Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11769856 \ AC EXPL 25-1555 BJvd/61199
Vonnis van 29 april 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt,
tegen
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd in Hilversum,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Alliantie,
gemachtigde: mr. W. Vos.
1.De procedure
1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 4,
- de conclusie van antwoord in het incident van [eisers c.s] ,
- het vonnis in incident van 17 december 2025.
1.2
Op 30 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn de heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiser sub 2] verschenen met hun gemachtigde mr. J.A. Spigt. Namens De Alliantie zijn verschenen de heer [A] en de heer [B] met hun gemachtigde mr. W. Vos. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1
[eisers c.s] huurt sinds 5 juni 2024 het appartement aan het [adres] in [plaats] van De Alliantie voor € 1.267,99 per maand. Volgens [eisers c.s] zijn er gebreken aan de woning waardoor schimmel in de woning is ontstaan die schadelijke gevolgen heeft voor zijn gezondheid. [eisers c.s] vordert daarom naast (im)materiële schadevergoeding huurprijsvermindering van 40% vanaf het moment dat de gebreken zijn gestart en huurprijsvermindering van 100% vanaf de datum dat hij de woning moest verlaten vanwege de schimmel. De Alliantie stelt dat zij niet aansprakelijk is voor de schimmel, omdat die niet is ontstaan door een bouwkundig gebrek. Volgens De Alliantie is de schimmel ontstaan door huurdersgedrag zoals te weinig ventileren. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers c.s] onvoldoende heeft aangetoond dat de schimmel het gevolg van een gebrek is waarvoor De Alliantie aansprakelijk is en wijst de vorderingen van [eisers c.s] af. De vordering van De Alliantie in reconventie tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen.
3.De beoordeling
in conventie
Het juridisch kader
3.1
In de wet [1] staat dat een huurder bij een vermindering van huurgenot die ontstaan is door een gebrek, vermindering van de huurprijs kan vorderen die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot. De vermindering van de huurprijs geldt vanaf de dag waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld, of vanaf het moment dat de verhuurder op de hoogte was van het gebrek, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek betekent dat iets aan de verhuurde ruimte niet goed is, of dat er een andere situatie is die de huurder niet zelf heeft veroorzaakt, waardoor de huurder niet kan genieten van de ruimte zoals hij dat bij het sluiten van de huur mocht verwachten. [2]
De kantonrechter moet beoordelen of de schimmel een gebrek is dat voor rekening van De Alliantie moet komen
3.2
De kantonrechter moet eerst beoordelen of er sprake is van een gebrek. Pas dan kan [eisers c.s] aanspraak maken op huurprijsprijsvermindering. [eisers c.s] stelt dat hij sinds 5 augustus 2024 last heeft van gebreken in het gehuurde, die bestaan uit lekkages en schimmelvorming. Door de schimmelvorming stelt [eisers c.s] ook last te hebben van stank en paddenstoelen in de woning. [eisers c.s] heeft op 4 januari 2025 voor het eerst bij De Alliantie gemeld dat hij last heeft van schimmel in de woning. Op 3 februari 2025 was de schimmelvorming volgens [eisers c.s] zo erg dat hij er gezondheidsproblemen van kreeg en gedwongen de woning moest verlaten.
3.3
De Alliantie betwist dat er sprake is van een gebrek dat voor haar rekening moet komen. Volgens De Alliantie is schimmel het gevolg van een teveel aan vocht in de woning van binnen in de woning. Dat teveel aan vocht komt volgens De Alliantie door huurdersgedrag van [eisers c.s] , namelijk onvoldoende ventileren. Omdat het teveel aan vocht niet vanuit buiten komt en er geen bouwkundig gebrek is (geen lekke schil) stelt De Alliantie hier niet voor aansprakelijk te zijn.
