Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1491
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 369.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 369.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend
.
.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1981 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² en ligt op een perceel van 198 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 369.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 5 maart 2021 voor € 341.480,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 augustus 2022 voor € 340.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 januari 2023 voor € 380.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 21 juli 2021 voor € 359.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 22 mei 2020 voor € 310.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
De referentiewoningen
8. Referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] zijn buiten het jaar rondom waardepeildatum verkocht. Deze referentiewoningen zijn toegevoegd vanwege de zeer vergelijkbare ligging met de woning vanwege het nabije spoor. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij deze referentiewoningen ook uitermate geschikt vindt, ondanks dat ze iets verder van de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft daaraan toegevoegd dat de overige referentiewoningen volgens hem niet geschikt zijn gelet op de afwijkende ligging. De rechtbank is het met eiser eens ten aanzien van de bruikbaarheid als referentiewoningen van [adres 6] en [adres 4] . Deze zullen dan ook bij de beoordeling betrokken worden. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de overige referentiewoningen vanwege de ligging niet bruikbaar zijn. Daar is immers rekening mee gehouden in de taxatiematrix door de woning en referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] met factor 2 voor ligging te waarderen en de overige referentiewoningen met factor 3. Alle referentiewoningen zullen bij de beoordeling betrokken worden. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen en goed hiermee te vergelijken rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en hetzelfde bouwjaar hebben. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
De staat van de woning
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar volgens hem te matig afwaardeerd. De kwaliteit en staat van onderhoud van de woning moeten volgens eiser, ten opzichte van referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] met factor 2 worden gewaardeerd. Eiser verwijst hiervoor naar de foto’s. De voorzieningen van referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] zijn ook netter en hadden niet met factor 2 maar hoger gewaardeerd moeten worden. Bij de woning slaat eiser met name aan op de schrootjes en planken met beugeltjes aan de muur van de woonkamer bij de woning. Een koper zal deze eraf slopen en dan moeten de muren hersteld worden. Eiser wijst ook op de foto’s van de buitenkant van de woning waarop volgens eiser uitgesleten voege, afgebladderde verf en asbest op het dak te zien zijn. Mensen betalen zodat ze niet op hoeven te knappen. In vergelijking met referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] kan volgens eiser niet gezegd worden dat ze hetzelfde zijn.
10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven, toegespitst op referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] , dat de gemiddelde m²-prijs van deze referentiewoningen neer komt op € 2.690,-. De m²-prijs van de woning is € 2.495,-. Dat betekent dat er € 195,- per m² speling is om de woning op te knappen. Dan is er ongeveer € 24.000,- om schrootjes weg te halen. De heffingsambtenaar licht toe dat [adres 4] grotendeels casco is opgeleverd. Bij [adres 6] is de keuken eenvoudig, net als bij de woning. En is de badkamer verouderd. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. De rechtbank acht zoals hiervoor geconcludeerd dat alle referentiewoningen geschikt zijn. Ze sluiten allemaal voldoende aan bij de woning die moet worden gewaardeerd. De m²-prijzen in de taxatiematrix, gebaseerd op de geïndexeerde verkoopprijzen, laten zien wat men voor de referentiewoningen heeft betaald in de staat waar deze zich in bevonden ten tijde van de verkoop. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in de waardering van de KOUDV-factoren en ziet ook in de foto’s van de woning geen aanleiding om bijvoorbeeld de kwaliteit of de staat van onderhoud anders te waarderen. Ten aanzien van de schrootjes merkt de rechtbank nog op dat dit geen waarde verminderende factor hoeft te zijn. Dat is (deels) subjectief. Daarnaast zit er voldoende ruimte tussen de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen om eventuele verschillen aan te pakken. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen bezwaar/beroep
12. Eiser voert aan dat in het taxatieverslag bij de woning alles nog op voldoende/gemiddeld was gewaardeerd. In beroep zijn de voorzieningen verlaagd naar factor 2 en toch blijft de waarde gehandhaafd. Dan zou de waarde ook lager moeten zijn.
13. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in beroep de waarde opnieuw wordt bekeken aan de hand van de referentiewoningen. Toen is er geconstateerd dat de voorzieningen met factor 2 gewaardeerd moeten worden, maar dat de waarde in verhouding tot de referentiewoningen goed is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.