Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1980
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.K. Dinkla).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning aan [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 445.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een bruto kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overgelegd.
4. De rechtbank heeft het beroep op 16 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
5. Het object aan [adres] is een winkel/verkoopruimte. Het object is gebouwd in 2004 en heeft een gebruiksoppervlakte van 295 m2.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 445.000,-.
Beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
9. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
10. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 45.430,- per jaar. Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met twee vergelijkbare huurtransacties. Beide referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als het onderhavige object.
10.1.
Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 9,8. De heffingsambtenaar onderbouwt de kapitalisatiefactor door middel van de bottom-up methode. De heffingsambtenaar is in deze berekening uitgegaan van een leegstandsrisico van 19%. Hierbij heeft de heffingsambtenaar ook een leegstandsrapportage ingediend.
10.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De gerealiseerde huurwaarde per m2 van het object van eiseres valt verder binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Bovendien is de kapitalisatiefactor met de bottom-up methode voldoende inzichtelijk onderbouwd.
11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Is er een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ?
12. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de aan de waarde ten grondslag liggende stukken niet heeft verstrekt. Volgens eiseres is specifiek verzocht om een onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de huurwaarde. Zonder een onderbouwing kan eiseres niet controleren of de WOZ-waarde juist is vastgesteld door de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft eiseres nader toegelicht enkel een eenvoudig taxatieverslag te hebben gekregen. In de bezwaarfase wilde eiseres voor de huurwaarde referentieobjecten en voor de kapitalisatiefactor marktcijfers ontvangen. Ook heeft eiseres om inzicht in het onderscheid tussen primaire en secundaire vierkante meters gevraagd. Eiseres doet daarom een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
12.1.
De rechtbank is het met eiseres eens dat als eiseres een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan dat de heffingsambtenaar ook een afschrift dient te verstrekken van gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag zijn gelegd aan de vastgestelde waarde van het object. [1] De heffingsambtenaar heeft dat gedaan door in de bezwaarfase het document ‘Op de zaak betrekking hebbende stukken’ naar de gemachtigde van eiseres toe te sturen. In dit document is een overzicht objectklasse, soort-object-codes, onderdeelcodes, huurcijfers van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2022 en verkochte ’courante niet-woningen van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2022 opgenomen. Het is de rechtbank niet gebleken dat er nog andere gegevens waren die niet zijn overgelegd door de heffingsambtenaar maar wel ten grondslag lagen aan de vaststelling van de WOZ-waarde en waar door eiseres specifiek om is verzocht.
12.2.
Voor zover eiseres heeft verzocht om een onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de huurwaarde, verwijst de rechtbank voor haar oordeel naar de uitspraak van de Hoge Raad van 27 februari 2026 waaruit volgt dat het bij een beroep op artikel 40 Wet Pro WOZ moet gaan om stukken die reeds bestonden ten tijde van het vaststellen van de beschikking als bedoeld in de Wet WOZ. Er is geen verplichting om niet-bestaande stukken alsnog te vervaardigen. De beperking tot gegevens die zijn opgenomen in stukken brengt mee dat uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet een algemene verplichting voortvloeit om op verzoek inzicht te geven in de wijze waarop de waarde van een onroerende zaak in het desbetreffende geval is bepaald. Het gaat in deze bepaling om een verplichting tot het verstrekken van afschriften, niet tot het geven van uitleg. [2] Voor een nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de huurwaarde door middel van bijvoorbeeld een taxatiematrix bestaat dus geen verplichting. Het niet verstrekken daarvan kan dan ook niet aan de heffingsambtenaar worden tegengeworpen. Van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is dan ook geen sprake.
Leegstandsrisico
13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar dient uit te gaan van een leegstandsrisico van 23,5% in plaats van 19%. Dit blijkt namelijk uit de nieuwsberichten die eiseres bij haar aanvullend beroepschrift heeft ingediend.
13.1.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting toegelicht dat bij de berekening van de kapitalisatiefactor een leegstandsrisicoanalyse is bijgevoegd. Dit is gebaseerd op cijfers uit het systeem van de taxateur en dat wordt gevoed door gegevens van de Kamer van Koophandel. Het percentage voor het aantal leegstaande objecten is ook in de leegstandrapportage van de taxateur 23,55%. De taxateur van de heffingsambtenaar kijkt echter ook naar de leegstand van het aantal vierkante meter oppervlakte. Dit is een percentage van 14,35%. Het leegstandrisico waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan bij de berekening van de kapitalisatiefactor is het gemiddelde van deze percentages, namelijk 18,95%. Dit heeft de taxateur van de heffingsambtenaar afgerond naar 19%. Kortom, het leegstandspercentage is opgebouwd uit het gemiddelde van het aantal oppervlakte aan winkels dat leegstaat en het aantal winkels dat leegstaat. Hiermee wordt rekening gehouden met het feit dat er één object kan zijn die de helft van de leegstand vertegenwoordigd.
13.2.
De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd waarom deze methode voor het berekenen van het leegstandsrisico onjuist zou zijn. Er is daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.