ECLI:NL:RBMNE:2026:2819

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/597847 / HL ZA 25-201

Vonnis van 27 mei 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. W.A. Koers,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. J.E. Eikelenboom.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het incidenteel vonnis van 22 oktober 2025;
- de akte vermeerdering van eis met producties 18 tot en met 32;

- de akte van [gedaagde] met productie 16;

- de akte van [eiser] met producties 33 en 34;
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de spreekaantekeningen van [eiser] ;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] met producties 17 en 14.

1.2

Partijen zijn tot 25 maart 2026 in de gelegenheid gesteld een minnelijke regeling te treffen. Dit is niet gelukt. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1

[eiser] heeft een woning van [gedaagde] gekocht. Het betreft een voormalig bedrijfspand dat door [gedaagde] is omgebouwd naar twee appartementen. Daarvoor is aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend. Na de levering heeft de gemeente aan [eiser] een last onder dwangsom opgelegd, omdat de woning niet aan alle vereisten uit de omgevingsvergunning voldoet. [eiser] moet daardoor herstelwerkzaamheden uitvoeren. Hij meent dat [gedaagde] daar als verkoper voor aansprakelijk is en vordert betaling van de herstelkosten en andere schade en kosten. In dit tussenvonnis komt de rechtbank tot de conclusie dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten. De hoogte daarvan moet nog wel worden vastgesteld. Daarover moeten partijen zich nog uitlaten.

3.De beoordeling

Inleiding

3.1

Op 6 oktober 2022 heeft [eiser] van [gedaagde] het appartement aan de [straat] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] te [plaats 1] gekocht voor een koopprijs van € 250.000,00 (hierna: de woning). Op 2 december 2022 is de woning geleverd. Het betreft een voormalig bedrijfspand dat door [gedaagde] is omgebouwd naar twee appartementen. Hiervoor is aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend.

3.2

Op 26 juni 2023 ontving [eiser] een e-mail van de gemeente dat de woning na een voorinspectie (op 20 februari 2023) op dertien punten niet voldeed aan de vergunningsvoorwaarden en het pand daarom nog niet mag worden bewoond. De gemeente schrijft dat [eiser] hiervoor als nieuwe eigenaar verantwoordelijk is.

3.3

Bij brief van 9 augustus 2024 heeft de gemeente aan [eiser] een last onder dwangsom aangezegd in verband met het achterwege blijven van het herstel van de geconstateerde gebreken. Op 2 juni 2025 heeft opnieuw een inspectie plaatsgevonden en bij brief van 23 juli 2025 is er daadwerkelijk een dwangsom opgelegd.

3.4

[eiser] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de woning vanwege de door de gemeente geconstateerde gebreken niet geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagde] is daardoor volgens hem tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk voor de ontstane schade. [eiser] wil niet dat [gedaagde] nog tot herstel overgaat en vordert in plaats daarvan betaling van de herstelkosten. Verder vordert [eiser] een aantal andere schadeposten, kosten en rente.

De woning had bij de levering gebreken

3.5

De rechtbank moet eerst vaststellen welke gebreken de woning bij de levering feitelijk had. Tijdens de mondeling behandeling heeft de rechtbank met [eiser] besproken van welke gebreken hij de herstelkosten vordert. [eiser] heeft daarop aangegeven dat het uitsluitend de punten betreft waarvan de gemeente herstel vereist, zoals die zijn opgenomen in de last onder dwangsom van 23 juli 2025. Voor zover er in de door [eiser] overgelegde deskundigenrapporten meer of andere gebreken zijn opgenomen, zijn die in deze procedure daarom niet relevant.

3.6

In het besluit van 23 juli 2025 heeft de gemeente een last onder dwangsom opgelegd. In het besluit is [eiser] verplicht om bepaalde brandveiligheids- en bouwtechnische aanpassingen aan zijn woning te realiseren. Dit zijn (samengevat) de volgende punten.^[1]

In de berging moet een afzuigventiel worden geplaatst met voldoende capaciteit. De afzuiging moet rechtstreeks naar buiten gaan. Bij de uitstroomopening moet de afstand tot de perceelgrens uit het Bouwbesluit 2012 in acht worden genomen.

