ECLI:NL:RBMNE:2026:2962

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht, kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12150394 \ UV EXPL 26-69 WMB/61313

Vonnis in kort geding van 19 mei 2026

in de zaak van

[eiseres],

wonend in [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. D. Pranjic,

tegen

1.[gedaagde sub1] ,

2.
[gedaagde sub2],

beiden wonend in [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: de heer B.E.J.M. Tomlow.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 april 2026 met producties,
- de akte overlegging producties, tevens eis in reconventie van [gedaagden] ,

- de akte overlegging nadere producties van [eiseres] ;

- de e-mail met aanvullende producties van [gedaagden] .

1.2

De mondelinge behandeling vond plaats op 28 april 2026. De griffier heeft aantekeningen gemaakt tijdens de zitting. [eiseres] is samen met mr. Pranjic verschenen. [gedaagden] zijn samen met de heer Tomlow verschenen. Ook de zoons van [eiseres] , de heren [A. en B.] , en de beheerder van het complex waar [gedaagden] in wonen, de heer [C.] , waren bij de zitting aanwezig. Zowel mr. Pranjic, als mr. Tomlow heeft een pleitnota gebruikt om de zaak toe te lichten tijdens de zitting. Met goedkeuring van [gedaagden] heeft [eiseres] daarnaast tijdens de zitting een e-mail overgelegd, omdat die per ongeluk was verwijderd in een door haar ingediende productie.

1.3

Op verzoek van partijen heeft de kantonrechter de zaak na de zitting een week aangehouden, zodat partijen met elkaar konden overleggen over een schikking. [eiseres] heeft de kantonrechter op 1 mei 2026 verzocht om vonnis te wijzen. Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1

[gedaagde sub1] huurt sinds 19 juni 2015 van [eiseres] de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde sub2] is haar partner en woont bij haar in de woning. Sinds 2024 zijn partijen met elkaar in gesprek over een mogelijk vertrek van [gedaagden] uit de woning, omdat [eiseres] het complex waarin zij wonen vergaand wil verbouwen. [eiseres] wil (in conventie) dat [gedaagden] de woning ontruimen, omdat partijen volgens haar een huurbeëindigingsovereenkomst hebben gesloten en [gedaagden] niet meewerken aan dringende werkzaamheden die in/aan de woning moeten worden uitgevoerd. [gedaagden] weigeren te vertrekken. Zij ontkennen dat zij akkoord zijn gegaan met een huurbeëindigingsovereenkomst en zeggen mee te willen werken aan dringende werkzaamheden. [gedaagden] willen (in reconventie) dat [eiseres] de wasmachine, de droger en de elektriciteit voor de hal en het toilet van de woning weer aansluit. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af en die van [gedaagden] toe.

3.De beoordeling

in conventie

[eiseres] heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen

3.1

Voor toewijzing van de vorderingen van [eiseres] in dit kort geding is nodig dat [eiseres] een spoedeisend belang bij die vorderingen heeft. Dat heeft zij. Haar primaire standpunt is dat [gedaagden] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijven omdat de huurovereenkomst op 1 maart of 1 april 2026 is geëindigd. Als dat klopt, dan volgt daaruit dat zij een spoedeisend belang heeft om zo snel mogelijk een einde te maken aan die situatie. Daar komt nog bij dat de werkzaamheden in het complex volgens [eiseres] nu vertraging oplopen omdat [gedaagden] nog in de woning verblijven en de kosten voor de verbouwing daardoor steeds verder toenemen.

De vorderingen van [eiseres]

3.2

[eiseres] vraagt de kantonrechter in dit kort geding om [gedaagden] te ontruimen vooruitlopend op het oordeel van de rechter in de bodemprocedure. Primair wil zij dat die vordering onvoorwaardelijk wordt toegewezen. Subsidiair wil zij dat die vordering wordt toegewezen onder de voorwaarde dat zij de overeengekomen beëindigingsvergoeding van € 40.000,00 aan [gedaagden] betaalt, verminderd met de extra kosten voor de aannemer van € 22.288,20, de financieringsschade, de gederfde huur en haar werkelijke advocaatkosten. Die vorderingen kunnen alleen worden toegewezen als het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] de woning moeten ontruimen. De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is en legt dat hierna uit.

