Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2191
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 806.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 806.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 749.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 22 januari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een eindwoning uit 1961 met een gebruiksoppervlakte van 138 m². De woning heeft een vrijstaande garage (18 m²) en een dakkapel (6 m²). De woning ligt op een perceel van 344 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 749.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 635.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 december 2021 voor € 745.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 juni 2021 voor € 747.474,-;
- [adres 4] , verkocht op 7 mei 2021 voor € 770.000,-.
Beoordeling van het geschil
7.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen hoekwoningen en tussenwoningen zijn in [plaats] , die tussen 1953 en 1961 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde ver onder de prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Vergelijking met [adres 5]
8. Eiser voert aan dat een vergelijking met de woning en buurpand [adres 5] ertoe leidt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiser wijst erop dat de woningen identiek zijn aan elkaar, behalve dat nummer [adres 5] meer woon- en perceeloppervlakte heeft.
9. De heffingsambtenaar vat het argument van eiser op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De heffingsambtenaar wijst terecht op de twee voorwaarden die nodig zijn voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel: vereist is dat er sprake is van gelijke gevallen die ongelijk zijn behandeld, en dat er in ten minste twee van die gelijke gevallen een lagere waarde is vastgesteld (de zogenoemde meerderheidsregel). De enkele omstandigheid dat bij één of enkele andere objecten een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, is daarvoor onvoldoende. De bewijslast om aannemelijk te maken dat er sprake is van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel ligt bij eiser. [1]
10. De heffingsambtenaar stelt dat [adres 5] niet identiek is aan de woning. De woning heeft twee dakkapellen en een aanbouw, nummer [adres 5] heeft dat niet. Zoals eiser ook zelf al aangeeft zijn er verschillen in het woon- en perceeloppervlakte tussen de woningen.
11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar terecht opmerkt dat het feit dat [adres 5] een lagere WOZ-waarde heeft, geen grond vormt voor een lagere WOZ-waarde van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de lagere waardering van [adres 5] een ambtelijke misslag betreft. De WOZ-waarde van de buurwoning is namelijk ten onrechte te laag vastgesteld vanwege een verbouwing in 2022. De rechtbank concludeert dat daarmee niet aan de meerderheidsregel is voldaan. Voor zover eiser een beroep op het gelijkheidsbeginsel doet, slaagt dat beroep dus niet.
12. Ook voor het overige kan de vergelijking met de WOZ-waarde van [adres 5] , niet leiden tot een geslaagd beroep. Die buurwoning is niet verkocht rondom de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. [2] Een vergelijking tussen de WOZ-waarden van verschillende objecten, zonder inzicht in de onderliggende objectkenmerken, marktgegevens en toegepaste correcties, kan namelijk niet voldoende grond bieden om te concluderen dat de vastgestelde waarde onjuist is. Nu eiser zich beperkt tot een vergelijking van WOZ-waarden als zodanig kan deze vergelijking niet leiden tot het oordeel dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaard het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 15 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.