De ventilatie c.q. luchtverversing in de verblijfsruimten moeten voldoen aan de berekening van [onderneming 1] en aan het Bouwbesluit 2012.

Er moet een revisietekening worden ingediend voor de onderling van positie gewisselde berging en badkamer.

Er moet een (goed functionerende) vrijloopdeurdranger op de toegangsdeur van de woning worden aangebracht.

De toegangsdeur van de woning en het kozijn inclusief de totale scheidingsconstructie moeten voldoen aan de eis van 30 minuten brandwerendheid.

De scheidingswand met [straat] [nummeraanduiding 2] moet een brandwerendheid van 60 minuten hebben. Deze wand moet overeenkomstig de omgevingsvergunning en tekening zijn uitgevoerd.

8. De (pvc-)leidingen die van de ene woning naar de andere woning door de scheidingsconstructie lopen moeten op de juiste wijze brandwerend zijn afgedicht.

9. De uitstroomopeningen van de ventilatie mogen niet rechtstreeks op het naburige erf uitkomen.

10. Er moeten certificaten c.q. details worden overgelegd van de opbouw van de wanden die een brandwerendheid moeten hebben van 30 en 60 minuten.

11. Er moet een aangepaste tekening worden aangeleverd van de feitelijke situatie van de rechter- en achtergevel die anders zijn uitgevoerd dan vergund.

12. Bij activatie van de rookmelder in de verkeersruimte moet de voordeur, die op dat moment in geopende stand staat, automatisch sluiten.

14. De pvc-buis in de algemene trapkast in de hal op de begane grond, die door de wand van de woning [straat] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] gaat, moet brandwerend worden afgedicht.

3.7

[gedaagde] heeft deze punten aanvankelijk niet betwist. Wel stelt hij naar aanleiding van de inspectie op 20 februari 2023 herstelwerkzaamheden te hebben verricht en gesprekken met de gemeente te hebben gevoerd, maar dit heeft niet voorkomen dat de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 de hiervoor opgesomde gebreken constateert. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat hij na de last onder dwangsom geen werkzaamheden in de woning meer heeft verricht.

3.8

Kort voor de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] voor het eerst een rapport van [onderneming 2] overgelegd. Hierin wordt ingegaan op de door de gemeente geconstateerde gebreken. [gedaagde] is niet op de inhoud van het rapport ingegaan. In zijn spreekaantekeningen stelt [gedaagde] niet meer dan dat uit het rapport blijkt dat de woningen ‘nagenoeg voldoen aan de verleende omgevingsvergunning’. Ter zitting heeft de rechtbank aan (de advocaat van) [gedaagde] gevraagd of de gebreken uit de last onder dwangsom worden betwist. Daarop is geantwoord dat volgens [onderneming 2] enkel de punten 6 en 8 niet voldeden, dat de overige punten ‘correct’ waren, dat [onderneming 2] per punt heeft aangegeven hoe het zit en dat [gedaagde] zich daarbij aansluit. Van [gedaagde] mag echter worden verwacht dat als hij het bestaan van bepaalde gebreken die [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd betwist, hij dat ook gemotiveerd doet. Dat doet [gedaagde] echter niet. Hij volstaat met het overleggen van een deskundigenrapport en een algemene verwijzing naar de inhoud daarvan en gaat niet (in de processtukken of in zijn spreekaantekeningen) concreet in op de door de gemeente geconstateerde gebreken en waarom deze gebreken volgens [onderneming 2] niet aanwezig zijn. [gedaagde] heeft de gebreken daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist.

3.9

De conclusie is dat als onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaat dat alle door de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 opgenomen gebreken bij de levering feitelijk in de woning aanwezig waren.

