ECLI:NL:RBMNE:2026:1552

• Datum uitspraak: 15 april 2026
• Publicatiedatum: 14 april 2026
• Zaaknummer: UTR 24/3752
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Veenendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde schapenstal op basis van eigen aankoopprijs

Eiseres betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een schapenstal, die was gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2022 en vastgesteld op €178.000,-. Zij stelde een lagere waarde van €62.217,- voor en voerde aan dat de hoorplicht was geschonden en dat het taxatieverslag geen aansluiting bood bij de vastgestelde waarde.

De rechtbank overwoog dat de heffingsambtenaar de waarde had onderbouwd door aansluiting te zoeken bij de eigen aankoopprijs van het object, dat op 4 juli 2022 voor €180.000,- was gekocht. Dit was een redelijke benadering van de marktwaarde op de waardepeildatum. De hoorplicht was niet geschonden omdat eiseres niet expliciet had verzocht om te worden gehoord.

Verder nam de rechtbank mee dat de persoonlijke omstandigheden van eiseres en haar verwachtingen omtrent een bestemmingswijziging niet relevant waren voor de waardebepaling. De rechtbank concludeerde dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was en wees het beroep af. Eiseres kreeg ook het betaalde griffierecht niet terug.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €178.000,- wordt ongegrond verklaard en de waarde wordt gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/3752

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , gemeente [gemeente 1] , eiseres,

(gemachtigde: A.W.E. van Harten)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente 2] , verweerder

(gemachtigde: P.E. Boersma).

Procesverloop

1.1.

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente 1] (het object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 178.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld op de zitting van 6 februari 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres en haar gemachtigde waren zonder bericht afwezig.

Overwegingen

Feiten

2. Het object is een schapenstal/geitenstal van 113 m². De grond bij de niet-woning heeft een oppervlakte van 1.350 m², daarnaast is er sprake van extra grond (restgrond) met een oppervlakte van 2.230 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 62.217,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 178.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor dat object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor dat object zou zijn betaald. De waarde van een object wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van het eigen object als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum
(1 januari 2022) niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Om de waarde van het object te onderbouwen is de heffingsambtenaar aangesloten bij het eigen aankoopbedrag. Eiseres heeft het object namelijk op 4 juli 2022 gekocht voor
€ 180.000,-.

Schending hoorplicht

6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht ingevolge artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden.

7. De heffingsambtenaar geeft aan dat op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Awb een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid stelt te worden gehoord. In artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, staat dat artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ van overeenkomstige toepassing is verklaard. Daarin is bepaald dat de belanghebbende, in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, wordt gehoord op haar verzoek. Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift niet gevraagd om te worden gehoord. De opmerking van de professioneel gemachtigde “Tot een nadere toelichting ben ik graag bereid” kan in dit kader niet worden gezien als een verzoek om gehoord te worden. Dit betekent dat de hoorplicht niet is geschonden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het taxatieverslag

8. Eiseres voert aan dat het taxatieverslag geen enkele aansluiting biedt met de vastgestelde waarde. De rechtbank overweegt dat het taxatieverslag zich uitsluitend richt op het object, omdat de heffingsambtenaar aansluit bij het eigen aankoopbedrag. Dat is in dit geval voldoende voor de waardevaststelling van het object. De beroepsgrond slaagt niet.

De omstandigheden rond de verkoop

9. Eiseres voert aan dat zij na moeilijke persoonlijke omstandigheden het object heeft aangekocht in de veronderstelling dat een bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen wel tot de mogelijkheden zou behoren. Achteraf bleek dat het perceel niet geschikt was voor permanente bewoning en dat de kans van slagen van een procedure voor wijziging van het bestemmingsplan naar de bestemming “wonen” zeer gering is. Verder is geen water en stroom aanwezig. Eiseres richt de schuur in als verblijfsruimte. Eiseres woont na aankoop wisselend in het object en op een recreatiepark.

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door aansluiting te zoeken bij het eigen aankoopbedrag aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Uit het relaas van eiseres blijkt niet dat deze aankoop niet marktconform is. Dat eiseres achteraf spijt heeft gekregen van de aankoop vanwege de gebleken planologische (on)mogelijkheden van het object doet hier niets aan af. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond, dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Ze krijgt ook het door haar betaalde griffierecht niet terug.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.