Partijen hebben geen huurbeëindigingsovereenkomst gesloten

3.3

[gedaagden] verblijven in de woning op grond van de huurovereenkomst die [gedaagde sub1] op 19 juni 2015 met [eiseres] heeft gesloten. Primair zegt [eiseres] dat die huurovereenkomst is geëindigd door een huurbeëindigingsovereenkomst waarvan zij zegt dat zij die met [gedaagden] heeft gesloten. Zij heeft uitgelegd dat zij eigenaar is van het gehele complex waarin de woning van [gedaagden] zich bevindt. In 2024 heeft [eiseres] aan alle huurders aangegeven dat zij het complex vergaand ging verbouwen. De benodigde omgevingsvergunning is verleend op 16 juni 2025. De verbouwing is inmiddels in volle gang. Voor de verbouwing bevonden zich in het gehuurde per verdieping twee appartementen die [eiseres] aan verschillende huurders verhuurde. Volgens de gemeente ging het om een kamerververhuurpand.^[1]Volgens [eiseres] is het nodig om het pand zodanig te verbouwen dat per verdieping in plaats van twee verhuurbare appartementen, één appartement met een uitbouw naar de tuinzijde ontstaat. Een verhuur zoals die eerst plaats vond zou wegens overheidsregels en/of noodzakelijke herfinanciering niet langer rendabel zijn. Een dringend eigen gebruik op die grond heeft [eiseres] echter niet aannemelijk gemaakt. Sinds de aangekondigde verbouwing zijn alle bewoners behalve [gedaagden] in overleg met [eiseres] vrijwillig vertrokken. [eiseres] zegt dat zij het met [gedaagden] ook op alle belangrijke punten eens is geworden en dat [gedaagden] bereid waren te vertrekken. Op de bereikte overeenstemming zijn [gedaagden] teruggekomen, maar dat was niet meer mogelijk. Door niet te vertrekken plegen [gedaagden] dus wanprestatie en verblijven ze sinds 1 maart of 1 april 2026 zonder recht of titel in de woning. [gedaagden] betwisten dat en zeggen dat partijen het nooit eens zijn geworden over de voorwaarden waaronder zij zouden vertrekken.

Wettelijke kader: aanbod en aanvaarding

3.4

Een overeenkomst ontstaat op het moment dat de ene partij een aanbod van de andere partij op de belangrijkste punten (de essentialia) aanvaardt.^[2]Omdat het hier gaat om een huurbeëindigingsovereenkomst is daarvoor in ieder geval vereist dat de verhuurder een concreet tijdstip heeft genoemd voor de beëindiging van de huurovereenkomst (het aanbod) en de huurder daarmee heeft ingestemd (de aanvaarding).^[3]Een aanbod kan in elke vorm worden aanvaard, maar als de aanvaarding op belangrijke punten van het aanbod afwijkt, geldt dat als een nieuw aanbod.^[4]Als de ene partij een handeling als aanvaarding begreep terwijl dat volgens de ander niet zo was bedoeld, moet er worden gekeken naar wat die eerste partij in redelijkheid uit de handeling van de ander mocht begrijpen.^[5]Daarbij kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen.

[gedaagden] hebben nooit een aanbod van [eiseres] aanvaard

3.5

[eiseres] wijst op twee momenten in de onderhandelingen waaruit volgens haar blijkt dat [gedaagden] haar aanbod voor een huurbeëindiging op de belangrijkste punten hebben aanvaard, namelijk een gesprek op 9 februari 2026 en een Whatsapp-bericht van [gedaagde sub1] op 25 februari 2026. Dat betoog gaat niet op.