De woning is niet geschikt is voor normaal gebruik

3.1

Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of de gebreken uit de last onder dwangsom maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, en daarmee of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.11

Bij koop moet de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst beantwoorden. Dit artikel is van regelend recht. Dat betekent dat het partijen vrijstaat om van deze wettelijke regeling af te wijken. Partijen hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst artikel 6.1 en artikel 6.3 op te nemen.

3.12

Artikel 6.1 bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser] draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken.

3.13

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt. Daarin staat dat [gedaagde] ervoor instaat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Uit vaste rechtspraak volgt dat onder het begrip ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet ieder gebrek maakt dus dat van normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn.

3.14

Vast staat dat volgens de gemeente door de hiervoor vastgestelde gebreken niet in overeenstemming met de omgevingsvergunning is gebouwd en dat er een dwangsom is opgelegd. De rechtbank is van oordeel dat de woning hierdoor niet geschikt is voor normaal gebruik. Door de handhaving van de gemeente kan [eiser] niet met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning wonen zonder dat zijn woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat [eiser] het appartement op dit moment als woning gebruikt, zoals [gedaagde] stelt, maakt dit niet anders. Dit betekent in beginsel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.15

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt verder dat als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik als woning aantast, dit gebrek voor rekening en risico van de koper komt als dit gebrek aan hem bekend of kenbaar was bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn in die zin ‘kenbaar’ (onderzoeksplicht). [gedaagde] doet een beroep op deze bepaling en stelt dat [eiser] voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren.

3.16

De rechtbank gaat aan dit verweer van [gedaagde] voorbij. Hij heeft namelijk niet gespecificeerd welke gebreken [eiser] heeft ontdekt of had moeten ontdekken en waarom dat zo is. [gedaagde] stelt nog dat [eiser] al lang in de woning woont, maar daaruit kan nog niet worden afgeleid dat [gedaagde] voorafgaand aan de koop bepaalde gebreken had moeten ontdekken en, zo ja, welke en waarom.

3.17

[gedaagde] stelt verder dat hij zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden, onder meer omdat de gemeente na het verlenen van een omgevingsvergunning niet altijd (maar slechts steekproefsgewijs) controleert of in overeenstemming met de vereisten is gebouwd, en dat hij er na gereedmelding op mocht vertrouwen dat de woning in overeenstemming met de vergunning was gebouwd.

3.18

De rechtbank gaat ook hieraan voorbij. Een eventuele schending van de mededelingsplicht door [gedaagde] is slechts van belang in relatie tot de onderzoeksplicht van [eiser] uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Omdat niet vaststaat dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, is de mededelingsplicht van [gedaagde] niet relevant.

3.19

[gedaagde] noemt tot slot artikel 6.6 van de koopovereenkomst. In de tweede alinea van dit artikel staat dat wanneer na de ondertekening en voor de levering een verbetering of herstelling door de overheid wordt voorgeschreven, de gevolgen daarvan voor de koper zijn.

3.2

[gedaagde] heeft niet gesteld in deze zaak sprake is van een dergelijke situatie. Voor zover dat al zo zou zijn, dan geldt de uitzondering uit de tweede zin van de tweede alinea. Daarin staat namelijk dat wanneer de aanschrijving verband houdt met een tekortkoming door de verkoper – wat in deze zaak het geval zou zijn – deze voor risico van de verkoper komt.

3.21

De conclusie is dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6:74 BW Pro is hij daarom in beginsel verplicht de schade die [eiser] daardoor lijdt te vergoeden.

[gedaagde] is in verzuim geraakt

3.22

Als de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan heeft [eiser] recht op herstel (artikel 7:21 lid 1 sub b BW Pro). [eiser] wil echter niet dat [gedaagde] de gebreken nog herstelt en vordert in plaats daarvan de kosten van herstel door een andere partij. Hij vordert daarmee vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW Pro. Omdat herstel van de gebreken door [gedaagde] niet blijvend onmogelijk was, moet hij voor een rechtsgeldige omzetting van de verbintenis tot nakoming in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding in verzuim zijn geraakt (artikel 6:87 lid 1 BW Pro). [gedaagde] betwist dat hij in verzuim is geraakt.

