ECLI:NL:RBMNE:2026:2788 - Rechtbank Midden-Nederland - Vaststelling WOZ-waarde recreatiewoning belastingjaren 20...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/7511 en UTR 24/7514

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2026 in de zaak tussen

[eiseres], uit [plaats], eiseres

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. J.J.M. Woeltjes).

Inleiding

1. In de beschikkingen van 28 februari 2023 en 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] ([naam]) (de recreatiewoning) als volgt vastgesteld:

Belastingjaar

WOZ-waarde

Zaaknummer

2023

€ 134.000,-

UTR 24/7511

2024

€ 140.000,-

UTR 24/7514

1.1.

Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de recreatiewoning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

1.2.

Eiseres is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2024 (de bestreden uitspraak I) het bezwaar van eiseres over belastingjaar 2023 ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Met de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2024 (de bestreden uitspraak II) het bezwaar van eiseres over belastingjaar 2024 gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 135.000,-.

1.3.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraken. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.4.

Het beroepen zijn behandeld op de zitting van 25 maart 2026. Eiseres was hierbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] en [taxateur], taxateurs.

Overwegingen

Het beoordelingskader

2. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

Feiten

3. Eiseres is eigenaar van de recreatiewoning, een vrijstaande recreatiewoning uit 1981. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 54 m² en ligt op een perceel van 295 m². De woning beschikt over een tuinhuis/blokhut van 10 m².

Het beroep over belastingjaar 2023 (zaaknummer 24/7511)

3.1.

Met betrekking tot belastingjaar 2023 verschillen partijen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 56.647,-. De heffingsambtenaar bepleit in beroep tot een verlaging van de waarde tot
€ 116.000,- en stelt bereid te zijn het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.

3.2.

Om de waarde van € 116.000,- voor belastingjaar 2023 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats], te weten:

[adres 2] ([naam]), verkocht op 16 september 2021 voor € 113.000,-;
[adres 3] ([naam]), verkocht op 20 juni 2021 voor € 134.250,-;
[adres 4], verkocht op 17 juni 2022 voor € 150.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

3.3.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 116.000,- van de recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en, anders dan eiseres stelt, wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook hebben zij evenals de woning van eiseres een recreatiebestemming. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de recreatiewoning en de referentieobjecten.

Conclusie en gevolgen

3.4.

Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep van eiseres in deze zaak gegrond en dient de bestreden uitspraak I te worden vernietigd. De rechtbank stelt de waarde van de recreatiewoning aan de [adres 1] in [plaats] ([naam]) op waardepeildatum 1 januari 2022 vast op € 116.000,-.

3.5.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. Verder heeft eiseres geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Het beroep over belastingjaar 2024 (zaaknummer 24/7514)

4. Met betrekking tot belastingjaar 2024 verschillen partijen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 56.647,-. De heffingsambtenaar bepleit in beroep tot een verlaging van de waarde tot
€ 113.000,- en stelt bereid te zijn het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.

4.1.

Om de waarde van € 113.000,- voor belastingjaar 2024 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats], te weten:

[adres 5] ([naam]), verkocht op 2 februari 2022 voor € 139.500,-;
[adres 2] ([naam]), verkocht op 16 september 2021 voor € 113.000,-;
[adres 3] ([naam]), verkocht op 20 juni 2021 voor € 134.250,-;
[adres 4], verkocht op 17 juni 2022 voor € 150.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

4.2.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze taxatiematrix en de toelichting die ter zitting is gegeven ook voor dit belastingjaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op het voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen reeds in overweging 3.3 is weergegeven.

Conclusie en gevolgen

4.3.

4.4.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. Verder heeft eiseres geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beroepsgronden

5. Eiseres voert in beroep voor beide belastingjaren vergelijkbare gronden aan. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank licht dat hierna toe.

Onderhoudstoestand

6. Eiseres heeft zowel in haar beroepschriften als op de zitting uitvoerig toegelicht dat zij van mening is dat de onderhoudstoestand van de recreatiewoning maakt dat de woning niets of vrijwel niets meer waard is. Zij heeft haar standpunt onderbouwd aan de hand van voorbeelden en foto’s.

6.1.

Bij het opstellen van de taxatiematrix is de onderhoudstoestand van de recreatiewoning op een (2) gekwalificeerd, wat betekent: op korte termijn verbeteringen noodzakelijk. Het voorzieningenniveau is ook op een (2) gekwalificeerd, wat betekent: eenvoudig. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hiermee het verschil tussen de recreatiewoning en de referentieobjecten voldoende tot uitdrukking komt en daar voldoende rekening mee is gehouden. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Eiseres heeft op de zitting foto’s laten zien van andere (referentie)recreatiewoningen. Uit deze foto’s kan de rechtbank niet opmaken of de onderhoudstoestand al bestond ten tijde van de verkoop van de referentiewoningen of dat het de huidige toestand betreft. De rechtbank stelt vast dat de overige referentiewoningen niet wezenlijk afwijken van de taxatiematrix zoals door de heffingsambtenaar is overgelegd. Bovendien werd door de taxateur betwist dat de foto’s die eiseres liet zien inzicht gaven in de onderhoudstoestand van rondom de waardepeildatum. Dit maakt dat de rechtbank geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de onderhoudstoestand zoals door de heffingsambtenaar is gehanteerd in de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.

Gebruiksoppervlakte

7. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte onjuist is. Volgens eiseres heeft de recreatiewoning een gebruiksoppervlakte van 49 m², in tegenstelling tot de 54 m² waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan. Omdat een onjuiste gebruiksoppervlakte is gehanteerd is niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

7.1.

Zoals door de taxateur op de zitting uitvoerig is uitgelegd wordt bij de uitvoering van de wet WOZ voor alle objecten en referenties de ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer' gehanteerd. Volgens de taxateur verklaart dit het verschil in berekening. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar. Bovendien zou het verschil van 5 m² van geringe invloed zijn op de eindwaarde. De beroepsgrond slaagt niet.

Tuinhuis

8. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte schuren in de taxatie heeft betrokken terwijl deze in het verleden al zijn gesloopt. Hier is door de heffingsambtenaar dus ten onrechte een waarde aan toegekend, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.

8.1.

De rechtbank overweegt ten aanzien van het tuinhuis als volgt. De taxateur heeft zich bij het opstellen van de taxatiematrix gebaseerd op een luchtfoto waarop een tuinhuis/blokhut te zien is. Eiseres heeft op de zitting aangegeven het tuinhuis dat op de foto te zien is pas in de zomer van 2025 is gebouwd. Uit de taxatiematrix volgt dat voor het tuinhuis van 10 m² een prijs per eenheid wordt gerekend van € 100,-. De totale waarde van € 1.000,- is van zulke geringe invloed op de eindwaarde, dat de rechtbank tot het oordeel komt dat het wel of niet ontbreken van het tuinhuis is verdisconteerd in de waarde.

Stijging ten opzichte van vorige jaren

9. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde voor het eerst enorm is gestegen, terwijl deze in voorgaande jaren altijd gelijk is gebleven. Hieruit blijkt volgens eiseres dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld.

9.1.

De heffingsambtenaar wijst in dat kader op het feit dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een gehele nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep met zaaknummer
vernietigt de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2024 met kenmerk [nummer];
stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ([naam]) vast op € 116.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022;
bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2024 met kenmerk [nummer];
bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden;

verklaart het beroep met zaaknummer
vernietigt de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2024 met kenmerk [nummer];
stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ([naam]) vast op € 113.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2024 met kenmerk [nummer];
bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.