beroep wordt ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde blijft gehandhaafd.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €358.000 wordt ongegrond verklaard en de waarde blijft gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/1025

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. H. Vloet),

en

De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: G.A. Willigenburg).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 358.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. De zaak is behandeld op de regiezitting van 14 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om een nieuwe taxatiematrix op te stellen. Op 26 januari 2026 heeft de heffingsambtenaar een nieuwe taxatiematrix ingediend. Eiser heeft hier 5 februari 2026 op gereageerd.

4. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 56 m². De woning ligt op een perceel van 255 m².

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 297.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 358.000,-.

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar na de regiezitting een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 310.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 28 maart 2023 voor € 445.094,-;
• [adres 4] , verkocht op 16 september 2021 voor € 670.000,-.

Beoordeling van het geschil

10. De rechtbank stelt vast dat partijen ter zitting zijn overeengekomen dat de heffingsambtenaar een nieuwe taxatiematrix opstelt en eiser hier vervolgens op reageert. De rechtbank gaat daarom bij de beoordeling van het geschil uit de van de taxatiematrix die is ingediend op 26 januari 2026 en behandelt alleen de beroepsgronden van eiser ten aanzien van deze taxatiematrix. Het beroepschrift en het aanvullend beroepschrift van eiser behoeft daarom geen bespreking.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, waarvan [adres 3] in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

12. Anders dan eiser stelt, acht de rechtbank de referentiewoning aan de [adres 4] voldoende vergelijkbaar en bruikbaar als referentiewoning. De rechtbank kan namelijk de heffingsambtenaar volgen dat een derde referentiewoning met een klein gebruiksoppervlak binnen deze woonkern in de gemeente niet beschikbaar is. Doordat er voldoende rekening is gehouden met het verschil in grootte tussen de woning van eiser en [adres 4] , is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar deze referentiewoning als onderbouwing mag hanteren. Het standpunt van eiser dat de referentiewoning aan de [adres 3] vanwege de ligging aan de Vecht gecorrigeerd dient te worden met een percentage van 20%, volgt de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in ligging niet zodanig dat hiervoor een correctie van 20% dient te worden toegepast. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar, anders dan eiser stelt, voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De overgelegde foto’s tonen een gebrekkig voorzieningenniveau en hiervoor heeft de heffingsambtenaar dan ook een correctie toegepast in de taxatiematrix. Dat ook het onderhoud ondergemiddeld is blijkt volgens de rechtbank echter niet uit de foto’s. Dat dit wel het geval is, heeft eiser verder niet gemotiveerd onderbouwd. De heffingsambtenaar mag dan ook van een gemiddelde staat van onderhoud uitgaan. De rechtbank merkt daarbij op dat er voldoende ruimte is in de taxatiematrix om met een eventueel waardedrukkend effect rekening te houden. De rechtbank kan voorts het standpunt van de heffingsambtenaar volgen dat er voldoende ruimte in de taxatiematrix is om het verschil voor de aftrek van het waterverdedigingswerk (€ 12.096,-) te ondervangen. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank de berekeningen van eiser, zonder referentiewoning [adres 4] , niet. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

Conclusie en gevolgen

13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.