3.6

Het gesprek op 9 februari 2026 vond plaats nadat [eiseres] op 5 februari 2026 een conceptbeëindigingsovereenkomst aan [gedaagden] had toegestuurd, waarin [eiseres] zich bereid had verklaard om een beëindigingsvergoeding van € 40.000,00 aan [gedaagden] te betalen. Het gesprek op 9 februari 2026 ging volgens [eiseres] daarom alleen nog over het moment waarop dat bedrag zou worden uitbetaald. [eiseres] zegt dat [gedaagde sub1] tijdens dat gesprek met ‘yes’ antwoorde en knikte toen zij vroeg of [gedaagden] bereid waren per 1 maart 2026 te vertrekken als zij de beëindigingsvergoeding in een keer zou betalen. [eiseres] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde sub1] dat heeft gedaan. [gedaagden] hebben dat betwist en zij heeft dat niet met stukken onderbouwd. Bovendien heeft [eiseres] op 18 februari 2026 nog per e-mail aan [gedaagden] gevraagd “
Can you then guarantee me that you will be gone bij March 1?” en een nieuwe conceptbeëindigingsovereenkomst opgestuurd. [eiseres] was er zelf toen ook dus nog niet van overtuigd dat partijen al overeenstemming hadden bereikt.

3.7

Ook uit het Whatsapp-bericht van 25 februari 2026 blijkt onvoldoende dat partijen overeenstemming hebben bereikt. In reactie op de tweede conceptbeëindigingsovereenkomst hebben [gedaagden] op 19 februari 2026 per e-mail drie aanvullende voorwaarden gesteld. Een van die voorwaarden was dat de beëindigingsovereenkomst pas effect zou hebben als zij zelf een nieuwe huurovereenkomst voor een andere woning hadden getekend. Dat bericht geldt als een nieuw aanbod, omdat het op het belangrijkste punt van de beëindigingsovereenkomst, namelijk de einddatum, afweek van het aanbod dat [eiseres] had gedaan. Datzelfde geldt voor de reactie van [eiseres] op 20 februari 2026, waarin zij aangeeft akkoord te zijn met de overige voorwaarden maar vasthoudt aan 1 april 2026 als de uiterste einddatum van de huurovereenkomst. Op 25 februari 2026 volgde daarop een Whatsapp-bericht van [gedaagde sub1] aan [eiseres] . Daarin geeft [gedaagde sub1] aan dat zij contact wil gaan opnemen met de door [eiseres] ingeschakelde verhuurmakelaar om te kijken of een van de alternatieve huurwoningen die zij hadden bezichtigd nog beschikbaar was, zodat [gedaagden] die dan konden accepteren per 1 maart 2026.

3.8

Anders dan [eiseres] heeft gedaan, mocht zij uit dat bericht niet zonder meer afleiden dat [gedaagden] haar staande aanbod voor een huurbeëindiging per 1 april 2026 hadden aanvaard. Uit het bericht volgt namelijk niet dat [gedaagden] ook uiterlijk 1 april 2026 zouden vertrekken als de vervangende huurwoning niet meer beschikbaar zou zijn. [gedaagde sub1] heeft daarnaast tijdens de zitting uitgelegd dat zij het Whatsapp-bericht in een vlaag van verstandsverbijstering heeft verstuurd, vanwege de druk die zij ervoer vanuit [eiseres] en de symptomen van haar ziekte (MS en trigeminal neuralgia) die werden verergerd door haar stress over de situatie. Aangezien [eiseres] wist van haar ziekte en ook wist dat [gedaagden] zekerheid wilden hebben over een vervangende huurwoning, had het op haar weg gelegen om verduidelijking te vragen over wat [gedaagde sub1] precies met haar bericht bedoelde. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar eigen risico. Het is daarom onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat [eiseres] dat bericht als een aanvaarding mocht begrijpen.

