ECLI:NL:RBMNE:2026:2437

• Datum uitspraak: 12 mei 2026
• Publicatiedatum: 16 mei 2026
• Zaaknummer: UTR 24/5276
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Wolbrink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van vrijstaande woning

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van een vrijstaande villa uit 1988 vastgesteld op € 798.000,- voor het belastingjaar 2024, met waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van circa € 765.000,- voor. Na bezwaar en beroep handhaaft de heffingsambtenaar de waarde.

De rechtbank beoordeelt de zaak op basis van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde wordt bepaald aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd met vier referentiewoningen die qua ligging, bouwjaar en staat vergelijkbaar zijn. De rechtbank acht deze onderbouwing voldoende en concludeert dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Eisers argumenten over verschillen in bruto vloeroppervlak, kavelgrootte en WOZ-waardes van andere woningen worden door de rechtbank verworpen. De rechtbank benadrukt dat WOZ-waardes van andere woningen niet relevant zijn voor de waardebepaling volgens de Wet WOZ. Ook is er geen sprake van een motiveringsgebrek, aangezien de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de verschillen in onderhoud, kaveloppervlakte en bijgebouwen heeft toegelicht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Partijen is gewezen op de mogelijkheid tot hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden binnen zes weken na bekendmaking van deze uitspraak.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 798.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/5276

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Inleiding

1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op

€ 798.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
11 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 1988 gebouwde vrijstaande villa/landhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 124 m², met aan aanbouw van 33 m2 en 22 m2. De woning is gelegen op een perceel van 440 m2.

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van rond de € 765.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 798.000,-.

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 17 april 2022 voor € 701.999,-;
• [adres 3] , verkocht op 17 augustus 2022 voor € 1.430.500,-;
• [adres 4] , verkocht op 21 december 2022 voor € 850.000,-;
• [adres 5] , verkocht op 22 maart 2023 voor € 690.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 3.179,-). [adres 2] heeft namelijk een m2-prijs van € 3.396,-, ondanks dat de voorzieningen slechter zijn dan die van de woning van eiser. [adres 3] heeft een m2-prijs van € 5.675,- en bevindt zich net zoals de woning van eiser in een gemiddelde staat. [adres 4] heeft een m2-prijs van € 3.469,- met betere voorzieningen. Tot slot is [adres 5] in een gemiddelde staat verkocht en heeft een m2-prijs van
€ 3.379,-. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen daarom inzichtelijk gemaakt.

11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De WOZ-waardestijging van vergelijkbare objecten

12. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar niet inhoudelijk is ingegaan op zijn argumentatie. Volgens eiser is er niet duidelijk gemaakt waarom de WOZ-waarde van zijn woning in vergelijking met [adressen] door de jaren heen sterk verschilt. Eiser begrijpt daarnaast niet waarom zijn woning de hoogste WOZ-waarde heeft. Zijn woning heeft namelijk niet het grootste bruto vloeroppervlak en de kaveloppervlakte is volgens eiser, samen met nummer [adres 6] , het kleinst. Bovendien stelt eiser dat [adressen] ten tijde van de oplevering in 1989 grotendeels identiek waren. Eiser vindt dan ook dat de WOZ-waarde van zijn woning moet worden verlaagd naar het gemiddelde van deze woningen. Dat is volgens eiser ongeveer € 765.000,-.

12.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen niet conform de waardebepaling van de Wet WOZ is. De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. WOZ-waardes van andere woningen doen niet ter zake. De taxateur constateert verder dat de woningwaardes per m2, als de objectkenmerken gelijk zouden zijn, nagenoeg gelijk zijn. Een uitzondering is [adres 7] , die aanzienlijk slechter onderhouden is.

12.2.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van [adressen] , zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

12.3.

De rechtbank is voorts van oordeel dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar immers inzichtelijk gemaakt waarom er een verschil in waarde is. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt namelijk dat dit wordt veroorzaakt door het verschil in staat van onderhoud, de oppervlakte van de kavels en de aan- of afwezigheid van bijgebouwen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Conclusie en gevolgen

13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.