Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11907864 \ UC EXPL 25-7710 VL/58599
Vonnis van 1 april 2026
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: Bo-Ex,
gemachtigde: mr. S.P.J. Visser,
tegen
[gedaagde],
wonend in [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E. Weijer.
1.De procedure
1.1
Bo-Ex heeft [gedaagde] op 29 september 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd en een eis in reconventie ingediend. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Bo-Ex schriftelijk gereageerd op de eis in reconventie en heeft [gedaagde] twee aanvullende producties overgelegd.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 18 februari 2026 plaatsgevonden. Namens
Bo-Ex waren mevrouw [A] , [functie 1] , en de heer [B] , [functie 2] , aanwezig. Zij werden bijgestaan door mr. [C] . [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. E. Weijer en mr. [D] . Bo-Ex heeft haar eis verminderd. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1
Bo-Ex verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de [adres] in [plaats] voor € 621,68 per maand. Volgens Bo-Ex heeft [gedaagde] een betalingsachterstand van € 2.398,56. Zij wil dat [gedaagde] dit bedrag betaalt. Anders wil zij dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens hem heeft hij al ruim 10 jaar last van vocht- en schimmel in de woning, doordat de ventilatie niet goed functioneerde. Hij vordert daarom huurprijsvermindering, terugbetaling van te veel betaalde huur en schadevergoeding. Deze bedragen wil hij verrekenen met de huurachterstand. Bo-Ex betwist dat sprake was van een gebrek aan de ventilatie. De kantonrechter wijst de gevorderde huurprijsvermindering en een deel van de schadevergoeding toe. Dit deel wordt verrekend met de openstaande huurachterstand. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
3.De beoordeling
3.1
Voor de leesbaarheid van dit vonnis, worden eerst de vorderingen in reconventie beoordeeld en daarna de vorderingen in conventie.
In reconventie
Er was sprake van een gebrek aan het gehuurde
3.2
- het gehuurde een staat of eigenschap heeft (of een andere omstandigheid) waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, en
- deze staat of eigenschap niet is toe te rekenen aan de huurder.
Van zo’n situatie is hier sprake. Dit wordt hieronder toegelicht.
3.3
[gedaagde] stelt dat sprake was van een gebrek aan het ventilatiesysteem van het gehuurde. Hij voert hiertoe aan dat hij ruim 10 jaar last had van vocht- en schimmelproblemen en dat dit ondanks de ventilatie-adviezen van Bo-Ex en alle schimmelbehandelingen telkens weer terugkwam. In september 2025 is [onderneming] (hierna: [onderneming] ) in het gehuurde langs geweest en zij heeft geconstateerd dat er een buis mist die het ventilatiesysteem verbindt met de ventilatie-uitgangen. Op 23 september 2025 heeft [onderneming] deze buis geïnstalleerd en vanaf dat moment heeft [gedaagde] geen last meer van vocht en schimmel. Hoewel Bo-Ex de afwezigheid van de buis niet zelf heeft geconstateerd, heeft Bo-Ex niet betwist dat [onderneming] deze bevindingen heeft gedaan en dat [onderneming] de buis heeft geplaatst. [gedaagde] heeft verklaard dat als hij nu doucht, de damp direct de ventilatie in wordt gezogen en hij geen problemen meer heeft met vocht.
3.4
De kantonrechter is van oordeel dat hiermee voldoende is komen vast te staan dat sprake was van een gebrek. Van een woning met een mechanische ventilatie mag je namelijk verwachten dat de ventilatie-installatie in al haar onderdelen aanwezig is en werkt zoals deze bedoeld is, zodat er geen vocht- en schimmelproblemen ontstaan. Dat betekent dat het vocht niet alleen moet worden afgezogen, maar ook via een buis naar buiten moet worden afgevoerd. Dat Bo-Ex bij een huisbezoek enige afzuigende werking heeft geconstateerd, betekent dan ook niet automatisch dat er geen gebrek is. Die afzuigende werking zegt alleen wat over het afzuigen en niet over het afvoeren van het vocht naar buiten. Hoewel de vocht- en schimmelproblemen volgens Bo-Ex veroorzaakt werden doordat [gedaagde] onvoldoende ventileerde, heeft zij niet betwist dat problemen met de werking van de afzuiging bij kunnen dragen aan deze vocht- en schimmelproblemen. [gedaagde] heeft onbetwist verklaard dat als hij nu doucht, de damp direct de ventilatie in wordt gezogen en niet meer in het gehuurde blijft hangen. Dat betekent dat ervan kan worden uitgegaan dat het ontbreken van de buis in elk geval heeft bijgedragen aan de vocht- en schimmelproblemen. Het gehuurde had daarmee een eigenschap waardoor [gedaagde] niet het genot daarvan had dat hij mocht verwachten. Het ontbreken van de buis kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend.
