ECLI:NL:RBMNE:2026:1971 - Rechtbank Midden-Nederland - Vaststelling WOZ-waarde woning op €245.000 en afwijzing p...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/6554

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,

(gemachtigde: mr. R.G.J. van Elferen)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: J.R. Stellingwerff).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 267.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

1.3

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 23 februari 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1985 gebouwde maisonnette woning met een vrijstaande berging/schuur van 6 m² en een gebruiksoppervlakte van 80 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 230.000,-. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat de vastgestelde waarde geen stand kan houden en verzoekt de rechtbank de waarde te bepalen op € 245.000,-. De rechtbank zal dan ook beoordelen of voorgestelde waarde van € 245.000,- aannemelijk is gemaakt.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de voorgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de voorgestelde waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 16 december 2022 voor € 275.749,-;

- [adres 3] , verkocht op 13 september 2022 voor € 321.125,-;

- [adres 4] , verkocht op 3 februari 2023 voor € 280.725,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook maisonnette woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde
m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Schending hoorplicht

9. Eiseres voert aan dat er ondanks een verzoek daartoe geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Eiseres is niet in de gelegenheid geweest haar bezwaar nader toe te lichten.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat deze klacht terecht is. De heffingsambtenaar zal daarom het griffierecht aan eiseres vergoeden.

9.2

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De rechtbank gaat aan de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht voorbij omdat aannemelijk is dat eiseres daardoor niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres in beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om haar standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen.

De referentiewoningen

10. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen die de heffingsambtenaar gebruikt onvoldoende geschikt zijn qua KOUDV-factoren om de voorgestelde waarde te rechtvaardigen. De heffingsambtenaar is volgens eiseres bekend met de staat van onderhoud en gedateerde voorzieningen en heeft met de staat van onderhoud onvoldoende rekening gehouden. Volgens eiseres moet de staat van onderhoud gewaardeerd worden met factor 2.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning in de taxatiematrix wordt vergeleken met drie transacties van rondom de waardepeildatum verkochte woningen van hetzelfde type, gelegen in een vergelijkbaar waardegebied in de buurten: [locatie] , [locatie] en [locatie] te [plaats] . De referentiewoningen zijn gebouwd rondom 1985-2000 en zijn voor wat betreft uitstraling goed vergelijkbaar. Er zijn (kleine) verschillen in

gebruiksoppervlakte. In de taxatiematrix wordt rekening gehouden met de waardeerbare verschillen tussen het object en de referenties. Het voorzieningenniveau van het object is slechter (‘matig’) dan bij de referenties (‘normaal’). Rekening houdend met de waardeerbare verschillen tussen het object en de referenties, volgt uit de matrix dat een waarde van
€ 245.000,- voor het object niet te hoog is. De door eiseres gestelde mindere staat van onderhoud is volgens de heffingsambtenaar ook niet te zien in de verkoopadvertentie.

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de stellingen van eiseres ten aanzien van de staat van onderhoud niet zijn onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens. De beroepsgrond slaagt niet.

De waardestijging

11. Eiseres voert aan dat de waardestijging ten opzichte van waardepeildatum
1 januari 2022 veel te groot is terwijl volgens eiseres de waarde per 1 januari 2023 niet is toegenomen en procentueel zelfs is gedaald voor deze regio en lokaliteit ( [locatie] ) en verwijst naar de “Prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS in samenwerking met het Kadaster”. Daarom bepleit eiseres een waarde van € 230.000,-, hetzelfde als de WOZ-waarde van het vorige belastingjaar.

11.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat rond de zomer van 2022 de top van de markt was bereikt. Rond waardepeildatum 1 januari 2023 was er een dip. Halverwege 2023 zat de markt weer op hetzelfde niveau als het jaar ervoor. Er was dus inderdaad sprake van een dip. De heffingsambtenaar heeft er ter nadere illustratie op gewezen dat de woning op 23 juli 2020 is gekocht voor € 220.000,-. Als dat wordt geïndexeerd zou je uitkomen op € 289.000,-. Er is ook een transactie met betrekking tot de woning van 2011. Geïndexeerd zou dat uitkomen op € 262.000,-. Beide geïndexeerde verkoopprijzen zijn ruim hoger dan de nu voorgestelde € 245.000,-. Ook op basis van de eigen verkopen is de bepleite waarde van € 230.000,- niet realistisch. De heffingsambtenaar merkt daar ook nog bij op dat er is gerekend met een gebruiksoppervlakte van 80 m². Dat zou eigenlijk 100 m² moeten zijn.

