ECLI:NL:RBMNE:2026:2969

• Datum uitspraak: 20 mei 2026
• Publicatiedatum: 31 mei 2026
• Zaaknummer: 12220595 \ MV EXPL 26-67 AW/1583
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens ontbreken opzegging tijdelijke huurovereenkomst

In deze kortgedingprocedure vordert de verhuurder ontruiming van een woning die sinds 1 mei 2024 wordt gehuurd op basis van een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd tot 30 april 2026. De verhuurder stelt dat de overeenkomst van rechtswege is geëindigd en dat huurbescherming daarom niet geldt.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd omdat partijen zijn overeengekomen dat opzegging vereist is voor beëindiging, een afwijking die in het voordeel van de huurder is. De verhuurder heeft geen geldige opzegging gedaan, noch voldaan aan de wettelijke eisen voor opzegging, zoals het tijdig informeren van de huurder binnen de wettelijke termijn van drie tot één maand voor het einde van de huurperiode.

De kantonrechter stelt dat de e-mails van de verhuurder niet voldoen aan de vereisten voor een geldige aanzegging of opzegging, omdat deze te vroeg en te laat zijn verzonden. Hierdoor is de huurovereenkomst vermoedelijk verlengd voor onbepaalde tijd. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen omdat de verhuurder de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd of aangezegd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 12220595 \ MV EXPL 26-67 AW/1583

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 20 mei 2026

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] of verhuurder,

gemachtigde: M. Willemse, werkzaam bij [onderneming] B.V.,

tegen

1. [gedaagde sub1] ,

2.
[gedaagde sub2] ,

beiden wonende te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] of huurders,

procederend in persoon.

Het kort geding wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Almere.

De zaak wordt behandeld door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, bijgestaan door A. van de Werfhorst LLB als griffier.

Aanwezig zijn:

- [eiseres] en [naam] , beheerder, bijgestaan door M. Willemse;
- [gedaagden] .

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

1. De beslissing

De kantonrechter

1.1

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

1.2

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

1.3

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

2. De motivering van de beslissing

2.1

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

De huurovereenkomst is niet opgezegd

2.2

Huurders huren sinds 01 mei 2024 een woning aan de [adres] te [plaats 2] . De overeenkomst vermeldt in de considerans dat het een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van maximaal 24 maanden ex artikel 7:271 lid 1 BW betreft lopende van 1 mei 2024 tot 30 april 2026. In artikel 3.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat indien de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt zonder opzegging de huurovereenkomst doorloopt voor onbepaalde tijd. Verhuurder deelt op verzoek van huurders bij e-mail van 23 januari 2026 mede dat verlenging van de overeenkomst niet mogelijk is omdat de eigenaar van de woning de woning wil verkopen. Eerst op 14 april 2026 verzoekt de verhuurder om inspectie van het gehuurde en refereert bij e-mail van 15 april 2026 aan de in januari 2026 gevoerde correspondentie onder de mededeling dat huurders de woning dienen te verlaten tegen 30 april 2026.

2.3

Verhuurder vordert thans ontruiming van de woning omdat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is die op 30 april 2026 van rechtswege is geëindigd en dat huurders daarom geen huurbescherming toekomt.

2.4

Het beroep van de verhuurder op artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW faalt. Ingevolge deze bepaling eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaren van rechtswege mits de verhuurder de huurder op het juiste moment informeert over het verstrijken van de termijn. In de onderhavige huurovereenkomst zijn partijen echter, in afwijking van artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW, overeengekomen dat voor beëindiging opzegging is vereist zodat de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt (artikel 7:272, lid 1, BW). Een dergelijke afwijking is geldig aangezien die in het voordeel van de huurder is.

2.5

Verhuurder stelt dat in de huurovereenkomst de opzegging al is verwerkt en dat het versturen van een extra opzegging niet noodzakelijk is. De overeenkomt voor bepaalde tijd eindigt niet door ommekomst van de bepaalde termijn. De overeenkomst moet worden opgezegd. De bepaalde termijn heeft alleen als beperkte strekking dat aangegeven wordt wanneer op zijn vroegst kan worden opgezegd (HR 10 augustus 1994, NJ 1994/688). Verder is in het derde lid van artikel 7:271 BW bepaald dat opzegging dient te geschieden bij exploot of aangetekende brief en daarnaast eist lid 4 van artikel 7:271 BW dat de opzegging door de verhuurder (op straffe van nietigheid) de gronden voor opzegging moet vermelden en dat het ook moet gaan om gronden zoals aangegeven in artikel 7:274 lid 1 BW. Hieraan is door verhuurder niet voldaan.

De ontruiming is niet (tijdig) aangezegd

2.6

Ook in het geval partijen geen opzegging zouden zijn overeengekomen, zou de onderhavige huurovereenkomst niet van rechtswege zijn geëindigd. De verhuurder heeft immers niet, zoals artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW voorschrijft, de huurders binnen de wettelijke termijn van drie maanden tot een maand voor het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd schriftelijk geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. De e-mail correspondentie van januari 2026 (voor zover al moet worden opgevat als een opzegging of een aanzegging) en de e-mails van 14 en 15 april 2026 dateren namelijk van meer dan vier maanden respectievelijk minder dan een maand voor het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd. De mogelijke stelling van verhuurder dat alleen van nalaten van het doen van een aanzegging binnen de wettelijke termijn sprake is indien helemaal niet of te laat is aangezegd, vindt geen steun in artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW noch in de parlementaire geschiedenis van die bepaling. Uit de parlementaire geschiedenis volgt het antwoord van de minister op de vraag van enkele Kamerleden wat het gevolg is indien de verhuurder nalaat tussen een en drie maanden voor het verstrijken van de tijdelijke huur een kennisgeving te sturen. Het antwoord van de minister heeft aldus ook betrekking op de situatie waarin de verhuurder te vroeg en te laat aanzegt. Van nalaten tijdig aan te zeggen is dus ook sprake indien te vroeg wordt aangezegd. De stelling van verhuurder dat huurders geen beroep toekomt op het voorschrift van aanzegging binnen de wettelijke termijn omdat zij door de te vroege en te late aanzeggingen niet in haar belangen is geschaad, wordt niet gevolgd. Huurders hebben een woonbelang en van hen kan bezwaarlijk worden gevergd af te zien van hun recht op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gevolg is dat aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst met ingang van 30 april 2026 is verlengd voor onbepaalde tijd.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

2.7

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op € 50,00 voor verletkosten.

Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.