Dit gebrek rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 60%
3.5
[gedaagde] wil dat de huur in de periode 26 mei 2025 tot 23 september 2025 wordt verminderd met 60% tot 40% van de geldende huurprijs en hij wil dat Bo-Ex hem € 1.443,69 aan te veel betaalde huur over deze periode terugbetaalt. Deze vorderingen zullen grotendeels worden toegewezen. Dit wordt hieronder toegelicht.
3.6
Als sprake is van een gebrek, dan kan de huurder huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. [2] Voor het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering geldt een vervaltermijn van zes maanden vanaf het moment dat de huurder het gebrek heeft meegedeeld aan de verhuurder. Na het verstrijken van deze vervaltermijn kan geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. [3] [gedaagde] heeft op 3 december 2025 een conclusie van antwoord genomen die ook een eis in reconventie inhield en heeft daarbij de vordering tot huurprijsvermindering ingesteld. Hij kan dus vanaf 3 juni 2025 (zes maanden voor 3 december 2025) huurprijsvermindering vorderen, tot het moment dat het gebrek door [onderneming] is verholpen. Dat was op 23 september 2025.
3.7
De kantonrechter is van oordeel dat een huurprijsvermindering van 60% redelijk is. De kantonrechter zoekt daarbij aansluiting bij artikel 6 Besluit Pro huurprijzen woonruimte en bijlage II van dat besluit, zoals overgenomen in het gebrekenboek van de huurcommissie. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat als sprake is van een gebrek dat valt onder klasse C van het gebrekenboek en dus aangemerkt moet worden als ernstig gebrek. [gedaagde] stelt dat dit gebrek leed tot forse overlast; in genoemde periode bestond constante vocht- en schimmelvorming in de badkamer, slaapkamer en een deel van de woonkamer. Bo-Ex heeft dit niet betwist. [gedaagde] heeft hier, over een periode van bijna tien jaar, vaak contact over gezocht met Bo-Ex, maar Bo-Ex bleef, tot op de zitting aan toe, bij haar standpunt dat geen sprake was van een gebrek omdat de vochtoverlast zou zijn veroorzaakt door [gedaagde] zelf. De kantonrechter is van oordeel dat de maximale huurprijsvermindering op zijn plek is voor een gebrek dat valt onder categorie C, omdat het een ernstig gebrek is (ontbreken van een onderdeel van de installatie) met forse overlast tot gevolg.
3.8
[gedaagde] stelt dat de huurprijs in de periode 3 juni 2025 tot 1 juli 2025 € 595,74 per maand bedroeg en in de periode van 1 juli 2025 tot 23 september 2025 € 619,64. Ook dit is door Bo-Ex niet betwist. Op basis van een huurprijsvermindering van 60% heeft [gedaagde] het volgende te veel betaald:
- juni 2025: € 333,62, [4]
- juli 2025: € 371,78,
- augustus 2025: € 371,78,
- september 2025: € 285,04. [5]
In totaal heeft [gedaagde] dus € 1.362,22 te veel betaald over de periode 3 juni 2025 tot 23 september 2025. Dit bedrag zal worden verrekend met de openstaande huurachterstand. Zie daarover rechtsoverweging 3.18 en 3.19 van dit vonnis.
