Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/2272
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: mr. B.J. Eising).
Als derde-partijen neemt aan het geding deel:
1.
[belanghebbende 1]
[belanghebbende 1]
2.
[belanghebbende 2] en [belanghebbende 3]
[belanghebbende 2] en [belanghebbende 3]
3.
[belanghebbende 4]
[belanghebbende 4]
allen uit [plaats]
Inleiding
1. Deze zaak gaat over het beroep tegen de weigering van een omgevingsvergunning voor het gebruik van een bijgebouw voor short stay op het perceel van eiser aan de [adres] in [plaats] .
2. Eiser wil het bijgebouw op zijn perceel verhuren aan derden. Op 27 maart 2024 heeft eiser een omgevingsvergunning aangevraagd voor een Airbnb, omdat hij weet dat sprake is van een met het omgevingsplan strijdig gebruik.
3. Op grond van het uitwerkingsplan ‘Locatie Lichtenberg’, dat deel uitmaakt van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Amersfoort, geldt ter plaatse van het bijgebouw van eiser de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Waarde-Archeologie 3’en ‘Waarde-Cultuurhistorie’. Tijdelijke verhuur heeft geen duurzaam en permanent karakter en is in strijd met de bestemming ‘Wonen’.
4. Op 23 mei 2024 heeft eiser per e-mail een reactie van de casemanager van de gemeente Amersfoort op zijn plannen ontvangen. Hierin staat: ‘
uw ingediende aanvraag betreft het gebruiken van een bijgebouw als Airbnb. Wij willen medewerking verlenen aan een short-stay. Er moet daarvoor een nieuwe aanvraag worden ingediend, anders klopt de publicatie en wat we gaan verlenen niet met elkaar’.
uw ingediende aanvraag betreft het gebruiken van een bijgebouw als Airbnb. Wij willen medewerking verlenen aan een short-stay. Er moet daarvoor een nieuwe aanvraag worden ingediend, anders klopt de publicatie en wat we gaan verlenen niet met elkaar’.
5. Vervolgens heeft eiser zijn aanvraag voor een Airbnb ingetrokken en een aanvraag om een omgevingsvergunning voor short stay ingediend. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 2 augustus 2024 (het primaire besluit) afgewezen. Daartegen heeft eiser bezwaar gemaakt.
6. Met het besluit van 19 februari 2025 op het bezwaar van eiser (het bestreden besluit) is het college onder aanvulling van de motivering bij de afwijzing van de aanvraag gebleven. Het college heeft in het bestreden besluit gemotiveerd dat hij geen medewerking aan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit [1] wil verlenen, omdat de aanvraag volgens het college een ongewenste precedent schept voor vergelijkbare (toekomstige) situaties in de woonwijk waarmee het karakter van de woonwijk verandert. Om deze reden voldoet de aanvraag volgens het college niet aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. [2]
7. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. In het verweerschrift heeft het college, in aanvulling op het bestreden besluit, toegelicht dat als het college de gevraagde vergunning zou verlenen er een intensiever gebruik van het woonperceel wordt toegestaan en daarmee afbreuk wordt gedaan aan de bedoeling van het uitwerkingsplan van een rustige en groene woonwijk.
8. Derde-partijen [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] hebben ook schriftelijk op het beroep gereageerd. Zij hebben op de publicatie van de aanvraag gereageerd en vinden short stay op het perceel van eiser een ongewenste ontwikkeling.
9. De rechtbank heeft het beroep op 15 december 2025 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld door [A] (partner), de gemachtigde van het college, [belanghebbende 4] en [belanghebbende 2] .
10. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat hij te goeder trouw heeft gehandeld, omdat hij op verzoek van het college zijn aanvraag om een omgevingsvergunning voor een Airbnb heeft ingetrokken en in de plaats daarvan een aanvraag voor short stay heeft ingediend, waarvoor hij ook opnieuw leges heeft betaald. De rechtbank heeft dit, gelet het e-mailbericht van 23 mei 2024 tussen de casemanager en eiser en de door eiser op zitting gegeven toelichting, aangemerkt als een beroep op het vertrouwensbeginsel.
11. Op de zitting hebben partijen afgesproken dat het college schriftelijk reageert op het beroep op het vertrouwensbeginsel en, indien nodig, een belangenafweging maakt. Bij de beoordeling of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zou het college betrekken in hoeverre, gelet op het beroep op het vertrouwensbeginsel, nog sprake is van een risico op precedentwerking. Eisers en derde-partijen zouden daarna twee weken de gelegenheid krijgen om daarop te reageren. De rechtbank heeft de afspraken die partijen op de zitting hebben gemaakt vastgelegd in een verkort proces-verbaal.
12. Op 1 april 2026 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten, omdat de rechtbank met de reacties van het college en eiser voldoende informatie heeft om uitspraak te doen en geen van de partijen heeft laten weten een tweede zitting te willen.
Beoordeling door de rechtbank
13. Het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel slaagt. Dit betekent dat het bestreden besluit in strijd met het vertrouwensbeginsel is genomen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Omdat het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt, hoeft de rechtbank niet meer in te gaan op de overige beroepsgronden. Deze beroepsgronden laat de rechtbank dan ook onbesproken.
14. Om te beoordelen of het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt, moet de rechtbank drie stappen doorlopen. Dat volgt uit rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). [3] De eerste twee stappen zijn of sprake is van een toezegging en of de toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Als de eerste twee stappen bevestigend worden beantwoord dan betekent dit dat er gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt. Bij de derde stap moet vervolgens onderzocht worden of er zwaarwegende belangen zijn die zich verzetten tegen honorering van het opgewekte vertrouwen.
15. De rechtbank zal hierna uitleggen waarom in dit geval aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel wordt voldaan.