3.23

Bij brief van 5 juli 2023 is [gedaagde] door [eiser] gewezen op de door de gemeente bij e-mail van 26 juni 2023 genoemde gebreken en is [gedaagde] verzocht om binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat hij bereid is de gebreken te laten herstellen. [gedaagde] heeft enige werkzaamheden in de woning verricht, maar dit heeft niet tot herstel van alle gebreken geleid. [eiser] heeft daarna een deskundige ingeschakeld, [onderneming 3] . Het rapport van deze deskundige is bij e-mail van 14 december 2023 aan [gedaagde] toegezonden. Vervolgens heeft [eiser] nog een deskundige ingeschakeld, [onderneming 4] . Het rapport van deze deskundige is bij brief van 1 mei 2025 aan [gedaagde] toegezonden. In die brief is [gedaagde] gesommeerd om de door beide deskundigen geconstateerde gebreken binnen drie weken te herstellen. De gebreken uit de deskundigenrapporten omvatten onder meer de door de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 genoemde gebreken. [gedaagde] is ten aanzien van die gebreken dus in gebreke gesteld en is naar aanleiding daarvan niet tot herstel daarvan overgegaan. Dit betekent dat hij ten aanzien van deze gebreken op grond van artikel 6:82 lid 1 BW Pro in verzuim is geraakt.

De verbintenis tot nakoming is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding

3.24

Op grond van artikel 6:87 BW Pro is voor omzetting van de verbintenis tot nakoming in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding vereist dat [eiser] [gedaagde] dit schriftelijk mededeelt. Een dergelijke omzettingsverklaring is door [eiser] niet in het geding gebracht. De rechtbank begrijpt de dagvaarding zo dat daarin de omzettingsverklaring ligt besloten, omdat in de dagvaarding vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. Dit betekent dat [eiser] herstel door [gedaagde] niet meer hoeft te accepteren en [gedaagde] de kosten van herstel door een andere partij moet betalen.

[eiser] heeft zijn klachtplicht niet geschonden

3.25

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] te laat heeft geklaagd over de gebreken aan de woning. [eiser] zou al in februari 2023 op de hoogte zijn geweest van de resultaten van de inspectie door de gemeente en pas in juli 2023 een ingebrekestelling aan [gedaagde] hebben verstuurd.

3.26

In artikel 7:23 lid 1 BW Pro staat dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. [gedaagde] stelt dat hij pas in juli 2023 een ingebrekestelling heeft ontvangen, maar vaststaat dat hij ruim daarvoor al op de hoogte was van de door de gemeente geconstateerde gebreken. Uit wat [gedaagde] naar voren heeft gebracht in de conclusie van antwoord (zie bijvoorbeeld randnummer 17) en de producties waarnaar wordt verwezen, blijkt dat [gedaagde] vanaf het begin op de hoogte is geweest van de bevindingen van de gemeente. [gedaagde] heeft zelf contact met de gemeente onderhouden en heeft – vóór juli 2023 – pogingen gedaan om bepaalde gebreken te herstellen. Uit de brief van 8 of 9 juni 2023 van [gedaagde] aan [eiser] blijkt ook dat [gedaagde] vond dat hij de situatie zelf met de gemeente moest oplossen, en niet [eiser] (zie productie 26 van de zijde van [eiser] ). Omdat [gedaagde] dus al op de hoogte was van de gebreken, hoefde [eiser] hem daarover niet meer te informeren. De conclusie is daarom dat [eiser] zijn klachtplicht niet heeft geschonden. Dat de ingebrekestelling pas volgde nadat bleek dat de gemeente na de herstelpoging van [gedaagde] nog steeds vond dat er gebreken waren, is in dat kader een logische gang van zaken. Dat het na de ingebrekestelling nog enige tijd heeft geduurd voordat de twee deskundigenrapporten gereed waren, is niet relevant omdat [eiser] op dat moment al aan zijn klachtplicht had voldaan.