Rente
3.9
[gedaagde] vordert de wettelijke rente over de te veel betaalde huur vanaf het moment dat deze vordering opeisbaar is tot het moment dat het volledige bedrag is betaald. De tijdelijke huurprijsvermindering wordt pas vastgesteld per datum van dit vonnis. Tot die tijd heeft Bo-Ex met die huurprijsvermindering geen rekening hoeven houden en dus ook niet met een vordering tot terugbetaling op grond van onverschuldigde betaling. Dat betekent dat Bo-Ex tot de datum van dit vonnis ook geen rente verschuldigd is. [6] Aangezien deze vordering wordt verrekend met de openstaande huurachterstand (zie rechtsoverweging 3.18 en 3.19), zal Bo-Ex ook geen wettelijke rente verschuldigd worden over de te veel betaalde huur. Deze vordering zal worden afgewezen.
Bo-Ex moet € 950,00 aan materiële schade vergoeden
3.1
[gedaagde] vordert € 7.000,00 aan materiële schade. De kantonrechter wijst € 950,00 aan materiële schade toe. Dit wordt hieronder toegelicht.
3.11
[gedaagde] stelt dat hij als gevolg van de jarenlange vocht- en schimmelproblemen vier keer zijn kledingkast heeft moeten vervangen, twee keer zijn rolgordijnen heeft moeten vervangen, hij een deel van zijn kleding heeft moeten weggooien, hij delen van zijn woning meerdere keren opnieuw heeft moeten witten/behangen, hij delen van zijn woning meerdere keren heeft behandeld met schimmelverwijderaar en zijn bed en vitrage door schimmel zijn aangetast. Hij onderbouwt dit met de e-mailwisseling tussen partijen. [7] Bo-Ex betwist de hoogte van de schade en het causaal verband tussen het gebrek en de schade. Zij voert hiertoe aan dat [gedaagde] geen bonnetjes of transactiebewijzen heeft overgelegd en dat het gehuurde ook zonder schimmelvorming eens in de zoveel jaar geschilderd had moeten worden.
3.12
De kantonrechter overweegt als volgt. Met de door [gedaagde] overgelegde
e-mailwisseling tussen partijen en de toelichting die hij ter zitting heeft gegeven, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter de volgende schades en het causale verband met het gebrek voldoende onderbouwd:
3x vervangen kledingkast (e-mails van 5 november 2016, 3 mei 2022, 27 augustus 2024 en 9 januari 2025)
x vervangen rolgordijnen (e-mails van 3 mei 2022 en 8 mei 2025)
meermaals muren/plafond witten/behangen/schimmelbehandeling geven (e-mails van 5 november 2016, 3 mei 2022 en 25 mei 2024)
3.13
Omdat de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, begroot de kantonrechter de schade door te schatten en komt daarmee op de volgende schadevergoeding:
3x vervangen kledingkast: 3x € 150,00 = € 450,00
x vervangen rolgordijnen: 2x € 50,00 = € 100,00
meermaals muren/plafond witten/behangen/schimmelbehandeling geven:
a. € 250,00 voor verf. Uit openbare gegevens blijkt dat de woning 62m2 is. De kantonrechter schat in dat 50 liter verf volstaat voor een dubbele laag schilderen en rekent € 50,00 per 10 liter verf;
b. € 50,00 voor schildersspullen zoals kwasten, schilderstape, verfroller etc.;
c. € 100,00 voor schimmelverwijderaar. Voor een muuroppervlakte van een woning van 62m2 schat de kantonrechter dat 10 liter schimmelverwijderaar is gebruikt. De kantonrechter rekent € 10,00 per fles van 1 liter.
Dit brengt de totale materiële schade op € 950,00. Dit bedrag zal worden verrekend met de openstaande huurachterstand. Zie daarover rechtsoverweging 3.18 en 3.19 van dit vonnis.
Rente
3.14
[gedaagde] vordert de wettelijke rente over de materiële schadevergoeding vanaf het moment dat deze vordering opeisbaar is tot het moment dat het volledige bedrag is betaald. Om aanspraak te kunnen maken op wettelijke rente is nodig dat Bo-Ex te laat is (in verzuim is) met betaling van de schadevergoeding. [8] [gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom en per wanneer verzuim is ingetreden. Aangezien deze vorderingen worden verrekend met de openstaande huurachterstand (zie rechtsoverweging 3.18 en 3.19), zal Bo-Ex ook geen wettelijke rente over de materiële schadevergoeding verschuldigd worden. Deze vordering zal worden afgewezen.