3.9

Dat wordt niet anders doordat de bedoelde vervangende huurwoning nog beschikbaar was op 25 februari 2026. Dat maakt namelijk niet dat het Whatsapp-bericht wel als een aanvaarding van een huurbeëindiging per 1 april 2026 kan worden gezien. Het stond [gedaagden] dus vrij om van hun voornemen af te zien, zoals zij uiteindelijk hebben gedaan. Daarmee hebben zij dus ook niet de vervulling van een tussen partijen geldende contractuele voorwaarde belet vanuit hun eigenbelang, zoals [eiseres] zegt.^[6]Over die voorwaarde was immers juist geen overeenstemming, omdat [eiseres] daar niet akkoord mee is gegaan.

Geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid

3.1

De kantonrechter ziet daarnaast niet in waarom [gedaagden] misbruik van recht^[7]maken door zich op hun wettelijk huurbeschermingsrecht te beroepen of waarom dat beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals [eiseres] stelt.^[8][eiseres] wijst daarbij op het verloop van de onderhandelingen, haar inspanningen om een andere huurwoning voor [gedaagden] te vinden, het feit dat er verschillende andere huurwoningen beschikbaar waren, en haar eigen belangen bij de verbouwing. Het is niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] zich vanwege die omstandigheden niet op hun wettelijk huurbeschermingsrecht kunnen beroepen. Als het zo is dat verhuur van meerdere appartementen niet langer financieel haalbaar is en daarom renovatie vereist is, had het op de weg van [eiseres] gelegen aan haar huurder een renovatievoorstel te doen en/of de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik.^[9]De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling aan [eiseres] gevraagd waarom die weg niet is bewandeld. Daarop heeft [eiseres] geantwoord dat zij de kans van slagen heeft laten uitzoeken en dat daarop is gezegd dat dat niet haalbaar zou zijn. Daaruit maakt de kantonrechter op dat [gedaagden] op goede gronden gebruik maken van hun recht op huurbescherming en het hen dus vrij stond om al dan niet een huurbeëindigingsovereenkomst aan te gaan. Dat [eiseres] verwachtte dat de onderhandelingen over een huurbeëindiging uiteindelijk tot een huurbeëindigingovereenkomst zouden leiden, maakt niet dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat [gedaagden] ervoor kiezen daar niet aan mee te werken.

[gedaagden] schieten niet tekort in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst

3.11

[eiseres] heeft verder gesteld dat het aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, omdat [gedaagden] hebben geweigerd om mee te werken aan dringende werkzaamheden. Op grond van de wet zijn huurders verplicht om mee te werken aan dringende werkzaamheden in of aan de huurwoning.^[10]Als een huurder dat niet doet, handelt hij niet als goed huurder^[11]en schiet hij tekort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als de weigering om mee te werken in de gegeven omstandigheden voldoende ernstig is, kan dat tot gevolg hebben dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en de huurder het gehuurde moeten ontruimen.^[12][eiseres] vraagt de kantonrechter om in dit kort geding om vooruit te lopen op de ontbinding in de bodemprocedure door de ontruiming toe te wijzen. Dat kan alleen als van haar niet kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht. Daarbij gaat het om een afweging van belangen.

3.12

Het is in de gegeven omstandigheden niet aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. [eiseres] heeft in de dagvaarding verschillende werkzaamheden benoemd die volgens haar in het complex moeten worden uitgevoerd, zoals het volledig vervangen van de leidingen en afvoeren, het verwijderen en opnieuw aanbrengen van vloeren, en diverse constructieve werkzaamheden in het souterrain. Zij heeft daarbij niet duidelijk gemaakt of en zo ja, in hoeverre die werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden of werkzaamheden die het gevolg zijn van/verband houden met de renovatie van het gehele complex. Als dat laatste het geval is, en daar lijkt het op, dan hoeven [gedaagden] daaraan niet mee te werken, aangezien [eiseres] daarvoor nooit een renovatievoorstel heeft gedaan.^[13]Het kan [gedaagden] daarom ook niet worden verweten dat zij op 5 maart 2026 per e-mail hebben gevraagd om meer duidelijkheid over welke werkzaamheden zij hoe lang moeten dulden en waarom. Anders dan [eiseres] zegt, schieten [gedaagden] daardoor niet tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en is ontruiming dus niet op zijn plaats. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen.

