ECLI:NL:RBMNE:2026:1551 - Rechtbank Midden-Nederland - Beoordeling WOZ-waarde woning en schending hoorplicht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4267

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente 1] , eiser,

(gemachtigde: R.J. Scheepmaker)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente 2], verweerder

(gemachtigde: P.E. Boersma).

Procesverloop

1.1.

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 654.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld op de zitting van 6 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1987 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een overkapping van 6 m² en een tuinhuis/blokhut. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 153 m² en ligt op een perceel van 314 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleiten in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in het verweerschrift de vastgestelde waarde van € 654.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 12 maart 2021 voor € 515.031,-;

- [adres 3] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 513.046,-;

- [adres 4] , verkocht op 26 juni 2021 voor € 620.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 23 augustus 2022 voor € 715.000,-.

Beoordeling van het geschil

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die in [plaats] liggen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De WOZ-waarden van voorgaande jaren en/of andere woningen, het stijgingspercentage

8. Eiser verwijst op diverse punten in zijn beroepschrift en de reactie op het verweerschrift op WOZ-waarden van voorgaande jaren met betrekking tot de woning, WOZ-waarden van andere woningen en het stijgingspercentage. Volgens eiser volgt hieruit dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

9. De heffingsambtenaar geeft aan dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar geldt dat vastgestelde waarden van voorgaande jaren niet ter zake doen. Het gaat om de waarde van dit jaar die onafhankelijk wordt bepaald van voorgaande jaren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat, zoals de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar heeft uitgelegd, de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald met behulp van vergelijkbare woningen die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Er wordt niet gekeken naar de vorige WOZ-waarde van de woning. Er wordt ook niet gekeken naar WOZ-waarden van andere woningen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het eigen aankoopbedrag

10. Eiser voert aan dat hij niet begrijpt dat het aankoopbedrag van de woning niet gebruikt kan worden. Eiser heeft de woning gekocht in februari 2020 voor € 455.000,-. Eiser is daarover van mening dat hij de woning voor een te hoog bedrag heeft gekocht. De vraagprijs was € 499.000,- en is toen verlaagd naar € 479.000,-. Het pand heeft meer dan zes maanden te koop gestaan en is uiteindelijk verkocht aan eiser voor € 455.000,-. Eiser heeft niet verder kunnen/willen onderhandelen omdat familieomstandigheden een grotere woning vereisten. In reactie op het verweerschrift voegt eiser nog toe dat de WOZ-waarde de waarde in het economische verkeer moet zijn. Dat is de prijs die de bij verkoop voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Het bevreemdt eiser dat de aanschafwaarde van de woning als niet relevant aan de kant wordt geschoven.

11. De heffingsambtenaar geeft aan dat het aankoopbedrag niet (meer) van belang is voor het vaststellen van de waarde van de woning voor belastingjaar 2023, nu de eigen aankoop inmiddels te ver van de waardepeildatum 1 januari 2022 is gelegen. Bij het vaststellen van de waarde van de woning voor belastingjaar 2023 wordt dus gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de maanden rondom die waardepeildatum. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter illustratie het aankoopbedrag van € 455.000,- nog geïndexeerd naar de waardepeildatum. Die indexatie komt uit op € 647.000,- en ligt in lijn met de vastgestelde WOZ-waarde van de heffingsambtenaar..

De ligging en de vergelijking met [adres 2]

12. Eiser voert aan dat de woning op een druk punt in de gemeente staat. De bus (lijndienst) rijdt ook via de [straat] . De referentiewoning [adres 2] is niet goed vergelijkbaar, omdat de bus daar niet voorbij komt. Deze woning heeft bovendien een dakkapel, een praktijkruimte en zonnepanelen en is daarom geen vergelijkbare woning. Ook heeft [adres 2] een vrij uitzicht aan de achterkant terwijl eiser tegen de garage van een huis aan de [straat] kijkt.

13. De heffingsambtenaar geeft aan dat [adres 2] eenzelfde dan wel vergelijkbare ligging heeft en een geschikte referentiewoning is. De woning en [adres 2] liggen in hetzelfde rijtje huizen en beide woningen bevinden zich op de hoek van eenzelfde soort T-splitsing. De woning heeft, anders dan [adres 2] geen dakkapel, geen praktijkruimte, zonnepanelen of een garage van 17 m². Hiermee is rekening gehouden. Dit is verdisconteerd in de woningwaarde per m². De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Door eiser aangedragen vergelijkingen

14. Eiser voert aan dat huizen in de omgeving ( [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] ) voor ongeveer € 400.000,- zijn verkocht. Deze woningen zijn qua indeling op de eerste en tweede verdieping hetzelfde als de woning. Alleen de benedenverdieping van de woning is groter. Daarnaast staat in [gemeente 1] , waar huizen duurder zijn dan in [plaats] , momenteel een huis te koop aan de [adres 9] . Dit huis met garage is qua gebruiksoppervlakte net zo groot als de woning. Het perceel is 150 m² groter. De vraagprijs is € 530.000,-.