Bo-Ex hoeft de gevorderde immateriële schade niet te betalen
3.15
[gedaagde] vordert € 1.500,00 aan immateriële schadevergoeding. Hij voert hiertoe aan dat hij zich schaamde voor de schimmel in zijn woning en hij daarom jarenlang geen gasten wilde ontvangen. Daarnaast heeft de schimmelvorming gezorgd voor een toename van zijn psychische klachten en spierreuma, was hij door de slechte ventilatie vaak duizelig na het douchen en heeft hij klachten aan zijn luchtwegen gekregen. Hierdoor is sprake van een aantasting in de persoon in de vorm van gederfde levensvreugde. Bo-Ex heeft dit betwist.
3.16
De kantonrechter overweegt als volgt. Het toekennen van immateriële schade kan onder meer in het geval de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen of ‘op andere wijze in zijn persoon is aangetast’. [9] [gedaagde] voert wel aan dat hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, namelijk luchtwegklachten, maar heeft niet onderbouwd dat deze veroorzaakt zijn door de vocht- en schimmelproblemen. Deze schade is daarom niet vast komen te staan. Voor de ‘aantasting in zijn persoon op andere wijzen’ voert [gedaagde] aan dat hij levensvreugde heeft gederfd. Voor toewijzing in deze categorie moet echter sprake zijn van geestelijk letsel. Hiervoor is enkel psychisch onbehagen of een gekwetst gevoeg niet genoeg. [10] Het moet gaan om een ziektebeeld dat naar objectieve maatstaven is vast te stellen. Om dat vast te kunnen stellen, moet [gedaagde] voldoende concrete gegevens aanvoeren. [11] De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zijn stelling dat hij psychisch letsel heeft opgelopen onvoldoende heeft onderbouwd. De gevorderde immateriële schade zal daarom worden afgewezen.
Rente
3.17
[gedaagde] vordert de wettelijke rente over de immateriële schadevergoeding vanaf de dag dat deze vordering opeisbaar zou zijn tot het moment dat het volledige bedrag zou zijn betaald. Aangezien de gevorderde immateriële schadevergoeding zal worden afgewezen, zal ook de wettelijke rente hierover worden afgewezen.
[gedaagde] is bevoegd zijn vorderingen op Bo-Ex te verrekenen met de vorderingen van Bo-Ex
3.18
[gedaagde] heeft gevorderd te bepalen dat hij bevoegd is zijn betalingsverplichting te verrekenen met het bedrag dat hij verschuldigd is aan Bo-Ex. Deze bevoegdheid heeft [gedaagde] , omdat voldaan is aan de eisen die de wet daaraan stelt: [12]
- [gedaagde] heeft een prestatie (betaling) te vorderen van Bo-Ex,
- Deze prestatie beantwoordt aan zijn schuld aan Bo-Ex; hij kan de vordering van
Bo-Ex betalen met wat Bo-Ex aan hem verschuldigd is,
- [gedaagde] is bevoegd tot betaling van zijn schuld aan Bo-Ex, en
- [gedaagde] is bevoegd betaling van zijn vordering af te dwingen.
Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat [gedaagde] met zijn conclusie van antwoord al een beroep op verrekening heeft gedaan. Op het moment van dat beroep zijn de vorderingen tot hun gemeenschappelijke beloop tenietgegaan. [13] Omdat daarna geen te verrekening vordering meer bestaat, zal de verklaring voor recht zoals die gevorderd is worden afgewezen.
In conventie
[gedaagde] moet € 86,34 huurachterstand betalen
3.19
Bo-Ex vordert, na vermindering van eis, € 2.398,56 aan achterstallige huur. Partijen zijn het erover eens dat dit, zonder huurprijsvermindering, de huurachterstand was ten tijde van de mondelinge behandeling. [gedaagde] heeft in zijn conclusie van antwoord van 3 december 2025 een beroep gedaan op verrekening van de te veel betaalde huur en de toe te wijzen schadevergoedingen met de openstaande huurachterstand. Bo-Ex heeft deze mogelijkheid niet betwist en tegen het beroep op verrekening geen verweer gevoerd. Aangezien in reconventie € 1.362,22 aan te veel betaalde huur (zie rechtsoverweging 3.5 t/m 3.8) en € 950,00 aan schadevergoeding (zie rechtsoverweging 3.10 t/m 3.13) zal worden toegewezen, blijft er na verrekening een bedrag van € 86,34 over. Dit bedrag moet [gedaagde] aan Bo-Ex betalen en zal worden toegewezen.