11.1

De rechtbank overweegt als volgt. De waarde van de woning wordt bepaald volgens de voorgeschreven vergelijkingsmethode. De waardeontwikkeling speelt, gezien het systeem van de waardebepaling, geen rol bij het bepalen van de WOZ-waarde. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend daarbij van belang is. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare referentiewoningen. De in de matrix gebruikte referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar en laten zien dat de voorgestelde waarde van
€ 245.000,- niet te hoog is. De transacties van de woning zelf, geïndexeerd naar waardepeildatum laten dit ook zien. Deze liggen te ver van de waardepeildatum af om als onderbouwing te kunnen dienen, maar geven zeker een indicatie. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

12. Omdat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de vastgestelde waarde van
€ 267.000,- in beroep geen stand kan houden en heeft verzocht de waarde te verlagen naar
€ 245.000,- is het beroep gegrond. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de voorgestelde waarde van € 245.000,- wel aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal de waarde van de woning voor belastingjaar 2023 dan ook vaststellen op
€ 245.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting dient overeenkomstig te worden verlaagd. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar ook het door eiseres betaalde griffierecht van € 51,- vergoeden.

13. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten.

14. De heffingsambtenaar is van mening dat er gronden zijn om geen proceskosten toe te kennen. De kosten worden namelijk vergoed voor zover die kosten betrekking hebben op door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Volgens vaste jurisprudentie is voor het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand van belang dat deze werkzaamheden een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. Dat betekent dat de rechtsbijstand meer dan incidenteel moet zijn verricht.

De aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij doorslaggevend. Volgens de heffingsambtenaar is hieraan in dit geval niet voldaan. Hij wijst erop dat de rechtspersoon waar de gemachtigde van eiseres werkzaam is [bedrijf] BV, is die zich volgens het Handelsregister bezighoudt met ‘’het bevorderen en faciliteren van de aankoop van door huurders bewoonde of voorheen bewoonde woningen en distributie van daaraan gelieerde financiële- en assurantiediensten’’ en niet met het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand, anders dan voor kantoorgenoten. Gemachtigde heeft bezwaar en daarna beroep ingediend voor een belanghebbende met dezelfde achternaam, mogelijk een familielid?

15. Eiseres is het hier niet mee eens. In reactie op het verweerschrift geeft zij aan dat niet een B.V. ( [bedrijf] Nld) beroepsmatige bijstand verleent maar haar gemachtigde (al dan niet binnen of buiten [bedrijf] Nld). Deze laatste werkt met regelmaat al jarenlang van en voor de gemeente in een aantal trajecten waarbij heel goed bekend is dat geenszins incidenteel in WOZ kwesties wordt opgetreden noch dat de deskundigheid ter discussie staat. Wellicht is de verklaring dat veel wisselingen binnen de belastingafdeling van de gemeente aan de orde van de dag zijn en elkaar opvolgen. Momenteel per 1 januari 2025 wordt het gehele WOZ proces uitbesteed aan een derde-organisatie. Eiseres heeft een verklaring van accountant [A] RA, ingediend om dit te onderbouwen.

16. De rechtbank overweegt als volgt. Voor het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand is van belang dat deze werkzaamheden een vast onderdeel vormen van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. Uit de voor de rechtbank beschikbare systemen volgt dat gemachtigde bij rechtbank Midden-Nederland in 2013/2014 in een vijftal zaken als gemachtigde heeft opgetreden in soortgelijke procedures, in 2020 éénmaal en in 2024 éénmaal (de onderhavige zaak). In het systeem waarin landelijk alle uitspraken staan komt gemachtigde als dusdanig naast deze zaken slechts één keer voor, in een zaak uit 2023 waar hij namens zijn broer optrad. Gelet hierop heeft het verlenen van rechtsbijstand een incidenteel karakter. De gemachtigde van eiseres heeft ook niet onderbouwd dat dit anders is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten, omdat geen sprake is van beroepsmatige verleende rechtsbijstand.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- verlaagt de waarde van de woning voor belastingjaar 2024 tot € 245.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiseres te vergoeden;

- wijst het verzoek om vergoeding van de proceskosten af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.