Partijen moeten zich uitlaten over de hoogte van de herstelkosten

3.27

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de begroting van de vervangende schadevergoeding. [eiser] vordert € 49.836,38 aan herstelkosten. Dit bedrag is gebaseerd op de twee deskundigenrapporten. [eiser] heeft inmiddels echter aannemersbedrijf [onderneming 5] opdracht gegeven om de gebreken te herstellen. Zijn vordering is daarop niet aangepast. De rechtbank kan de in de aannemingsovereenkomst en de offerte van de aannemer genoemde posten zonder nadere toelichting niet relateren aan de in de last onder dwangsom genoemde gebreken. De rechtbank begrijpt bovendien dat de aannemer nog een factuur met de definitieve kosten aan [eiser] zal sturen.

3.28

De rechtbank zal [eiser] in de gelegenheid stellen een akte te nemen en daarin aan de hand van de definitieve factuur van aannemersbedrijf [onderneming 5] te onderbouwen:

welke werkzaamheden per specifiek gebrek noodzakelijk waren om de door de gemeente in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 genoemde gebreken te herstellen, en;

wat deze noodzakelijke werkzaamheden hebben gekost, per gebrek gespecificeerd.

[gedaagde] krijgt de gelegenheid om met een antwoordakte te reageren.

De kosten die [eiser] bij aanvang van de bewoning heeft gemaakt worden afgewezen

3.29

Naast de herstelkosten van de door de gemeente geconstateerde gebreken vordert [eiser] betaling van kosten die hij bij aanvang van de bewoning heeft gemaakt. Het gaat om de volgende kosten:

€ 250,00 in verband met het plaatsen van een extra aardlekautomaat in de meterkast;
€ 87,00 in verband met het verhelpen van kortsluiting;
€ 82,50 in verband met het plaatsen van een nieuw cilinderslot;
€ 79,50 in verband met het aanschaffen van een nieuw kastje in verband met de coaxkabel;
€ 272,68 in verband met het aanpassen van de elektrische aansluiting van 3x40A naar 3x25A;
€ 1.651,33 aan hogere energiekosten in verband met de 3x40A-aansluiting.

3.3

Hiervoor is al overwogen dat partijen in artikel 6.1 van de koopovereenkomst hebben afgesproken dat [eiser] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser] draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken. Dit is slechts anders als de woning door deze gebreken niet geschikt is voor een normaal gebruik, dat wil zeggen dat in de woning op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast kan worden gewoond (artikel 6.3). Niet ieder gebrek maakt dus dat van normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn.

3.31

[gedaagde] voert terecht aan dat deze vermeende gebreken niet samenhangen met de door de gemeente geconstateerde gebreken. Dat betekent dat voor deze gebreken afzonderlijk getoetst moet worden of zij een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Alleen ten aanzien van de kosten (€ 87,-) die zijn gemaakt om een acute kortsluiting te verhelpen heeft [eiser] voldoende gesteld dat dit gebrek in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. Volgens [eiser] was sprake van een levensgevaarlijke situatie door open buitenbedrading in weer en wind dat leidde tot een kortsluiting. [gedaagde] heeft dit verder niet weersproken. Een bedrag van € 87,- zal worden toegewezen.

Ten aanzien van de overige gebreken heeft [eiser] onvoldoende gesteld dat geen normaal gebruik van de woning mogelijk was of dat er sprake was van een andere rechtsgrond op basis waarvan de kosten voor vergoeding in aanmerking kwamen. Dit betekent dat deze gebreken op grond van artikel 6.1 voor risico van [eiser] komen. De gevorderde kosten die [eiser] heeft moeten maken om deze gebreken op te lossen, komen daarom voor zijn eigen rekening en worden afgewezen.

