Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11821750 \ UC EXPL 25-6303
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S.H.F. Kerckhoffs, werkzaam bij Legal Advice Wanted B.V.,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.J. Schipperus.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- het bericht van 20 januari 2026 met één productie van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
[eiser] heeft met [gedaagde] in 2023 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel met bouwnummer [nummer] van het project [project] in [plaats] . Op dit perceel is vervolgens een woning met tuin gerealiseerd. [eiser] vindt dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat op de situatietekening bij de koopovereenkomst twee percelen verderop (nummer [nummer] ) geen kastanjeboom en geen betonnen plaat stonden getekend terwijl deze objecten er in werkelijkheid wel zijn. [eiser] voert aan dat de kastanjeboom zijn vrije zicht en lichtinval belemmert en de betonnen plaat ook zijn zicht belemmert. [eiser] vordert daarom € 22.356,19 aan schadevergoeding van [gedaagde] . [gedaagde] ontkent dat zij tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en vindt ook dat [eiser] de schade niet concreet heeft aangetoond. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] af.
2.2
Om een beeld te krijgen van de situatie ter plekke, zijn hieronder twee foto’s [1] weergegeven van het uitzicht van [eiser] vanuit zijn tuin/vlonder.
3.De beoordeling
3.1
De schadevergoeding die [eiser] vordert bestaat uit twee posten. [eiser] voert aan dat hij vanwege de verminderde lichtinval in de woning een schuifpui heeft moeten laten plaatsen voor € 21.356,19. Daarnaast leveren de zonnepanelen door de verminderde lichtinval minder rendement en heeft hij vanwege de verminderde lichtinval en het verminderde zicht te maken met een gederfd woongenot. [eiser] begroot deze schadepost op € 1.000,00. De kantonrechter wijst beide gevorderde schadeposten af en licht dat hieronder per schadepost toe.
Geen vergoeding voor de schuifpui
3.2
[eiser] heeft allereerst aangevoerd dat hij schade lijdt omdat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] had volgens [eiser] een perceel met onbelemmerde lichtinval moeten leveren omdat de kastanjeboom niet op de situatietekening bij de koopovereenkomst stond, maar dat heeft zij niet gedaan. Twee percelen verderop staat namelijk een kastanjeboom die de lichtinval op zijn perceel en in zijn woning aanzienlijk beperkt. [eiser] stelt dat hij een schuifpui heeft moeten laten plaatsen vanwege verminderd lichtinval door de kastanjeboom. [eiser] heeft hiervoor verwezen naar een zonnestudie die een collega van hem heeft gemaakt en twee zonnestudies van de architect bij het project.
3.3
[eiser] heeft met deze stukken echter niet aangetoond dat er sprake is van verminderde lichtinval door de kastanjeboom, terwijl [gedaagde] heeft weersproken dat hiervan sprake is. De zonnestudies waar [eiser] naar verwijst laten niet zien dat er door de kastanjeboom veel schaduw ontstaat op zijn perceel en/of in zijn woning. Uit de zonnestudies van de architect volgt namelijk, zoals [gedaagde] ook heeft aangevoerd, dat de kastanjeboom weinig schaduwwerking heeft op het perceel van [eiser] . Uit de zonnestudie van de collega van [eiser] kan de kantonrechter niet opmaken welke schaduwwerking de kastanjeboom zou hebben op het perceel van [eiser] . Omdat niet duidelijk is geworden dat er sprake is van verminderd lichtinval op het perceel en in de woning van [eiser] en [eiser] daardoor schade heeft geleden/lijdt, wijst de kantonrechter de vordering reeds op die grond af. De kantonrechter behoeft daarom niet te beoordelen of
[gedaagde] tekort geschoten is in haar verplichting uit de koopovereenkomst doordat de kastanjeboom niet op de situatietekening stond aangegeven.
[gedaagde] tekort geschoten is in haar verplichting uit de koopovereenkomst doordat de kastanjeboom niet op de situatietekening stond aangegeven.
3.4
[eiser] heeft ook aangevoerd dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. Het beroep van [eiser] om de koopovereenkomst zodanig te wijzigen om het door hem geleden nadeel vanwege zijn dwaling te compenseren [2] , slaagt ook niet gelet op wat hiervoor is overwogen. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat niet duidelijk is geworden dat [eiser] schade en/of nadeel heeft geleden.
Geen vergoeding vanwege verminderd rendement van de zonnepanelen en vanwege gederfd woongenot
3.5
[eiser] heeft ook € 1.000,00 compensatie gevorderd vanwege de beperking van zijn woongenot en omdat hij niet op een rendabele wijze inkomsten uit zijn zonnepanelen kan genereren. Ook deze vordering van [eiser] wijst de kantonrechter af.
