ECLI:NL:RBMNE:2026:1596 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde woning in ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/910

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 april 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: J.J.M. Woeltjes).

Procesverloop

1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 1.261.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft eiser als eigenaar van deze woning daarbij ook aanslagen onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiser is tegen deze beschikking in bezwaar gegaan.

2. In de uitspraak op bezwaar van 18 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar
€ 1.149.000,-.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

4. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend, waarna eiser op 21 juli 2025 een aanvullend beroepschrift heeft ingebracht.

5. De rechtbank heeft het beroep op 4 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser (vergezeld door zijn buurvrouw [A] ), de gemachtigde van de heffingsambtenaar en taxateur van de heffingsambtenaar [taxateur] .

Overwegingen

De woning

6. De woning van eiser is een twee-onder-één-kapwoning uit 1921. De woning heeft een oppervlakte van 123 m², en o.a. een dakkapel van 3 m² en een aanbouw van 62 m² en een bijgebouw van 70 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 900 m².

Geschil

7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 975.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 1.149.000,-.

Beoordelingskader

8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 4 februari 2022 voor € 1.336.196,-;
[adres 3] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 1.360.000,-;
[adres 4] , verkocht op 23 juni 2022 voor € 1.075.000,-.

Beoordeling van het geschil

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.

Nieuwe referentiewoningen

12. Eiser voert aan dat het onacceptabel is dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar twee nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt. Volgens vaste rechtspraak is het de heffingsambtenaar echter toegestaan om in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw en anders te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Stijging WOZ

13. Eiser voert aan dat de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning met € 158.000,- ten opzichte van het voorgaande jaar niet realistisch is. Daarbij wijst hij er op dat de waarde van referentiewoning [adres 4] op de waardepeildatum 1 januari 2023
€ 55.000,- lager wordt vastgesteld dan de opbrengst bij verkoop van deze woning op medio 2022, wat dus een waardedaling impliceert. Ook voor referentiewoning [adres 3] is op de waardepeildatum van een lagere waarde uitgegaan dan de verkoopopbrengst van de woning op 10 februari 2022. Dit duidt er volgens eiser op dat de WOZ-waarde van zijn woning ten onrechte is gestegen en dus lager had moet worden vastgesteld.

14. De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar moet de WOZ-waarde van een woning ieder jaar opnieuw bepalen aan de hand van marktgegevens van vergelijkbare woningen die rond de nieuwe waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde van voorgaande jaren speelt daarbij geen rol. De vergelijkingsobjecten kunnen daarom ook per jaar verschillen. De mate van stijging van de WOZ-waarde kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.

Aanbouw van de woonruimte

15. Eiser voert aan dat er voor de gebruikersoppervlakte van de woonruimte en de aanbouw van de woonruimte ten onrechte verschillende prijzen per m² worden gehanteerd. Volgens eiser is ook daarom niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, zo begrijpt de rechtbank.

16. De rechtbank volgt dit standpunt niet. De taxateur heeft op de zitting uitgelegd dat het verschil in eenheidsprijzen tussen de woonruimte en de aanbouw wordt verklaard door de verschillende bouwjaren. De woning is gebouwd in 1921, de aanbouw in 2002. Verder heeft de taxateur op de zitting berekend dat als voor de woning en de aanbouw eenzelfde eenheidsprijs zou worden gehanteerd, de WOZ-waarde van € 1.149.000,- een prijs per m² gebruiksoppervlak van € 3.930,- zou impliceren, hetgeen nog steeds lager is dan de prijs per m² gebruiksoppervlak die volgt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Ook dan is dus aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Bijgebouw

17. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar er ten onrechte van uitgaat dat de totale oppervlakte van het bijgebouw van 70 m² als ‘gastenverblijf’ moet worden aangemerkt. Dat is in werkelijkheid slechts 35 m² van het totaal. De overige 35 m² van het bijgebouw is een berging/schuur. Voor het gastenverblijf wordt een eenheidsprijs van € 2.000,- per m² gehanteerd, terwijl voor schuren en bergingen normaal gesproken een eenheidsprijs van € 500,- per m² wordt toegekend. Gelet daarop zou de waarde van het bijgebouw slechts € 87.500,- moeten bedragen en is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld, zo stelt eiser.

18. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt daarbij voorop dat eiser niet met stukken heeft onderbouwd dat 35 m² van het bijgebouw niet als gastenverblijf moet worden aangemerkt maar als berging/schuur. Dit had wel op zijn weg gelegen. Daar komt bij dat zelfs als eiser wordt gevolgd in zijn standpunt dat slechts 35 m² van het bijgebouw als gastenverblijf zou moeten worden aangemerkt en de rest als berging/schuur, dat standpunt eiser niet kan baten. Als – zoals eiser voorstaat – er van uit zou worden gegaan dat de waarde van het bijgebouw € 87.500,- bedraagt in plaats van € 140.000,- , dan leidt dit namelijk nog steeds niet tot de conclusie dat de
WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Zoals de taxateur op de zitting heeft toegelicht zou de WOZ-waarde van € 1.149.000,- voor de woning in dat geval een prijs per m² gebruiksoppervlak van € 4.209,- impliceren, wat nog steeds (ruim) onder de gemiddelde prijs per m² gebruiksoppervlak van de referentiewoningen ligt en lager is dan de prijs per m² van twee van de drie referentiewoningen. Ook in dat geval is dus aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van

mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken op 15 april 2026.

griffier

rechter

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.