3.4
Behalve de enkele stelling van [eisers c.s] in de dagvaarding dat er sprake zou zijn van lekkages, is dit door hem verder niet onderbouwd of benoemd. Dat er sprake is van een lekkage is daarom niet komen vast te staan. Dat er paddelstoelen in het gehuurde groei(d)en is ook niet gebleken. Daarvan heeft [eisers c.s] geen foto’s overgelegd. Ook voor de gestelde stank geldt dat [eisers c.s] dit niet heeft onderbouwd, zodat ook dit niet kan worden vastgesteld. Het staat wel vast dat [eisers c.s] last heeft gehad van schimmel in het gehuurde.
3.5
De kantonrechter zal dus alleen ten aanzien van de schimmel moeten beoordelen of dit kan worden aangemerkt als gebrek. De aanwezigheid van schimmel betekent niet automatisch dat dit kwalificeert als een gebrek in de zin van de wet. Of sprake is van een gebrek, hangt in dit geval af van de oorzaak van de schimmel. Als er sprake is van vocht dat van buiten het gehuurde naar binnen komt, waardoor schimmel ontstaat, is er sprake van een gebrek waar De Alliantie verantwoordelijk voor is. Ook is De Alliantie verantwoordelijk voor het zorgen voor voldoende ventilatiemogelijkheden voor de woning, om te voorkomen dat schimmel kan ontstaan. [eisers c.s] moet er op haar beurt voor zorgen dat de woning schoon blijft en dat hij de woning voldoende ventileert, zodat een teveel aan vocht van binnenin de woning waardoor schimmel kan ontstaan voorkomen wordt.
De Alliantie heeft een gebrek aan het ventilatiesysteem opgelost
3.6
Uit een e-mail van 6 maart 2025 van De Alliantie aan [eisers c.s] blijkt dat er kennelijk sprake geweest van een gebrek aan de warmteterugwininstallatie (WTW). Dat is het ventilatiesysteem in de woning. Het is aannemelijk dat hierdoor schimmel in de woning heeft kunnen ontstaan. De Alliantie heeft het gebrek aan het ventilatiesysteem opgelost, zo blijkt uit de e-mail. Om de woning te drogen heeft De Alliantie bouwdrogers in iedere kamer van het appartement geplaatst. Voor zover er sprake was van een gebrek, namelijk het kapotte ventilatiesysteem, heeft De Alliantie dit in ieder geval vóór 6 maart 2025 opgelost.
3.7
Uit de e-mail van De Alliantie aan [eisers c.s] van 6 maart 2025 blijkt verder dat:
- er tijdelijk vervangende woonruimte is aangeboden in de vorm van een hotel maar [eisers c.s] hier geen gebruik van wilde maken;
- [eisers c.s] de drogers heeft uitgeschakeld en daarmee het drogen van de woning heeft belemmerd;
- er ventilatieadviezen zijn gegeven door De Alliantie;
- [eisers c.s] heeft geweigerd om een door De Alliantie ingeschakelde professionele schimmelbestrijder toegang te geven tot het appartement.
3.8
Uit het bovenstaande blijkt dat De Alliantie zich heeft ingespannen om het gebrek en eventuele gevolgschade weg te nemen, maar dat [eisers c.s] hier niet (voldoende) aan heeft meegewerkt. Na de werkzaamheden die namens De Alliantie zijn uitgevoerd om het gebrek op te lossen, moest de schimmel uit de woning worden verwijderd. De Alliantie heeft zich als goed verhuurder ingespannen om dit te bewerkstelligen, maar heeft onderbouwd gesteld dat Demir zelf de juiste bestrijding van de schimmel heeft verhinderd door de ventilatieadviezen niet op te volgen, de bouwdrogers uit te zetten en de schimmelbestrijder geen toegang te geven. [eisers c.s] heeft dat onvoldoende onderbouwd betwist. Bij die stand van zaken zijn de gevolgen van het gebrek niet toe te rekenen aan een verhuurder.