Stap 1 en stap 2: er is sprake van een toezegging die aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend
16. Er is sprake van een toezegging als aannemelijk wordt gemaakt dat er een uitlating of gedraging van een ambtenaar is geweest die redelijkerwijs de indruk wekt van een welbewuste standpuntbepaling van het college over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid wel of niet zal worden uitgeoefend.
17. Dat is hier het geval. In de e-mail van 23 mei 2024 schrijft de casemanager dat ‘wij’ medewerking willen verlenen aan een short stay en dat daarvoor een nieuwe aanvraag moet worden ingediend. De rechtbank is met partijen van oordeel dat dit een concrete ondubbelzinnige toezegging is zonder enig voorbehoud. De toezegging kan ook worden toegerekend aan het college. Onder de e-mail staat de naam van de medewerker met daaronder ‘casemanager’ en evident is dat met ‘wij’ het college wordt bedoeld. Eiser heeft de toezegging van deze medewerker, die vanuit zijn functie aanvragen om omgevingsvergunningen behandelt, redelijkerwijs mogen opvatten als een toezegging die namens het college is gedaan. Er is dus sprake van gerechtvaardigd gewekt vertrouwen dat de omgevingsvergunning zou worden verleend als de aanvraag voor Airbnb wordt vervangen door een aanvraag voor short stay.
Stap 3: de belangen van eiser wegen zwaarder
18. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of er belangen zijn die zwaarder wegen dan het belang van eiser. Het belang van eiser, bij wie het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de omgevingsvergunning zou worden verleend, weegt zwaar. Zwaarder wegende belangen kunnen zijn gelegen in strijd met de wet, het algemeen belang en meer specifiek, de belangen van derden. De rechtbank is van oordeel dat de belangen van eiser zwaarder wegen dan het algemeen belang en de belangen van derden waar het college op wijst. De rechtbank legt dit hierna uit.
19. Op 21 januari 2026 heeft het college schriftelijk gereageerd op het beroep op het vertrouwensbeginsel. Het college erkent dat er vertrouwen is gewekt, maar stelt zich op het standpunt dat er zwaarwegende omstandigheden zijn die er aan in de weg staan om het gerechtvaardigd vertrouwen van eiser te honoreren. Die zwaarwegende omstandigheden bestaan ten eerste uit het algemeen belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Ter onderbouwing dat de aanvraag voor short stay niet voldoet aan de eis van een evenwichtige toedeling van functies en locaties verwijst het college naar het bestreden besluit en het verweerschrift, waarin het college is ingegaan op het risico van een ongewenste precedentwerking voor andere gevallen in de wijk. Het college houdt aan dat standpunt vast. Daarnaast verzetten belangen van derden zich volgens het college tegen het honoreren van het gewekte vertrouwen bij eiser. Het betreft de belangen van de buren om geen overlast van short stay op het perceel van eiser te ondervinden. Derde-partijen hebben dat belang in deze procedure ook naar voren gebracht.
20. Eiser stelt daar tegenover dat de belangenafweging van het college onvoldoende concreet en ondeugdelijk is. In dit kader voert eiser aan dat precedentwerking geen zelfstandige weigeringsgrond is bij een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel. Ook voert eiser aan dat de belangen van zijn buren reeds voor de toezegging bij het college bekend waren, omdat een bezwaar tegen de oorspronkelijke aanvraag voor een Airbnb was ingediend en de bezwaren tegen short stay van gelijke aard en strekking zijn, zodat hun belangen niet aan honorering van het gewekte vertrouwen in de weg mogen staan.
21. De rechtbank vindt het algemeen belang van precedentwerking geen zwaarder wegend algemeen belang dan het belang van eiser. Met een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel valt het argument van precedentwerking weg. Immers is uitsluitend voor het specifieke geval van eiser een toezegging gedaan. Vergunningverlening aan eiser betekent niet dat het college aan toekomstige aanvragers ook een omgevingsvergunning moet verlenen. Dat is een afweging die het college zelfstandig moet maken. De belangen van derden wegen in dit geval ook niet zwaarder. De rechtbank heeft geen aanwijzingen dat direct omwonenden in onevenredige mate overlast van short stay zullen ondervinden. Daarbij betrekt de rechtbank dat het perceel volgens eiser 1.031 m2 is, zodat kortdurende verhuur van het bijgebouw naar verwachting niet tot intensief gebruik van het perceel zal leiden.
22. De conclusie is dat er geen zwaarder wegende belangen zijn die aan het honoreren van het gerechtvaardigd gewekte vertrouwen van eiser in de weg staan. De door eiser gevraagde omgevingsvergunning moet worden verleend.
Conclusie en gevolgen
23. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit omdat het in strijd met het vertrouwensbeginsel is genomen. Het primaire besluit is ook in strijd met het vertrouwensbeginsel genomen. Het college had bij het primaire besluit het vertrouwensbeginsel in acht moeten nemen en de omgevingsvergunning moeten verlenen. De rechtbank kan echter niet zelf in de zaak voorzien en de omgevingsvergunning verlenen, omdat niet duidelijk is of er nog voorschriften moeten worden verbonden aan de omgevingsvergunning. Bovendien wil de rechtbank eventuele omwonenden die het niet eens zijn met de omgevingsvergunning geen rechtsbescherming ontnemen. Zij moeten de mogelijkheid hebben om in beroep te gaan tegen de omgevingsvergunning.
24. Het college moet dus opnieuw beslissen op het bezwaar. Die beslissing moet inhouden dat het primaire besluit wordt herroepen en dat de door eiser gevraagde omgevingsvergunning wordt verleend. De rechtbank geeft het college hiervoor zes weken de tijd.
25. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 19 februari 2025;
- draagt het college op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 194,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.N. van Ooijen, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 8 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.