De zonnepanelen
3.6
Wat betreft de zonnepanelen heeft [eiser] aangevoerd dat de kastanjeboom zorgt voor beperkt zonlicht en de zonnepanelen hierdoor veel minder tot zijn recht komen. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] deze stelling niet heeft onderbouwd. Zoals hiervoor onder 3.3. al is overwogen, heeft [eiser] niet onderbouwd dat er sprake is van verminderde lichtinval op zijn perceel en op/in zijn woning. Voor de zonnepanelen komt daar nog bij dat [eiser] ook niet heeft toegelicht waar de zonnepanelen liggen. Omdat de kantonrechter dit niet weet, kan zij ook niet beoordelen of de kastanjeboom enige invloed heeft op het rendement van de zonnepanelen. Dit standpunt van [eiser] leidt dus niet tot enige vergoeding.
Het gederfd woongenot door verminderd lichtinval en beperkt zicht
3.7
[eiser] heeft daarnaast aangevoerd dat hij gecompenseerd wil worden vanwege gederfd woongenot. Volgens [eiser] bestaat het gederfde woongenot uit de verminderde lichtinval op zijn perceel en in zijn woning en uit het beperkte zicht dat [eiser] heeft vanuit zijn tuin en woning.
3.8
De kantonrechter heeft hiervoor onder 3.3. al overwogen en geoordeeld dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt dat er sprake is van verminderde lichtinval door de kastanjeboom. Dit argument van [eiser] kan dus ook niet leiden tot een compensatie vanwege gederfd woongenot.
3.9
Wat betreft het beperkte zicht heeft [eiser] aangevoerd, dat dit ontstaat door de kastanjeboom én door een betonnen plaat die is geplaatst op perceel [nummer] . De betonnen plaat stond, net als de kastanjeboom, niet op de situatietekening bij de koopovereenkomst en deze objecten beperken volgens [eiser] zijn vrije zicht op het Merwedekanaal wat voor hem van essentieel belang was bij de aankoop.
3.1
Hieronder is een uitsnede van een door [eiser] overgelegde foto weergegeven, genomen vanuit de woonkamer van [eiser] .
3.11 Hieronder is een uitsnede van een door [eiser] overgelegde foto weergegeven, die de
zichtlijn naar linksvanaf de vlonder van [eiser] toont. Daarop zijn (de bovenrand van) de betonnen plaat op perceel [nummer] , een waterkering en een looppad te zien.
zichtlijn naar linksvanaf de vlonder van [eiser] toont. Daarop zijn (de bovenrand van) de betonnen plaat op perceel [nummer] , een waterkering en een looppad te zien.
3.12
Ten aanzien van de betonnen plaat is de kantonrechter niet duidelijk geworden dat deze het zicht op het Merwedekanaal beperkt. [eiser] heeft gesteld dat vanuit de vlonder in zijn tuin de open
zichtlijn naar linkswordt geblokkeerd door de betonnen plaat. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Uit de door partijen overgelegde foto’s en de uitleg van [gedaagde] daarbij, volgt namelijk dat naast/achter de tuin van perceel [nummer] met de betonnen plaat een waterkering en een looppad liggen. De waterkering ligt qua hoogte onder het looppad. Dit looppad is op dezelfde hoogte gesitueerd als de tuin en de bovenrand van de betonnen plaat van nummer [nummer] . De betonnen plaat beperkt dan ook niet het uitzicht dat [eiser] vanuit zijn perceel/vlonder zou hebben gehad op het Merwedekanaal als de betonnen plaat niet op perceel [nummer] was geplaatst. Gelet hierop verwerpt de kantonrechter de stelling van [eiser] dat zijn zicht op het Merwedekanaal door de betonnen plaat op perceel [nummer] wordt beperkt. De kantonrechter wijst de vordering vanwege gederfd woongenot op deze grond, dan ook af.
zichtlijn naar linkswordt geblokkeerd door de betonnen plaat. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Uit de door partijen overgelegde foto’s en de uitleg van [gedaagde] daarbij, volgt namelijk dat naast/achter de tuin van perceel [nummer] met de betonnen plaat een waterkering en een looppad liggen. De waterkering ligt qua hoogte onder het looppad. Dit looppad is op dezelfde hoogte gesitueerd als de tuin en de bovenrand van de betonnen plaat van nummer [nummer] . De betonnen plaat beperkt dan ook niet het uitzicht dat [eiser] vanuit zijn perceel/vlonder zou hebben gehad op het Merwedekanaal als de betonnen plaat niet op perceel [nummer] was geplaatst. Gelet hierop verwerpt de kantonrechter de stelling van [eiser] dat zijn zicht op het Merwedekanaal door de betonnen plaat op perceel [nummer] wordt beperkt. De kantonrechter wijst de vordering vanwege gederfd woongenot op deze grond, dan ook af.