15. De heffingsambtenaar geeft aan dat woningen die te koop staan, maar nog niet zijn verkocht, niet ter zake doen. Er wordt gekeken naar verkochte vergelijkbare woningen in de maanden rondom de waardepeildatum. [adres 10] (de heffingsambtenaar gaat ervan uit dat eiser dit bedoelt aangezien [adres 6] niet is verkocht) is een tussenwoning. [adres 10] , [adres 7] en [adres 8] zijn allemaal ongeveer 50 m² kleiner dan de woning. [adres 7] en [adres 8] zijn hoekwoningen. Daarnaast zijn deze woningen door de woningbouwvereniging verkocht. Dit soort woningen zijn over het algemeen uitgewoond en qua voorzieningen hebben deze woningen vaak alleen het hoognodige. Daarom zijn deze door eiser genoemde woningen geen goede vergelijkingen. [adres 9] in [gemeente 1] ligt in een andere woonkern, die minder in trek is dan [plaats] . In de taxatiematrix zijn twee-onder-één-kapwoningen gebruikt die bijna identiek zijn aan de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in die gemaakte keuze volgen. Op het moment dat er niet voldoende geschikte referentiewoningen beschikbaar zouden zijn in [plaats] zelf, had de heffingsambtenaar kunnen uitwijken naar een andere woonkern, maar in dit geval is dit niet nodig gebleken, daarom is [adres 9] minder goed geschikt als referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.

Inpandige taxatie, staat van onderhoud en voorzieningenniveau

16. Eiser is van mening dat een juiste waardevaststelling alleen juist kan gebeuren als de taxateur de woning fysiek taxeert. Op deze wijze kan er rekening gehouden worden met de feitelijke omstandigheden met betrekking tot achterstallig onderhoud en ontbrekende voorzieningen.

17. De heffingsambtenaar geeft aan dat een fysieke taxatie niet noodzakelijk is. Er kunnen redenen zijn die een taxateur aanleiding geven voor een inpandige opname. In dit geval is daar geen aanleiding toe gezien. Het staat eiser vrij om afbeeldingen van de woning op te sturen. Het is de heffingsambtenaar niet gebleken dat er sprake is van waardedrukkende feiten en omstandigheden. Voor wat betreft de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau, de isolatie en verwarming volgt uit gegevens van de iWOZ (de vastgoedkaart waarin informatie staat van de makelaar) dat de kwalificatie voorzieningen ‘normaal’ niet onjuist is. De afwezigheid van een dakkapel, garage en zonnepanelen, een schuur die aan vervanging toe is en de staat van onderhoud zijn objectkenmerken van de onroerende zaak waarmee bij de waardering rekening is gehouden. Dit volgt ook uit de taxatiematrix. De rechtbank kan het door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt dat van een inpandige taxatie kon worden afgezien goed volgen. Het betoog slaagt niet.

Schending hoorplicht

18. Niet in geschil is dat de hoorplicht is geschonden. De heffingsambtenaar is daarom bereid om het griffierecht te vergoeden. Voor een vergoeding van de proceskosten heeft de heffingsambtenaar geen aanknopingspunten gevonden nu niet is gebleken dat gemachtigde rechtsbijstand verleent als vast onderdeel van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening.

19. De gemachtigde van eiser stelt dat hij als ZZP’er al lange tijd klanten bijstaat.

20. De rechtbank stelt vast dat de hoorplicht inderdaad is geschonden. De rechtbank ziet aanleiding om dit gebrek te passeren.^[1]Eiser is namelijk niet benadeeld door het schenden van de hoorplicht, aangezien hij de kans heeft gehad om alles alsnog naar voren te brengen. Wel moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser terugbetalen.

21. Ten aanzien van vergoeding van de proceskosten overweegt de rechtbank als volgt. Voor het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand is van belang dat deze werkzaamheden een vast onderdeel vormen van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. Uit de voor de rechtbank beschikbare systemen volgt dat deze zaak de enige zaak bij de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Midden-Nederland is waarin deze gemachtigde heeft opgetreden. Daarnaast volgt uit het systeem waarin alle uitspraken staan dat gemachtigde ook niet bekend is als gemachtigde bij één van de andere rechtbanken. Gelet hierop heeft het verlenen van rechtsbijstand een incidenteel karakter. In tegenstelling tot wat gemachtigde kennelijk aanneemt, ziet deze procedure wel degelijk op een juridisch geschil. Bovendien moet een gemachtigde die in aanmerking wil komen voor een proceskostenvergoeding ook voldoende deskundig zijn. Daartoe moet hij over enige juridische scholing te beschikken. Aan dit vereiste kan zijn voldaan indien uit de door de gemachtigde ingediende processtukken of het optreden ter zitting kan worden opgemaakt dat hij enige relevante juridische scholing heeft gehad.^[2]Ook hiervan is naar oordeel van de rechtbank niet gebleken. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten.

Conclusie en gevolgen

22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt, de waarde van de woning blijft gehandhaafd. Eiser krijgt wel het griffierecht terug, omdat hij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase. Zoals hiervoor overwogen ziet de rechtbank geen reden voor vergoeding van de proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.