Rente
3.2
Bo-Ex vordert € 11,12 aan tot 12 september 2025 ontstane wettelijke rente. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vordering zal worden toegewezen.
3.21
Bo-Ex vordert ook de wettelijke rente over de huurachterstand, welke huurachterstand ten tijde van de dagvaarding € 3.468,20 bedroeg, vanaf 12 september 2025. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vordering zal worden toegewezen, met inachtneming van de verrekening ten tijde van de conclusie van antwoord op 3 december 2025 en met inachtneming van eventueel verder gedane betalingen.
Het beroep van [gedaagde] op opschorting slaagt niet
3.22
[gedaagde] stelt dat hij de huurbetalingen heeft opgeschort vanwege het gebrek aan het ventilatiesysteem. Bo-Ex stelt dat [gedaagde] niet kan opschorten en voert hiertoe aan dat zij pas bij de conclusie van antwoord bekend is geworden met het beroep op opschorting.
3.23
De kantonrechter overweegt als volgt. De kantonrechter begrijpt uit de stelling van Bo-Ex dat zij een beroep doet op de redelijkheid en billijkheid. Een beroep op opschorting kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als de andere partij, in dit geval Bo-Ex, niet bekend is met het beroep op opschorting en de gronden daarvan. [gedaagde] stelt dat hij een e-mail heeft gestuurd waarin hij Bo-Ex laat weten dat hij zijn huurbetalingsverplichting opschort vanwege het gebrek aan het ventilatiesysteem, maar de kantonrechter vindt deze e-mail niet terug in het dossier. Wel schrijft [gedaagde] dat hij schadevergoeding wil en daarom de huur niet betaalt, maar hij heeft daarbij destijds niet concreet gemaakt waar die schadevergoeding precies betrekking op heeft. Hierdoor was het voor Bo-Ex niet duidelijk voor welk bedrag en onder welke omstandigheden [gedaagde] wilde opschorten. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid slaagt, zodat het beroep van [gedaagde] op opschorting geen standhoudt.
De huurachterstand rechtvaardigt niet ontbinding van de huurovereenkomst
3.24
Bo-Ex vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Deze vorderingen zullen worden afgewezen, omdat een huurachterstand van € 86,34 vanwege haar geringe betekenis ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [14]
3.25
De door Bo-Ex gevorderde gebruiksvergoeding van € 621,68 per maand vanaf 30 september 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, zal worden afgewezen, omdat [gedaagde] niet wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
[gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen
3.26
Bo-Ex vordert € 203,30 aan buitengerechtelijke incassokosten. Bij het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand komt volgens de Staffel bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 40,00 in aanmerking voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Omdat de gevorderde huurachterstand bijna volledig wordt afgewezen, acht de kantonrechter het echter niet redelijk om het standaard minimumbedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
In conventie en reconventie
Bo-Ex moet de proceskosten betalen
3.27
Bo-Ex is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Bo-Ex niet worden veroordeeld tot betaling van de eventuele kosten om het vonnis te betekenen.
De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
Totaal
€
632,50
De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
253,00
(1 punt × € 253,00)
Totaal
€
253,00
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.28
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Bo-Ex van:
- € 86,34 aan huurachterstand tot 18 februari 2026,
- € 11,12 aan verschenen wettelijke rente tot 12 september 2025,
- de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 3.468,20 vanaf 12 september 2025, met inachtneming van de verrekening van een bedrag van (€ 1.362,22 + € 950 =) € 2.312,22 op 3 december 2025 (zoals beschreven onder 3.8, 3.13, 3.18 en 3.19 van dit vonnis) en met inachtneming van eventueel verder gedane betalingen,
in reconventie
4.2
vermindert de huurprijs van het gehuurde over de periode 3 juni 2025 tot 23 september 2025 met 60%,
in conventie en reconventie
4.3
veroordeelt Bo-Ex in de proceskosten van € 632,50 in conventie en € 253,00 in reconventie, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op
1 april 2026.