De kosten van extern verblijf worden grotendeels toegewezen

3.32

Aannemer [onderneming 5] is op 2 februari 2026 is gestart met de herstelwerkzaamheden. [eiser] stelt dat hij en zijn kinderen gedurende deze werkzaamheden niet thuis konden verblijven. De kosten van extern verblijf van in totaal € 1.648,25 wil hij vergoed zien.^[2]

3.33

[gedaagde] vraagt zich in zijn spreekaantekeningen af of verblijf buiten de woning noodzakelijk was. De rechtbank gaat daaraan voorbij. Vast staat dat er ingrijpende werkzaamheden in de woning moesten worden verricht, dat [eiser] nachtdiensten draait en dat het water (tijdelijk) werd afgesloten. Daarmee is aannemelijk dat [eiser] tijdens het werk niet met zijn kinderen in de woning kon verblijven. Dit blijkt ook wel uit de offerte van de aannemer, waarin dit uitdrukkelijk is opgenomen.

3.34

De kosten van extern verblijf hangen samen met de door de gemeente geconstateerde gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. In beginsel komen deze kosten daarom voor vergoeding in aanmerking. Het gaat echter niet om herstelkosten. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade als hem een verwijt kan worden gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is van dit laatste sprake. [gedaagde] kan een verwijt worden gemaakt dat niet in overeenstemming met de aan hem verleende omgevingsvergunning is gebouwd en hem kan ook worden verweten dat hij, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet tot herstel van de gebreken is overgegaan. De kosten van extern verblijf komen daarom voor zijn rekening.

3.35

[gedaagde] maakt bezwaar tegen de hoogte van de kosten van extern verblijf. Hij stelt dat [eiser] vanaf 30 januari 2026 elders is verbleven, maar dat de werkzaamheden pas zijn gestart op 2 februari 2026. [eiser] heeft dit niet betwist en heeft ook onvoldoende onderbouwd waarom hij drie dagen eerder al uit zijn woning moest vertrekken. De rechtbank zal daarom € 163,82 op deze vordering in mindering brengen^[3], zodat € 1.484,43 wordt toegewezen.

De opslagkosten worden toegewezen

3.36

[eiser] stelt verder dat zijn inboedel extern moest worden opgeslagen. De kosten daarvan van in totaal € 1.185,45 wil hij vergoed zien.^[4][gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser] deze kosten heeft moeten maken en heeft ook de hoogte daarvan niet betwist. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor) worden de opslagkosten toegewezen.

[gedaagde] moet tijdens de herstelwerkzaamheden gemaakte elektriciteitskosten nader onderbouwen

3.37

[eiser] stelt dat de aannemer tijdens de herstelwerkzaamheden elektriciteitskosten heeft gemaakt. Deze kosten bedragen volgens hem € 260,00 en hij vordert betaling daarvan.

3.38

Elektriciteitskosten tijdens de herstelwerkzaamheden komen op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor) voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] heeft echter terecht aangevoerd dat deze vordering onvoldoende is onderbouwd. De rechtbank zal [eiser] daarom in de gelegenheid stellen zich nader uit te laten over de tijdens de herstelwerkzaamheden gemaakte elektriciteitskosten aan de hand van de elektriciteitsstanden voor en na de herstelwerkzaamheden, waarvan [eiser] heeft gesteld dat hij deze heeft opgenomen. [gedaagde] krijgt de gelegenheid daarop te reageren.

De brandstofkosten van de ouders van [eiser] worden afgewezen

3.39

[eiser] vordert € 210,00 aan brandstofkosten die zijn ouders hebben gemaakt in verband met de hulp die zij hem hebben verleend. [gedaagde] stelt hiervan terecht dat dit geen kosten zijn die [eiser] zelf heeft gemaakt en dat zijn ouders geen partij zijn in deze procedure. [eiser] heeft ook niet onderbouwd dat hij deze kosten aan zijn ouders moet terugbetalen, zodat deze kosten worden afgewezen.