3.13
[eiser] heeft ten slotte aangevoerd dat de kastanjeboom het zicht beperkt op het Merwedekanaal. Op de zitting heeft [eiser] toegelicht dat zijn zicht niet alleen beperkt wordt vanuit zijn tuin/vlonder, maar ook vanuit de slaapkamer op de zolder. [3]
3.14
In de dagvaarding heeft [eiser] alleen aangevoerd, dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] omdat de kastanjeboom niet op de situatietekening bij de koopovereenkomst stond en ook niet op de bij de notaris gepasseerde tekening stond. Volgens [eiser] was het vrije uitzicht voor hem van essentieel belang voor de koop en mocht hij erop vertrouwen dat hij een nieuwbouwwoning kocht met vrij uitzicht.
3.15
Eerst tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft [eiser] daaraan toegevoegd dat hij de kastanjeboom voorafgaand aan het sluiten van de koop ter plekke heeft gezien en dat daarover is gesproken. De makelaar heeft toen volgens [eiser] toegezegd dat de kastanjeboom weggehaald zou worden. Deze stellingen heeft [eiser] slechts in algemene bewoordingen benoemd en hij heeft deze stellingen niet nader onderbouwd, ook niet nadat [gedaagde] deze stelling heeft weersproken. Zo heeft [eiser] niet toegelicht met wie hierover gesproken is, wanneer dat is geweest en hoe dat gesprek precies is gegaan. [gedaagde] heeft weersproken dat voorafgaand of ten tijde van de koop met [eiser] besproken is dat het vrije uitzicht voor [eiser] zo van belang was en dat door (of namens) haar is toegezegd dat de kastanjeboom weggehaald zou worden. De kantonrechter kan vanwege deze algemene stellingen van [eiser] en de weerspreking van [gedaagde] niet vaststellen dat deze besprekingen hebben plaatsgevonden voor of ten tijde van de koop. Voor bewijslevering is geen ruimte, omdat [eiser] zijn stelling dat door of namens [gedaagde] is toegezegd dat de kastanjeboom zou worden verwijderd, onvoldoende gemotiveerd en/of onderbouwd is.
3.16
Het standpunt van [eiser] dat er sprake is van een tekortkoming door [gedaagde] omdat de kastanjeboom niet op de situatietekening staat bij de koopovereenkomst en bij de levering bij de notaris, houdt ook geen stand. [eiser] gaat er met dit standpunt aan voorbij dat het enkele feit dat deze tekening bij de koopovereenkomst en bij de notariële stukken zat, onvoldoende is om tot de conclusie te komen dat [eiser] vrij zicht zou hebben op het Merwedekanaal. Uit de koopovereenkomst of de verkoopbrochure blijkt niet dat partijen erover hebben gesproken dat [eiser] een vrij uitzicht op het Merwedekanaal zou hebben vanuit zijn woning/tuin en dat partijen deze bedoeling hadden. [eiser] heeft ook geen andere omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie kunnen leiden dat dit vrije uitzicht een onderdeel was van de koopovereenkomst tussen partijen. De kantonrechter merkt verder op dat in artikel 26 van Pro de koopovereenkomst wel staat dat de situatietekening op de koopovereenkomst van toepassing is en daar onverbrekelijk deel van uitmaakt, zoals [eiser] heeft aangevoerd. Maar in artikel 25 van Pro de koopovereenkomst staat ook dat gegevens die zijn verstrekt, waaronder de situatietekening, de ten tijde van het opstellen van de verkoopbrochure te verwachten
impressievan de woonomgeving is en [gedaagde] iedere aansprakelijkheid voor schade vanwege eventuele (toekomstige) wijzigingen in de verwachte woonomgeving uitsluit. Gelet op het voormelde wijst de kantonrechter de vordering vanwege gederfd woongenot op deze grond, af.
impressievan de woonomgeving is en [gedaagde] iedere aansprakelijkheid voor schade vanwege eventuele (toekomstige) wijzigingen in de verwachte woonomgeving uitsluit. Gelet op het voormelde wijst de kantonrechter de vordering vanwege gederfd woongenot op deze grond, af.
3.17
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde € 1.000,00 aan schadevergoeding vanwege gederfd woongenot wordt afgewezen.
Conclusie
3.18
De door [eiser] gevorderde schadevergoeding van € 22.356,19 wordt afgewezen. Omdat deze vordering wordt afgewezen worden de daaraan verbonden en gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten met rente ook afgewezen.
Proceskosten
3.19
[eiser] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. [4] Dit betekent dat [eiser] zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] aan haar moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.298,00
3.2
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.21
De kantonrechter verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad, zoals
[gedaagde] , heeft gevraagd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
[gedaagde] , heeft gevraagd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2
veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde] van € 1.298,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.