Het is niet gebleken dat de woning een lekke schil heeft
3.9
Dat er vocht van buiten in de woning heeft kunnen binnendringen door een lekkage of ander bouwkundig gebrek is niet gebleken. [eisers c.s] heeft een e-mail van de heer [C] van Het [bedrijf] overgelegd, waarin staat dat er ‘watersporen zijn langs de raamkozijnen, zodat het lijkt dat hemelwater zich continu binnendringt langs de kozijnen.’ Dat het ‘erop lijkt’ dat hemelwater in de woning kan dringen is onvoldoende om aan te nemen dat dit daadwerkelijk het geval is, omdat uit de e-mail verder niet blijkt waarom dit zo lijkt of waarom dit aannemelijk zou zijn. Het enkele feit dat er schimmel is ontstaan in de woning is bovendien onvoldoende om daaruit af te leiden dat (de buitenmuur van) de woning een gebrek vertoont. [eisers c.s] heeft een filmpje overgelegd waarop de schimmel te zien is bij de raamkozijnen in de woonkamer en in de slaapkamer. Op basis van dit filmpje kan echter niet worden afgeleid dat er sprake is van doorslaand vocht en/of lekkage of dat het bijvoorbeeld condenswater is. Om dat te kunnen vaststellen is een rapport van een deskundige met eenduidig oordeel nodig, maar dat ontbreekt.
3.1
Bovendien is niet gebleken dat De Alliantie andere werkzaamheden heeft gedaan in de woning dan de werkzaamheden die hierboven zijn beschreven. Als er sprake is geweest van het binnendringen van hemelwater waardoor schimmel is ontstaan, is onverklaarbaar dat het schimmelprobleem inmiddels is opgelost zonder dat De Alliantie andere werkzaamheden heeft verricht. [eisers c.s] heeft namelijk tijdens de zitting gezegd dat er geen schimmel meer is in de woning en hij in ieder geval sinds afgelopen winter fijn in het appartement woont. Daarmee lijkt het erop dat na het oplossen van het gebrek aan het ventilatiesysteem, [eisers c.s] de schimmel (uiteindelijk) zelf heeft verwijderd en de schimmel ook is weggebleven.
De vorderingen van [eisers c.s] worden afgewezen
3.11
[eisers c.s] heeft de volgende vorderingen ingesteld:
een verklaring van recht dat vanaf 5 augustus 2024, dan wel zes maanden voorafgaande aan het uitbrengen van de dagvaarding, een huurprijsvermindering van 40% geldt en De Alliantie te veroordelen om het bedrag dat [eisers c.s] voor die periode meer aan huur heeft betaald aan hem terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;
een verklaring van recht dat vanaf 3 februari 2025 een huurprijsvermindering van 100% geldt en De Alliantie te veroordelen om het bedrag dat [eisers c.s] voor die periode meer aan huur heeft betaald aan hem terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;
De Alliantie te veroordelen tot betaling van een vergoeding voor (im)materiële schade, op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding.
3.12
De kantonrechter is gelet op het bovenstaande van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat de schimmel die het gevolg is van een probleem met het ventilatiesysteem voor rekening moet komen van De Alliantie. [eisers c.s] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat sprake is van een gebrek dat vermindering van het huurgenot als gevolg heeft. Zo heeft Demir wel gesteld dat er op een gegeven moment paddenstoelen in zijn woning groeiden, maar daarvan zijn geen foto’s overgelegd. Ook is niet duidelijk in welke periode de hevige schimmelvorming zich zou hebben voorgedaan, terwijl wel van belang is om dit vast te stellen. Immers, na het repareren van het ventilatiesysteem op 6 maart 2025, heeft De Alliantie zich ingespannen om de schimmel weg te krijgen uit de woning en is het aan het gedrag van [eisers c.s] te wijten dat dit niet voorspoedig is gegaan. Onduidelijk is of de schimmel in de periode vanaf de eerste melding op 4 januari 2025 tot het oplossen van het probleem met het ventilatiesysteem door De Alliantie op 6 maart 2025 dusdanig was dat dit het huurgenot verminderde. Dat is op basis van de stukken die [eisers c.s] heeft overgelegd niet vast te stellen en [eisers c.s] heeft hierover ook in feite niets gesteld. [eisers c.s] heeft dus niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat hij niet in de gelegenheid wordt gesteld bewijs te leveren. De vorderingen tot vermindering van de huurprijs worden daarom afgewezen.