[eiseres] moet de proceskosten van [gedaagden] in conventie betalen

3.13

[eiseres] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op € 1.009,00 (€ 865,00 aan salaris gemachtigde en € 144,00 nakosten).

in reconventie

[gedaagden] hebben spoedeisend belang bij hun vorderingen

3.14

[gedaagden] willen dat [eiseres] wordt veroordeeld om binnen vijf dagen de wasmachine, de droger en de elektriciteit voor de hal en het toilet van de woning weer aan te sluiten, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [eiseres] dat niet doet. Zij zeggen dat de wasmachine en droger op 2 maart 2026 zonder aankondiging zijn ontkoppeld en dat de elektriciteit in de hal en het toilet het al een tijd niet doet door de werkzaamheden in de rest van het complex. Daarbij hebben zij erop gewezen dat [gedaagde sub1] door haar ziekte niet goed in staat is om was te dragen, waardoor zij niet met de hand kan wassen. Aangezien [gedaagden] de woning alleen normaal kunnen gebruiken als de genoemde voorzieningen weer worden aangesloten, hebben zij spoedeisend belang bij hun vorderingen.

[eiseres] moet de wasmachine, droger en elektriciteit weer aansluiten

3.15

[eiseres] heeft niet weersproken dat zij normaal gesproken gehouden is om de wasmachine, droger en elektriciteit aangesloten te houden, maar zegt dat de ontkoppeling daarvan onderdeel is van de dringende werkzaamheden die in het pand moeten worden uitgevoerd. Zij wijst er daarbij op dat zij [gedaagden] een vervangende woonruimte heeft aangeboden die zij niet hebben geaccepteerd. Volgens haar is er daarom sprake van schuldeisersverzuim en hoeft zij de voorzieningen daarom niet opnieuw aan te sluiten.^[14]Gelet op wat hiervoor in conventie is overwogen bij randnummer 3.12., gaat dat verweer niet op. De vorderingen van [gedaagden] zullen daarom worden toegewezen. Verder heeft [eiseres] niet uitgelegd waarom de gevorderde termijn van vijf dagen te kort is om de voorzieningen weer aan te sluiten, zoals zij zegt. De kantonrechter ziet daarom geen reden om die termijn te verlengen. Wel zullen de gevorderde dwangsommen beiden worden gemaximeerd op € 5.000,00.

[eiseres] moet de proceskosten van [gedaagden] in reconventie betalen

3.16

[eiseres] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op € 432,50 aan salaris gemachtigde.

Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard

3.17

Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat [gedaagden] het vonnis direct kunnen (laten) uitvoeren, als [eiseres] niet aan het vonnis voldoet. [eiseres] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat zij nog daartegen in hoger beroep kan gaan of er nog in hoger beroep moet worden beslist.

4.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

4.1

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

4.2

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

in reconventie

4.3

veroordeelt [eiseres] om binnen vijf (5) werkdagen na betekening van dit vonnis de wasmachine en droger in de hal voor de woning dan wel in de woning deugdelijk en behoorlijk aan te sluiten, zodanig dat [gedaagden] onbelemmerd van deze apparatuur gebruik kunnen maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [eiseres] in gebreke is aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,00;

4.4

veroordeelt [eiseres] om binnen vijf (5) werkdagen na betekening van dit vonnis de elektravoorziening in de hal voor het gehuurde en het toilet in het gehuurde deugdelijk en behoorlijk aan te sluiten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [eiseres] in gebreke is aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,00;

4.5

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 432,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en reconventie

4.6

veroordeelt [eiseres] in de kosten van betekening;

4.7

verklaart dit vonnis met uitzondering van de beslissing bij randnummer 4.1. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026.

Afwijzing ontruimingsvordering en toewijzing heraansluiting voorzieningen in huurgeschil