De deskundigenkosten worden toegewezen

3.4

[eiser] vordert € 4.091,28 aan kosten van de door hem ingeschakelde deskundigen. Het gaat hierbij om kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro. Voor de toewijsbaarheid van deze kosten is vereist dat, in de gegeven omstandigheden, de verrichte werkzaamheden door de deskundigen redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn.

3.41

[gedaagde] stelt dat het niet noodzakelijk was om de deskundigenrapporten op te laten stellen. Ten eerste omdat de gemeente al duidelijk had gemaakt aan welke punten de woning niet voldeed. De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 5 juli 2023 in kennis gesteld van de door de gemeente geconstateerde gebreken en gevraagd om herstel. [gedaagde] heeft weliswaar werkzaamheden in de woning laten uitvoeren, maar dit heeft niet tot herstel van alle gebreken geleid. Aangezien de brief van [eiser] dus niet het gewenste effect had, valt goed te begrijpen dat [eiser] een deskundige ( [onderneming 3] ) heeft ingeschakeld om de door de gemeente geconstateerde gebreken nader te onderzoeken en de herstelmaatregelen en -kosten in beeld te brengen. Dat [eiser] een deskundige heeft ingeschakeld, is daarom redelijk.

3.42

Ten tweede stelt [gedaagde] dat het niet nodig was om een tweede deskundige ( [onderneming 4] ) in te schakelen. Ook daarin volgt de rechtbank hem niet. [eiser] heeft namelijk gesteld dat de eerste deskundige onvoldoende onderzoek heeft kunnen doen naar de brandveiligheid. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Dit blijkt ook wel uit het rapport van [onderneming 3] . Daarin staat namelijk dat (pagina 30, onder h) dat voor de brandvertragende voorzieningen onvoldoende inzicht is in de mate van herstelwerk en dat hiervoor destructief onderzoek nodig is door een gespecialiseerd bedrijf. Ook het inschakelen van de tweede deskundige was daarom redelijk.

3.43

[gedaagde] heeft niet aangevoerd dat de omvang van de deskundigenkosten onredelijk is. De in rekening gebrachte kosten komen de rechtbank ook niet onredelijk hoog voor.

3.44

De conclusie is dat vordering tot betaling van de deskundigenkosten volledig zal worden toegewezen.

De gevorderde incassokosten, rente en proceskosten worden in het eindvonnis beoordeeld

3.45

Tot slot vordert [eiser] betaling van buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten. Deze vorderingen zullen in het eindvonnis worden beoordeeld.

Tot slot

3.46

In dit vonnis heeft de rechtbank een aantal belangrijke knopen doorgehakt. De belangrijkste beslissing is dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de gebreken uit de last onder dwangsom. Verder moet [gedaagde] een aantal extra schadeposten en de deskundigenkosten betalen. Het geschil ziet alleen nog op de begroting van de herstelkosten. [eiser] moet onderbouwen welke werkzaamheden per gebrek nodig waren en wat die werkzaamheden hem hebben gekost. Daarbij overweegt de rechtbank alvast dat [gedaagde] – zoals hij ook op de mondelinge behandeling heeft aangegeven – wellicht een aannemer kent die het goedkoper had kunnen doen, maar dat dat niet de maatstaf is. Dat betekent namelijk nog niet dat de kosten van de door [eiser] ingeschakelde aannemer te hoog zijn. Elke aannemer hanteert immers tot een bepaalde hoogte zijn eigen prijzen.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 24 juni 2026voor het nemen van een akte door [eiser] over de hoogte van de herstelkosten zoals omschreven in
randnummer 3.28en over de hoogte van de gemaakte elektriciteitskosten tijdens de verbouwing zoals omschreven in
randnummer 3.38;

4.2

bepaalt dat [gedaagde] vervolgens de gelegenheid krijgt om op een termijn van vier weken bij akte te reageren;

4.3

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026

5274

Aansprakelijkheid verkoper voor herstelkosten woning met gebreken na ombouw bedrijfspand