3.13
De vordering van [eisers c.s] voor verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt ook afgewezen. Los van de vraag of De Alliantie aansprakelijk kan worden gehouden voor enige schade die [eisers c.s] heeft geleden, heeft [eisers c.s] onvoldoende onderbouwd dat er schade is en dat er een causaal verband bestaat tussen de geleden schade en de schimmel in de woning. [eisers c.s] stelt dat hij gezondheidsproblemen heeft gekregen door de schimmel en daarom aanspraak maakt op materiële en immateriële schadevergoeding. Een onderbouwing van deze stelling, bijvoorbeeld door een verklaring van een arts ontbreekt. De drempel om te verwijzen naar de schadestaatprocedure is dus niet gehaald.
[eisers c.s] moet de proceskosten in conventie betalen
3.14
[eisers c.s] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
174,00
(2 punten × € 87,00)
- nakosten
€
43,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
217,50
in reconventie
[eisers c.s] moet de huurachterstand betalen
3.15
De Alliantie vordert in reconventie betaling van € 3.575,83, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Volgens De Alliantie heeft [eisers c.s] de huur van februari, maart en mei 2025 ten onrechte niet betaald. De kantonrechter wijst dit bedrag toe.
3.16
[eisers c.s] erkent dat hij de maanden februari en maart niet heeft betaald. Op grond van de huurovereenkomst moet [eisers c.s] de maandelijkse huur aan De Alliantie betalen. De stelling van [eisers c.s] dat De Alliantie zou hebben toegezegd dat hij over februari en maart 2025 geen huur hoefde te betalen is door De Alliantie betwist en heeft [eisers c.s] verder niet onderbouwd met stukken. Volgens [eisers c.s] heeft hij een opname waaruit de toezegging zou blijken, maar die heeft hij niet overgelegd. Omdat [eisers c.s] deze stelling inneemt, ligt het op zijn weg om die stelling met alle aanwezige stukken te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Omdat niet voldaan is aan de stelplicht komt de kantonrechter niet toe aan een opdracht voor bewijslevering voor [eisers c.s] .
3.17
[eisers c.s] moet ook de huur van mei 2025 aan De Alliantie betalen. [eisers c.s] stelt dat hij de huur voor deze maand al heeft betaald, maar daarvan heeft hij geen betaalbewijs overgelegd zodat dit niet kan worden vastgesteld.
3.18
Omdat de huurtermijnen al betaald hadden moeten zijn is [eisers c.s] in verzuim met de betaling van de huurtermijnen. [eisers c.s] moet daarom ook de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand betalen.
[eisers c.s] hoeft de buitengerechtelijke kosten niet te betalen
3.19
De Alliantie vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 482,58. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [eisers c.s] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De Alliantie heeft de vereiste aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro niet overgelegd. Daardoor is niet voldaan aan de wettelijke verplichting om de stukken waarop een beroep is gedaan over te leggen. De gevorderde vergoeding zal worden afgewezen, omdat de kantonrechter niet kan controleren of een correcte aanmaning is verstuurd.
[eisers c.s] moet de proceskosten in reconventie betalen
3.2
[eisers c.s] is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Stichting de Alliantie in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
43,50
(1 punt × factor 0,5 × € 87,00)
Totaal
€
43,50
In conventie en reconventie
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.21
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd. Er is niet gebleken van feiten en/of omstandigheden die deze vordering in de weg staan. Op grond de wet wordt die vordering toegewezen. [3] Dit betekent dat [eisers c.s] moet voldoen aan de veroordelingen en dat De Alliantie het vonnis ten uitvoer kan leggen, ook als hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1
wijst de vorderingen van [eisers c.s] af,
4.2
veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van € 217,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.3
veroordeelt [eisers c.s] om aan De Alliantie te betalen een bedrag van € 3.575,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
4.4
veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van € 43,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.5
veroordeelt [eisers c.s] tot betaling van de kosten van betekening als [eisers c.s] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.6
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.