ECLI:NL:RBMNE:2026:291 - Rechtbank Midden-Nederland - Beoordeling WOZ-waarde woning nabij spoor in Utrecht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/6284

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 februari 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: D. Koopmans).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 423.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
8 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 4 november 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en eiser in de gelegenheid gesteld om zijn standpunt nader te onderbouwen in een aanvullend beroepschrift. Op 6 november 2025 heeft eiser een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd en een nieuwe taxatiematrix ingediend.

5. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

6. De woning is een in 1932 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 78 m².

Geschil

7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 350.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 423.000,-.

Beoordelingskader

8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 28 november 2022 voor € 345.000,-;
[adres 3] , verkocht op 14 oktober 2022 voor € 399.000,-;
[adres 4] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 577.500,-;
[adres 5] , verkocht op 24 januari 2022 voor € 485.000,-;
[adres 6] , verkocht op 9 juli 2021 voor € 530.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

13. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgronden ten aanzien van artikel 40 Wet Pro WOZ, de VVE-reserves, de onderhoudstoestand van de woning en de voorzieningen ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

De ligging van de woning

14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning bij het spoor. Volgens eiser kan de ligging van de gehanteerde referentiewoningen aan de [straat] en de [straat] namelijk niet vergeleken worden met de ligging van de woning van eiser. Hierdoor zijn deze referentiewoningen niet goed bruikbaar als onderbouwing. Eiser voert daarbij aan dat de heffingsambtenaar [adres 3] , [adres 2] en [adres 7] als referentiewoningen had moeten hanteren als onderbouwing.

15. De heffingsambtenaar heeft in de nieuwe taxatiematrix de door eiser aangevoerde referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] ook als onderbouwing gehanteerd. Deze beroepsgrond van eiser treft daarmee in zoverre geen doel. De heffingsambtenaar heeft daarnaast toegelicht dat [adres 7] minder goed bruikbaar is dan de gehanteerde referentiewoningen in de taxatiematrix. Deze woning is namelijk meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar hanteert daarentegen referentiewoningen die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen.

16. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar referentiewoning [adres 8] niet meer in de nieuwe taxatiematrix hanteert. Deze referentiewoning behoeft daarom geen bespreking. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat [adres 6] en [adres 4] niet bruikbaar zijn als onderbouwing niet. De heffingsambtenaar heeft hierover namelijk toegelicht dat [adres 6] in dezelfde wijk is gelegen en [adres 4] in dezelfde straat als de woning van eiser. Bovendien zijn deze referentiewoningen wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte goed te vergelijken. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar deze referentiewoningen als onderbouwing mag hanteren. Daarbij geldt wel dat voldoende rekening gehouden moet worden met de onderlinge verschillen, waaronder het verschil in ligging.

17. De rechtbank overweegt voorts dat de referentiewoningen aan de [straat] direct aan het spoor liggen en de woningen aan de [straat] liggen aan het park en ongeveer 100 meter van het spoor. De woning van eiser ligt op de hoek van de [straat] en de [straat] . De woning van eiser ligt dus deels aan het spoor en deels aan het park. De heffingsambtenaar vergelijkt de woning van eiser dus met referentiewoningen die een iets betere liggen en een slechtere ligging hebben ten opzichte van het spoor. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar referentiewoningen als onderbouwing hanteert waarvan de KOUDV-factoren beter en slechter zijn dan die van de woning van eiser. De rechtbank is van oordeel dat de ligging en de staat van de woning van eiser tussen deze referentiewoningen invalt en als gemiddelde van de referentiewoningen kan worden gezien. Nu de m2-prijs van de woning van eiser binnen de bandbreedte van die van de referentiewoningen valt, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

18. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 3 februari 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.